TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 8]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/05230 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YLA6

N° de Minute : L 25/00069

JUGEMENT

DU : 04 Mars 2025

[J] [F] épouse [X]

C/

[B] [R]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [J] [F] épouse [X], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jeanne FAYEULLE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [B] [R], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Décembre 2024

Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 13 janvier 2021 prenant effet le 25 janvier 2021, [J] [F] épouse [X] a donné à bail à [B] [R] un logement situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 610 euros, outre une provision sur charges de 145 euros, pour une durée de 3 ans.

Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2024, [J] [F] épouse [X] a fait signifier à [B] [R] un commandement de payer la somme en principal de 3.519,87 euros dans un délai de deux mois, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte signifié par commissaire de justice le 19 avril 2024, [J] [F] épouse [X] a fait citer [B] [R] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE à l’audience du 16 décembre 2024 aux fins d’obtenir :

Le constat et, à défaut, le prononcé de la résiliation du bail sous seing privé régularisé le 13 janvier 2021 pour défaut de paiement des loyers et charges en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

L’expulsion de corps et de biens de [B] [R] et celle de tout occupant introduit par lui dans le local à usage d’habitation sis [Adresse 4], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la [Localité 10] Publique et d’un serrurier ;

La séquestration des meubles garnissant les lieux, dans tel garde-meuble qu’il plaira à la requérante et ce, aux frais du défendeur ;

La condamnation de [B] [R] au paiement de la somme de 5.242,57 euros au titre des loyers et charges impayés en application de l’article 1147 du Code civil, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers du 8 janvier 2024 ;

La condamnation de [B] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation faisant suite à la résiliation du bail, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, indemnités d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges ;

La condamnation de [B] [R] au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

L’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 6 mai 2024.

A l’audience du 16 décembre 2024, [J] [F] épouse [X], représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes initiales, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 11.170,16 euros au 12 décembre 2024. Elle s’est opposée à la demande de délais de paiement formulée par la partie adverse.

Invoquant les dispositions de l’article 1741 du Code civil et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, elle expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Comparant en personne, [B] [R] n’a pas contesté le montant de la dette et a sollicité la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire, indiquant pouvoir s’acquitter de la somme mensuelle de 500 euros en plus du loyer courant pour solder sa dette. Il expose être en couple Il soutient avoir repris le paiement de son loyer depuis le mois de décembre 2024.

Le défendeur a été autorisé à produire des justificatifs de sa situation par note en délibéré adressée sous quinze jours. Le juge des contentieux de la protection en a été destinataire dans les délais impartis.

La demanderesse a été autorisée à produire un décompte laissant apparaître les virements effectués par [B] [R] la veille de l’audience. Ce décompte laisse apparaître la dette locative actualisée de [B] [R] à la somme de 8.593,29 euros au 17 décembre 2024.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

[B] [R] ayant comparu, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

En application de L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 6 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Selon l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte du bail signé par les parties qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

[J] [F] épouse [X] justifie avoir régulièrement signifié le 8 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 3.519,87 euros.

Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun versement n’ayant été effectué par [B] [R] dans les délais impartis.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 mars 2024.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des débats et des pièces fournies par [B] [R], que ce dernier réside avec sa conjointe, laquelle propose de verser la somme de 400 euros afin d’apurer le passif de [B] [R].

Il propose de verser la somme de 500 euros par mois en remboursement de la dette locative.

Il ressort du décompte produit par la bailleresse que le locataire a repris le paiement de son loyer courant.

En outre, [B] [R] expose qu’il a créé son entreprise en décembre 2023, qu’il a rencontré des difficultés pour démarrer son activité professionnelle. Cependant, il justifie avoir plusieurs chantiers prévus pour l’année 2025 grâce à deux engagements commerciaux, un devis accepté chez un particulier à hauteur de 3.925,90 euros ainsi que d’autres chantiers qui seront bientôt terminés et pour lesquels il va recevoir plusieurs paiements.

[B] [R] justifie avoir effectué plusieurs virements afin d’apurer sa dette locative :

Virement du 26 novembe 2024 à hauteur de 1.000 euros

Virement du 15 décembre 2024 à hauteur de 2.000 euros

Virement du 15 décembre 2024 à hauteur de 1.000 euros

[B] [R] justifie par ailleurs avoir perçu les sommes suivantes :

2.090 euros le 3 juillet 2024

3.100 euros le 10 novembre 2024

3.200 euros le 10 novembre 2024

2.420 euros le 12 novembre 2024

900 euros le 26 décembre 2024 (en cours de virement).

1.950 euros le 9 décembre 2024 (en cours de virement)

Ces éléments laissent supposer qu’il est en mesure de s’acquitter de sa dette en respectant un échéancier.

[B] [R] a manifesté une volonté réelle de régulariser sa situation financière en proposant de régler la somme de 500 euros en plus du loyer courant pour apurer sa dette. Il convient de souligner qu’il a effectué deux versements de 1.000 euros et un versement de 2.000 euros depuis le mois de novembre 2024.

Au regard du montant de la dette locative, de la situation du locataire, de la reprise des paiements et de la proposition de règlement formulée à l’audience, des délais de paiement lui seront accordés.

[B] [R] sera ainsi autorisé à s’acquitter de sa dette en 17 mensualités, selon les modalités déterminées au dispositif du présent jugement.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de [B] [R] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

En cas de défaut de paiement d’une mensualité à son échéance, l’intégralité de la dette reviendra immédiatement exigible quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée, sans qu’il soit nécessaire de saisir à nouveau le Juge des contentieux de la protection.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et [J] [F] épouse [X] pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 962 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner [B] [R] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 9 mars 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de décembre 2024 inclus.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, [J] [F] épouse [X] verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 13 janvier 2021 ;

le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 8 janvier 2024 ;

le décompte de la créance arrêtée au 17 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse.

Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte locataire produit à l’audience que [B] [R] demeure redevable envers [J] [F] épouse [X] de la somme de 8593,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 17 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse, après déduction des frais de poursuites qui seront compris, le cas échéant, dans les dépens.

En effet, il convient de soustraire les sommes suivantes :

174,80 euros libellée comme « Me [V] / cdt loyers 08/01/24 »

248,33 euros libellée comme « Me [V] / assignation 04/2024 »

[B] [R], comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établi, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il convient par conséquent de condamner [B] [R] à payer à [J] [F] épouse [X] la somme de 8.170,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 17 décembre 2024 échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 3.519,87 euros, à compter du 19 avril 2024, date de l’assignation, pour la somme de 1.722,7 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[B] [R], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

[B] [R], condamné aux dépens, devra verser à [J] [F] épouse [X] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre [J] [F] épouse [X] et [B] [R], portant sur le logement situé [Adresse 4] étaient réunies à la date du 9 mars 2024 ;

CONDAMNE [B] [R] à payer à [J] [F] épouse [X] la somme de 8.170,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 17 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 3.519,87 euros, à compter du 19 avril 2024, date de l’assignation, pour la somme de 1.722,70 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

ACCORDE à [B] [R] des délais de paiement, et l’AUTORISE à se libérer de sa dette locative en 17 mensualités, dont 16 mensualités de 500 euros, et une 17ème et dernière échéance soldant la dette ;

RAPPELLE que chaque mensualité est due en plus du montant du loyer courant et des charges ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 15 du mois, et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et ensuite, de mois en mois, le 15 de chaque mois, jusqu’à parfait règlement ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit à l’égard de [B] [R] pendant le cours des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

En revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

DIT que la clause de résiliation retrouve son plein effet à cette date ;

DIT que l’intégralité de la dette redevient immédiatement exigible ;

AUTORISE, à défaut pour [B] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [J] [F] épouse [X] à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE [B] [R] à payer à [J] [F] épouse [X] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 962 euros, équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du 9 mars 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE [B] [R] aux entiers dépens ;

CONDAMNE [B] [R] à payer à [J] [F] épouse [X] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

RAPPELLE à [B] [R] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 7]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

AINSI JUGE ET PRONONCE A [Localité 11] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT-CINQ, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LA GREFFIERE,

Sylvie DEHAUDT

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Noémie LOMBARD