TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 09 Avril 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 29 Janvier 2026

GROSSE :

Le 16 avril 2026

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 16 avril 2026

à M^e HASNI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01315 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6DZG

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [U] [R]

né le 11 Mai 1960

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Heni HASNI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à compter du 15 novembre 2021, la société UNICIL a consenti à M. [U] [R] un contrat de bail d’habitation portant sur un logement et un emplacement de stationnement sis [Adresse 3] [Adresse 4], comportant une clause résolutoire. Suivant acte sous seing privé à compter du 20 novembre 2023, M. [R] a pris à bail un second emplacement de stationnement situé au sein de la même résidence. Le montant total du loyer, charges comprises, s’élève à la somme de 614,25 euros.

la société UNICIL a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2 726,75 euros. Ce commandement a été signifié à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 22 novembre 2024.

Par exploit d’huissier en date du 27 février 2025, la société UNICIL a assigné M. [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de :

— juger recevable la demande de la société UNICIL du fait de la notification préalable de l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience et de la saisine préalable de la CCAPEX des Bouches-du-Rhône depuis plus de deux mois,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée aux baux liant les parties portant sur la location d’un logement et de deux emplacements de stationnement sis [Adresse 5], et dire que M. [R] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 02 janvier 2025,

— ordonner l’expulsion immédiate de M. [R] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner M. [R] à payer à la société UNICIL la somme de 4 561,11 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative, comptes arrêtés au 04/02/2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer,

— condamner M. [R] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle totale, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux loués, égale au montant des derniers loyers échus, majorés des charges et autres accessoires,

— condamner M. [R] à payer à la société UNICIL la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

À l’audience du 29 janvier 2026, la société UNICIL maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative actualisée au 13 janvier 2026 s’élève à la somme de 8 127,63 euros. Elle fait valoir que M. [R] a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire bipatrimoniale ouverte par jugement du tribunal des activités économiques de Marseille en date du 02 octobre 2024. Elle soutient que si l’on neutralise la créance concernée par la procédure de liquidation judiciaire (2 096,63 euros), le commandement de payer visait une échéance non comprise dans la liquidation judiciaire, de sorte qu’UNICIL pouvait poursuivre la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire. Elle demande en conséquence la condamnation de M. [R] au paiement de la somme de 6 031 euros, correspondant au décompte brut (8 127,63 euros) déduction faite de la créance neutralisée par la procédure collective (2 096,63 euros).

M. [U] [R], par l’intermédiaire de son conseil, soulève à titre principal la nullité du commandement de payer du 21 novembre 2024, au motif que ce dernier incluait dans son décompte la somme de 2 096,63 euros antérieure au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire du 02 octobre 2024, laquelle ne pouvait être poursuivie par voie de commandement et aurait dû être déclarée au passif de la procédure collective. Il soutient que cette irrégularité lui a causé un grief en ne lui permettant pas d’identifier avec certitude les sommes exigibles dans le délai légal. À titre subsidiaire, il demande que la dette locative soit amputée de la somme de 2 096,63 euros relevant du passif de la liquidation, et sollicite des délais de paiement sur 36 mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Il fait valoir une situation financière particulièrement difficile, ses revenus étant constitués d’indemnités journalières de la CPAM parfois très faibles, grevés par une saisie opérée par la CAF au titre d’une pension alimentaire à hauteur de 660,40 euros par mois, laissant un reste à vivre souvent négatif. Il indique toutefois avoir repris des paiements dès qu’il en avait la capacité, avoir obtenu le diplôme d’agent de prévention et de sécurité et être en cours de recherche d’emploi.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

La société UNICIL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives des Bouches-du-Rhône plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

— Sur la nullité du commandement de payer et ses conséquences sur la résiliation du bail et l’expulsion

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité, notamment le montant mensuel du loyer et des charges, ainsi que le décompte de la dette.

L’article L.622-21 du code de commerce dispose que le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant notamment à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent. En application de l’article L.622-24 du même code, les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture sont tenus de déclarer leurs créances au mandataire judiciaire.

En l’espèce, par jugement du 02 octobre 2024, le tribunal des activités économiques de Marseille a ouvert une procédure de liquidation judiciaire bipatrimoniale à l’égard de M. [U] [R] en sa qualité d’entrepreneur individuel, constatant son état de cessation des paiements et l’impossibilité manifeste de faire face tant à son passif professionnel qu’à son passif personnel. La dette locative afférente à la période antérieure au 02 octobre 2024 relève en conséquence du passif déclaré dans le cadre de cette procédure collective.

Or, le décompte annexé au commandement de payer délivré le 21 novembre 2024 fait apparaître, à la colonne « solde » arrêtée au 30 septembre 2024, la somme de 2 096,63 euros correspondant à des loyers et charges antérieurs au jugement d’ouverture. Cette somme, qui relève intégralement du passif soumis à la liquidation judiciaire, ne pouvait être réclamée par voie de commandement de payer, la société UNICIL ayant l’obligation de la déclarer au passif de la procédure collective.

En incluant dans le décompte du commandement une créance antérieure au jugement d’ouverture et juridiquement indisponible par cette voie, représentant la quasi-totalité de la dette visée au moment de la signification, la société UNICIL a rendu le commandement imprécis quant au quantum réellement exigible. Cette irrégularité a causé un grief manifeste à M. [R], qui n’a pas été mis en mesure d’identifier avec certitude les sommes effectivement dues et exigibles dans le délai légal de six semaines, affectant ainsi sa capacité à régulariser sa situation.

Il convient en conséquence de constater la nullité du commandement de payer délivré le 21 novembre 2024 à la requête de la société UNICIL.

La nullité du commandement prive celui-ci de tout effet. L’acquisition de la clause résolutoire étant subordonnée à l’existence d’un commandement régulier demeuré infructueux, il n’y a pas lieu de constater l’acquisition de ladite clause. Les demandes tendant à l’expulsion de M. [R] et au paiement d’une indemnité d’occupation sont en conséquence sans objet et doivent être rejetées.

Ces questions soulèvent par ailleurs une contestation sérieuse qui échappe aux pouvoirs du juge des référés.

— Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La nullité du commandement de payer n’affecte pas l’obligation locative de M. [R], laquelle subsiste indépendamment de la régularité de l’acte extrajudiciaire qui en a poursuivi le recouvrement.

La société UNICIL verse aux débats un décompte actualisé au 13 janvier 2026 faisant apparaître une dette brute de 8 127,63 euros. Il convient toutefois de déduire de ce montant la somme de 2 096,63 euros correspondant aux loyers et charges antérieurs au jugement d’ouverture du 02 octobre 2024, laquelle relève du passif de la procédure collective et ne peut être poursuivie dans le cadre de la présente instance. La dette locative postérieure au jugement d’ouverture et susceptible d’être poursuivie s’établit ainsi à la somme de 6 031 euros.

M. [R] ne conteste pas sérieusement ce quantum résiduel. Il sera en conséquence condamné à payer à la société UNICIL la somme de 6 031 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 13 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Compte tenu de la situation financière de M. [R], dont les revenus sont constitués d’indemnités journalières de la CPAM grevées par une saisie au titre d’une pension alimentaire, mais qui justifie de paiements partiels effectués dès qu’il en avait la capacité ainsi que de démarches actives en vue d’un retour à l’emploi dans le secteur de la sécurité, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter de cette somme selon les modalités prévues ci-après.

— Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Eu égard au succès partiel de chacune des parties, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de la société UNICIL,

CONSTATE la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 21 novembre 2024 à la requête de la société UNICIL à M. [U] [R],

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société UNICIL tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [U] [R] et le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE M. [U] [R] à payer à la société UNICIL la somme de 6 031 euros (six mille trente et un euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 13 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE M. [U] [R] à se libérer de cette dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 167 euros (cent soixante-sept euros et cinquante-trois centimes), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge