Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a3, 26 mars 2026, n° 24/07161

TJ Marseille 26 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a3, 26 mars 2026, n° 24/07161
Numéro(s) :	24/07161
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	3 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Stéphane PAILHERémy STELLA
Cabinet(s) :	DEFENZ
Parties :	Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble, représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. ELYOTT IMMOBILIER

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°26/

du 26 MARS 2026

Enrôlement : N° RG 24/07161 – N° Portalis DBW3-W-B7I-43JR

AFFAIRE : S.D.C. LA GRANIERE (la SELARL DEFENZ)

C/ M., [F], [P] (M^e PAILHE)

A l’audience Publique du 22 janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 26 mars 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1] sis, [Adresse 2]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. ELYOTT IMMOBILIER

immatriculée au RCS de, [Localité 2] sous le numéro B 839 431 996

dont le siège social est sis, [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Rémy STELLA de la SELARL DEFENZ, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Monsieur, [F], [P]

né le 21 novembre 1988 à, [Localité 1] (13)

demeurant, [Adresse 4]

représenté par Maître Stéphane PAILHE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

***

EXPOSE DU LITIGE :

La copropriété, [Adresse 1] est un immeuble situé, [Adresse 5].

Cet immeuble est sous le régime de la copropriété selon règlement du 30 janvier 1967.

Le Syndicat des copropriétaires est représenté par la société ELYOTT IMMOBILIER, syndic élu pour la période du 19 juillet 2023 au 18 juillet 2025.

Monsieur, [F], [P] est propriétaire d’un bien immobilier constituant les lots n°511 et 600 de la copropriété, [Adresse 1] – sise, [Adresse 6].

Au 19 juillet 2023, ce dernier était débiteur de la somme de 7.666,54 € au titre des charges de copropriété.

Un commandement de payer lui a été délivré par commissaire de justice le 14 juin 2023, les multiples relances et mises en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception et courrier simple les 4 et 14 décembre 2023, sont restées sans réponse.

Par assignation en date du 21 juin 2024, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1], sis, [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SARL ELYOTT IMMOBILIER, a attrait devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE Monsieur, [F], [P] aux fins de :

Vu l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 36 du Décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1240 du code civil,

CONDAMNER Monsieur, [F], [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1], sis, [Adresse 5] la somme de :

—  7.666,54 € au titre des charges de copropriété pour la période comprise entre le 1er janvier 2020 et le 19 juillet 2023 avec intérêt au taux légal à compte de l’assignation.

PRONONCER la capitalisation des intérêts.

CONDAMNER Monsieur, [F], [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1], sis, [Adresse 5] la somme de la somme de 1.914,74 € au titre des frais engagés pour le recouvrement de sa créance.

CONDAMNER Monsieur, [F], [P] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1], sis, [Adresse 5] la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

CONDAMNER Monsieur, [F], [P] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1], sis, [Adresse 5] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 24/7161.

Par conclusions numéro 1 régulièrement signifiées au RPVA le 27 juin 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires La Granière, sis, [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SARL ELYOTT IMMOBILIER, demande au tribunal de :

Vu l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 36 du Décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1240 du code civil,

DEBOUTER Monsieur, [P] de toutes ses demandes, fins et prétentions.

CONDAMNER Monsieur, [F], [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1], sis, [Adresse 5] la somme de :

—  7.666,54 € au titre des charges de copropriété pour la période comprise entre le 1er janvier 2020 et le 19 juillet 2023 avec intérêt au taux légal à compte de l’assignation.

—  2.635,12 € au titre des charges de copropriété pour la période comprise entre le 20 juillet 2023 et le 19 mai 2025 avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir.

PRONONCER la capitalisation des intérêts.

Par conclusions numéro 2 régulièrement signifiées au RPVA le 21 octobre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, Monsieur, [F], [P] demande au tribunal de :

Vu l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

Vu l’article 1343-5 du code civil ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande formulée au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande formulée au titre des dommages intérêts pour résistance abusive ;

ACCORDER à Monsieur, [P] les plus larges délais de paiement soit 24 mois en ce qui concerne le paiement de la somme de 2635.12 € sollicitée au titre des charges échues sur la période courant du 20 juillet 2023 au 19 mai 2025 ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes ses autres demandes, fins et conclusions.

DIRE n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

*****

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*****

La procédure a été clôturée le 23 octobre 2025, et mise à l’audience de plaidoirie du 22 janvier 2026.

Le délibéré est fixé au 26 mars 2026.

MOTIFS :

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22. ».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats pour réclamer les sommes dues au titre des charges notamment :

— Le relevé de propriété,

— La fiche immeuble

— Le relevé de compte de charges arrêté au 13 juillet 2023,

— Le commandement de payer du 23 mai 2023,

— La lettre de mise en demeure à Monsieur, [P] + AR du 4 décembre 2023,

— Les appels de fonds du 1er juillet 2023,

— La lettre de mise en demeure à Monsieur, [P] + AR du 14 décembre 2023,

— Le décompte de charges pour la période du 1er octobre 2018 au 01er octobre 2020,

— Les appels de fonds 2020, 2022, 2023,

— La convocation et le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juillet 2022 et la notification AR

— La convocation et le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juillet 2023 et la notification AR

— Le règlement de copropriété

— Le contrat du syndic

— Les relances du syndic à Monsieur, [P] du 8 juin 2020, 10 juin 2020, 11 août 2021, et 31 mars 2022,

— La mise en demeure du syndic à Monsieur, [P] du 28 mai 2021 et 1er décembre 2021,

— Le relevé de compte de charges pour la période du 20 juillet 2023 au 19 mai 2025,

— Le relevé de compte de charges arrêté au 19 mai 2025

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame les sommes suivantes :

—  7.666,54 € au titre des charges de copropriété pour la période comprise entre le 1er janvier 2020 et le 19 juillet 2023 avec intérêt au taux légal à compte de l’assignation.

—  2.635,12 € au titre des charges de copropriété pour la période comprise entre le 20 juillet 2023 et le 19 mai 2025 avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir.

Il convient de constater que Monsieur, [P] s’est acquitté par virement en date du 27 août 2025 d’un montant de 7.666,54 euros au titre des charges dues au titre de la période comprise entre le 1er janvier 2020 et le 19 juillet 2023.

De sorte que la créance du syndicat des copropriétaires pour cette période doit être considérée comme réglée.

Concernant la créance restante due, d’un montant de 2.635,12 euros pour la période du 20 juillet 2020 au 19 mai 2025, le tribunal constate que les pièces devant être produite, quand bien même Monsieur, [P] ne contesterait pas cette somme, ne sont pas produites. En effet, seul le relevé de compte de charges pour la période du 20 juillet 2023 au 19 mai 2025 et le relevé de compte de charges arrêté au 19 mai 2025 sont produits. Or, le tribunal doit être mis en mesure de vérifier la concordance des sommes réclamées et imputées sur le relevé de compte charges avec les appels de fonds et surtout avec les budgets votés lors des assemblées générales.

S’agissant par ailleurs des frais imputés à la partie défenderesse, l’article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10 1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Enfin, il sera rappelé qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier du montant réclamé au titre des frais de recouvrement à hauteur de 1914,74 euros.

Force est de constater que ce dernier produit 4 relances (8 juin 2020, 10 juin 2020, 01er décembre 2021, et 31 mars 2022), quatre mises en demeure (28 mai et 11 août 2021, du 4 et 14 décembre 2023) et un commandement de payer en date du 23 mai 2023. Aucune facturation n’est jointe à ces pièces.

Le décompte des frais fait apparaître de nombreuses mises en demeure et frais de relance. Seuls ceux rappelés ci-dessus sont produits dans le bordereau de pièces au soutien de la demande, de sorte que seuls ces derniers seront indemnisés à ce titre, à hauteur de 80 euros pour les mises en demeure, et de 140 euros pour les frais de relance après mise en demeure.

Les mises en demeure produites en date du 4 et 14 décembre 2023 n’apparaissent aucunement sur le décompte produit par le syndicat des copropriétaires. Leur montant n’étant aucunement justifié, ces dernières ne seront pas prises en compte.

Il en sera de même du commandement de payer en date du commandement de payer en date du 14 juin 2023 dont la somme de 300 euros réclamée à ce titre n’est pas justifiée. Seuls les honoraires de l’huissier sont justifiés à hauteur de 244,74 euros et seront donc retenus au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Le syndicat des copropriétaires justifie des frais exposés au titre du recouvrement de sa créance à hauteur de 464,74 euros.

Ainsi, seront retranchés comme non justifiés, et inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :

— Les frais de relance après mise en demeure en date du 24 février 2022 pour la somme de 70 euros,

— Les frais de suivi contentieux en date du 30 mai 2022 à hauteur de 140 euros,

— Les frais de mise en demeure avec AR en date du 8 juin 2022 à hauteur de 40 euros,

— Les frais de suivi contentieux en date du 8 juin 2022 à hauteur de 70 euros,

— Les frais de suivi contentieux en date du 25 août 2022 à hauteur de 70 euros,

— Les frais de suivi contentieux en date du 27 septembre 2022 à hauteur de 70 euros

— Les frais de mise en demeure avec AR en date du 28 octobre 2022 à hauteur de 70 euros,

— Les frais de suivi contentieux en date du 1er décembre 2022 à hauteur de 70 euros,

— Les frais de mise en demeure avec AR en date du 28 décembre 2022 à hauteur de 70 euros,

— Les frais de suivi contentieux en date du 29 janvier 2023 à hauteur de 70 euros,

— Les frais de mise en demeure avec AR en date du 29 mars 2023 à hauteur de 70 euros,

— Les frais de mise en demeure avec AR en date du 2 mai 2023 à hauteur de 40 euros,

— Les frais de sommation de payer en date du 13 juin 2023 à hauteur de 300 euros,

— Les frais de transmission du dossier avocat en date du 2 août 2023 à hauteur de 300 euros.

Soit un total de 1450 euros à soustraire à la somme réclamée.

En conséquence Monsieur, [F], [P] sera donc condamné au paiement de la somme de 2635,12 euros au titre des charges de copropriété restant dues pour la période du 1er octobre 2023 au 19 mai 2025. Cette créance étant justifiée et non contestée par le défendeur.

Il sera également condamné au paiement de la somme de 464,74 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer sa créance.

Ces sommes seront majorées des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement :

Monsieur, [P] sollicite un délai de paiement pour s’acquitter de la somme restante due, en expliquant que le syndic ne notifie pas les appels des fonds à la bonne adresse et qu’il n’est pas en capacité d’apurer sa dette après avoir procédé à un règlement partiel de celle-ci le 28 août 2025 à hauteur de 7666,54 euros.

Toutefois, et même si ce dernier justifie du paiement conséquent réalisé le 28 août 2025, il n’apporte aucune pièce au soutien de sa demande de délai de paiement permettant au tribunal d’apprécier le bien fondé de celle-ci, pas plus qu’il ne justifie des démarches réalisées auprès du syndic pour solliciter les appels de fonds ou justifier de la transmission de son adresse sur Vitrolles antérieurement à l’envoi des différents courriers recommandés notamment, ce qui aurait pu justifier que le tribunal écarte certaines sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires si ce dernier avait démontré une erreur d’adressage imputable au syndic. Surabondamment, il convient de rappeler qu’en sa qualité de copropriétaire des lots 511 et 600 ce dernier ne pouvait ignorer être redevable du paiement de ses charges.

De sorte que sa demande de délai de paiement faute d’être accompagnée de pièces justificatives nécessaires au tribunal pour apprécier son opportunité et son bien-fondé sera déboutée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En outre, en application de l’article 1241 du Code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit et le syndicat des copropriétaires n’apporte la preuve d’aucun préjudice autre que ceux déjà indemnisés.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 1500 euros au titre de la résistance abusive.

A défaut d’établir la mauvaise foi du débiteur, l’existence de difficultés de trésorerie liées à la défaillance de celle-ci ou encore l’impossibilité de gérer et d’entretenir l’immeuble en raison de cette carence, et alors même que Monsieur, [P] s’est acquitté de 80% de la somme due, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur, [F], [P] succombe il sera condamné aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application des dispositions 514 et 515 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort, après audience publique à juge unique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires, [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice de sa demande de paiement des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2020 au 19 juillet 2023,

CONDAMNE Monsieur, [F], [P] à payer au syndicat des copropriétaires, [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la somme de 2635,12 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 20 juillet 2023 au 19 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

PRONONCE la capitalisation des intérêts

CONDAMNE Monsieur, [F], [P] à payer au syndicat des copropriétaires, [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la somme de 464,74 euros au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de la créance,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires, [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice du surplus de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires, [Adresse 8] représenté par son syndic de sa demande au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

DEBOUTE Monsieur, [F], [P] de sa demande de délai de paiement,

CONDAMNE Monsieur, [F], [P] à payer au syndicat des copropriétaires, [Adresse 1], [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur, [F], [P] au paiement des entiers dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-SIX MARS DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE