Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 4, 29 mai 2026, n° 26/02311

TJ Marseille 29 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 4, 29 mai 2026, n° 26/02311
Numéro(s) :	26/02311
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres mesures ordonnées en référé
Date de dernière mise à jour :	7 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Charles GIMENEZ
Parties :	S.A.S. CHEZ MONGI c/ S.C.I. DU [ Adresse 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

D’HEURE A HEURE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 29 Mai 2026

Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe

Greffier : Madame CICCARELLI, Greffier lors des débats

Madame DUFOURGNIAUD, Greffier lors du prononcé

Débats en audience publique le : 22 Mai 2026

N° RG 26/02311 – N° Portalis DBW3-W-B7K-7YSL

Grosse délivrée le 29.05.2026 à :

— 

— M^e GIMENEZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. CHEZ MONGI

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Charles GIMENEZ de la SELARL GIMENEZ BROS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. DU [Adresse 2]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

non comparante

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

Suivant acte sous seing privé en date du 1er novembre 2023, la SCI DU [Adresse 2] a donné à bail commercial à la société CHEZ MONGI les locaux à usage commercial situés [Adresse 4], d’une superficie de 35 m², jusqu’au 30 octobre 2032, avec pour destination contractuelle: « activité de poulet braisé».

Par un jugement du tribunal des activités économique de MARSEILLE du 26.05.2025, il a été ordonné l’ouverture d’un redressement judiciaire au bénéfice de LA SAS CHEZ MONGI, Me [X] a été désigné en qualité de mandataire judiciaire. Par un jugement du 10.12.2025, la période d’observation a été prolongée de 6 mois à compter du 26.11.2025.

Suite à une visite du service municipal de l’hygiène le 03.02.2026, et par mails des 04 et 20.02.2026, au motif de l’obstruction du conduit, et de sa non-conformité entraînant un risque d’incendie, il a été demandé l’arrêt immédiat de la cuisson au charbon.

Par ordonnance présidentielle de ce siège en date du 15.05.2026, LA SAS CHEZ MONGI a été autorisé à assigner LA SCI DU [Adresse 2] à heure indiquée.

Par assignation du 19.05.2026, LA SAS CHEZ MONGI a fait attraire LA SCI DU [Adresse 2] , devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE au visa des articles 1719 du Code civil, R. 145-35 du Code de commerce, 485, 834 et 835 du Code de procédure civile, L. 131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, et de l’ordonnance d’autorisation d’assigner d’heure à heure, aux fins de voir :

« DIRE ET JUGER que la SCI DU [Adresse 2] manque manifestement à son obligation de délivrance résultant de l’article 1719 du Code civil;

DIRE ET JUGER que cette obligation n’est pas sérieusement contestable et qu’elle constitue un trouble manifestement illicite générant un dommage imminent pour la société CHEZ MONGI;

EN CONSÉQUENCE,

À titre principal:

ORDONNER à la SCI DU [Adresse 2] de réaliser, à ses frais et sous sa responsabilité, l’ensemble des travaux nécessaires à la mise en conformité du local commercial donné à bail à la société CHEZ MONGI, situé [Adresse 4], et notamment:

— Le retrait du conduit d’extraction non conforme actuellement en place;

L’installation d’un conduit double paroi isolé conforme aux DTU 24.1 et 24.2 et au règlement sanitaire départemental, débouchant en toiture conformément aux prescriptions du Service Hygiène Urbaine de la Ville de [Localité 1];

L’ensemble des travaux annexes nécessaires à la réalisation de cette installation, en ce compris les travaux dans les parties intérieures de l’immeuble que devra traverser le conduit;

ET CE, dans un délai de DEUX MOIS à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard;

SE RÉSERVER la liquidation de l’astreinte;

ORDONNER la suspension du paiement des loyers commerciaux dus par la société CHEZ MONGI à la SCI DU [Adresse 2], à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à l’achèvement complet et la réception des travaux de mise en conformité du local;

Ou subsidiairement, AUTORISER la société CHEZ MONGI à consigner entre les mains de la CARPA des Bouches-du-Rhône les loyers commerciaux mensuels échus à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce jusqu’à l’achèvement complet et la réception des travaux de mise en conformité du local, à titre conservatoire

En tout état de cause:

CONDAMNER la SCI DU [Adresse 2] à payer à la société CHEZ MONGI la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNER la SCI DU [Adresse 2] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Charles GIMENEZ-BROS, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile;

RAPPELER que l’ordonnance à intervenir sera exécutoire par provision, conformément à l’article 489 du Code de procédure civile. »

A l’audience du 22.05.2026, LA SAS CHEZ MONGI, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation.

Régulièrement cité à l’étude du commissaire de justice, [Etablissement 1] SCI DU [Adresse 2] ne comparait pas.

L’affaire a été mise en délibéré au 29.05.2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

A titre préliminaire et statuant d’office

LA SAS CHEZ MONGI fait l’objet d’un redressement judiciaire ; son mandataire n’est pas à la procédure.

L’article 16 du code de procédure civile que « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. »

Il convient de relever que les documents intitulés « NOTE DE SYNTHESE à l’attention du président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé » et « CHRONOLOGIE », qui ne figurent pas au bordereau des pièces communiquées, n’ont pas été communiqués au contradictoire de la partie défenderesse, fut-elle non comparante, et qu’elles seront d’office écartées des débats.

Sur la demande principale

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En ce qui concerne le dommage imminent, il doit s’entendre du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, à l’exclusion d’un dommage purement éventuel.

Il doit être apprécié à la date où il est statué.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

En la présente espèce, LA SAS CHEZ MONGI se prévaut du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, puisque l’absence de conformité du conduit d’évacuation des fumées par le bailleur, propriétaire de l’intégralité de l’immeuble, qui n’est pas régi par le statut de la copropriété, l’empêcherait d’exercer son activité commerciale et mettrait en danger une activité déjà fragile.

L’article R145-35 du code de commerce, dont se prévaut LA SAS CHEZ MONGI , dispose que, pour les contrats de baux commerciaux conclus ou renouvelés postérieurement au 03.11.2014 :

« Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ; […]

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique. »

L’article 606 du code civil est ainsi rédigé :

« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

Il résulte des articles II.2 et 3 du bail commercial que le preneur s’oblige à :

«  2.- De prendre à sa charge les réparations locatives et toutes réparations quelconques d’entretien, et notamment faire entretenir, réparer et remplacer, si nécessaire, tout ce qui concerne les installations, éléments et équipements à son usage personnel, ainsi que les fermetures, clôtures, portes, fenêtres volets, glaces, vitres, carrelage, parquets, revêtements du sol et des murs, peintures, tapisseries, boiseries afin de maintenir l’ensemble des lieux loués en bon état, le bailleur n’étant tenu qu’aux grosses réparations telles qu’elles sont définies à l’article 606 du Code civil.

Le preneur s’oblige à souscrire un contrat d’entretien auprès d’une entreprise spécialisée pour l’entretien annuel des équipements individuels (chauffage, gaz, électricité, ramonage… ) à justifier dès la demande du bailleur.

3.- De supporter à ses frais, toutes réparations normalement à la charge du bailleur, mais qui s’avéreraient nécessaires, dans les lieux loués et dans d’autres parties de l’immeuble, soit par défaut d’exécution des réparations dont le preneur à la charge, soit par des dégradations résultant de son fait, de son personnel, de ses visiteurs ou de toutes causes également de son fait. »

Au regard des documents émanant des services de l’hygiène de la mairie, notamment le mail du 20.02.2026, il apparait que les désordres ayant justifié la demande de cesser l’utilisation de la cuisson au charbon sont les suivants :

« • Conduit très encrassé de graisse et obstrué par manque de nettoyage et ramonage du conduit

• Le conduit colonne verticale n’est pas conforme à un conduit de fumée suivant les normes du D.T.U 24.1 et 24.2 de la fumisterie (les conduits doivent être en double paroi isolés).

• Les jonctions des longueurs du conduit ne sont pas étanches

• Nous constatons au 2e étage des fuites de fumées sortant par les prises et le plafond. »

Il résulte de ce même mail que : « En accord avec vous et la propriétaire de l’immeuble, au vu du risque d’incendie, nous avons convenu ensemble de l’arrêt immédiat de la

cuisson au charbon. […] Des travaux importants sont à envisager pour remettre en conformité le conduit cuisson charbon (du [Adresse 2]), à savoir, retrait de l’ancien conduit HS (nécessite de casser la cloison dans chaque appartement à chaque étage, puis remplacement par conduit neuf double paroi.) »

Le mail émanant du même service du 20.02.2026 précise que : « Par le passage caméra et un test fumigène dans le conduit d’évacuation du grill charbon les experts en fumisterie et les agents de notre service ont constaté les problèmes suivants:

• Conduit très encrassé de graisse et obstrué par manque de nettoyage et ramonage du conduit

• Le conduit colonne verticale n’est pas conforme à un conduit de fumée suivant les normes du D.T.U 24.1 et 24.2 de la fumisterie (les conduits doivent être en double paroi isolés).

• Les jonctions des longueurs du conduit ne sont pas étanches

• Nous constatons au 2e étage des fuites de fumées sortant par les prises et le plafond.

Nous avons donc acté que, si vous souhaitez reprendre cette activité, vous deviez vous remettre en conformité.

Les obligations portent sur:

— l’arrêt des nuisances (trouble du voisinage) et sur la suppression du risque incendie.

— le respect de la règlementation [Localité 2] et DTU 24.1 pour la conception du conduit, et c’est à

l’entreprise en charge de ces travaux de vous garantir contractuellement ce respect de la règlementation.

— le respect du règlement sanitaire départemental (RSD13J, c’est à dire une sortie de cheminée à 40cm au dessus de toute prise d’air neuf située à moins de 8mètres (généralement, une évacuation haute en toiture permet de répondre à cette exigence)

— Le respect du code de l’urbanisme si ajout d’un conduit en extérieur (côté cour), se renseigner auprès de personnes compétentes dans ce domaine. »

Il en résulte que :

le bien a été pris à bail il y a 2 ans et demi, et LA SAS CHEZ MONGI ne justifie en rien de s’être acquitté de son obligation contractuelle a minima de ramonage et d’entretien du conduit dont il a seul l’usage,le conduit n’est pas conforme à la règlementation en matière de lutte contre les incendies.

Au regard des textes susvisés et du contrat de bail, il n’apparaît pas avec l’évidence nécessaire au stade du référé sur qui, du bailleur ou du preneur, repose l’obligation de mettre le conduit en conformité avec la réglementation.

Le caractère manifeste du trouble illicite imposé par le code de procédure civile au stade des référés n’est pas suffisamment démontré pour être retenu en la présente espèce.

En ce qui concerne le dommage imminent, le mail du 04.02.2026 laisse apparaître une solution alternative permettant la poursuite de l’activité de l’établissement. En effet , il est précisé :

« Le transfert de la cuisine charbon vers l’établissement Chez Mongi mitoyen (au [Adresse 5]) devra être validé selon le matériau de l’autre conduit de cheminée. »

LA SAS CHEZ MONGI ne fait pas état de ce que cette solution n’aurait pas été validée depuis lors.

Dès lors, le dommage imminent n’est pas non plus suffisamment caractérisé en la présente espèce pour justifier qu’il soit fait droit à une demande de condamnation à la réalisation de travaux sous astreinte, à la suspension ou à l’autorisation de consignation des loyers.

Il n’y a donc pas lieu à référé et convient de renvoyer le demandeur à mieux se pourvoir.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Au regard de la décision adoptée, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation aux frais irrépétibles.

Les dépens resteront à la charge de LA SAS CHEZ MONGI .

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Ecartons d’office des débats les documents intitulés « NOTE DE SYNTHESE à l’attention du président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé » et « CHRONOLOGIE » ;

Disons n’y avoir lieu à référé ;

Disons n’y avoir lieu de faire droit à la demande formulée par LA SAS CHEZ MONGI en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons les dépens de l’instance en référé à la charge de LA SAS CHEZ MONGI.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 3] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.