TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Janvier 2026

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 25 Novembre 2025

GROSSE :

Le 27 Janvier 2026

à M^e Philippe CORNET,

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05601 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5NNU

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. EH, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e David DRIKES, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI EH est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 1] à Marseille (13004).

Le 4 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la SARL CITYA CARTIER, a fait assigner la SCI EH devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner la SCI EH à lui payer les sommes de :

2070,09 euros au titre des charges impayées au 20 août 2024,2000 euros à titre de dommages et intérêts,1328,40 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Suite à un renvoi et à l’établissement d’un calendrier de procédure, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 novembre 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses dernières écritures. Il actualise sa créance à la somme de 10593,45 euros au 20 novembre 2025 et 1260 euros au titre des frais de recouvrement.

La SCI EH, représentée par son conseil à l’audience, reconnait, aux termes de ses écritures, le principe et le montant de la créance réclamée, et sollicite l’octroi de 12 mois de délais de paiement. En revanche, elle demande à ce que le syndicat soit débouté de ses demandes relatives aux frais de recouvrement et aux frais irrépétibles, la charge des dépens devant être laissée à chaque partie. La SCI EH explique qu’en l’absence de paiement des loyers par son locataire, elle ne pouvait plus faire face à ses propres échéances. Elle expose qu’une ordonnance de référé du 20 octobre 2025 a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion du preneur de sorte qu’elle est en mesure d’honorer un échéancier dès la reprise en possession des locaux.

Les parties ont donné leur accord pour que le tribunal de proximité statue sur les demandes supérieures à 10.000 euros.

L’affaire est mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que la SCI EH est propriétaire des lots 1 et 2 situés [Adresse 1] à Marseille (13004),un décompte daté du 20 novembre 2025, les appels de fonds,les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 12 février 2024 et 18 mars 2025 et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Par ailleurs, la SCI EH ne justifie pas de versements éventuellement effectués ou d’erreurs dans le décompte produit. Le montant n’est pas contesté par le défendeur.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que la SCI EH n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 10.593,45 euros (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner la SCI EH au paiement de la somme de 10 593,45 euros, au titre des charges dues à la date du 20 novembre 2025, appel de fonds au 1er octobre 2025 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 juin 2024 sur la somme de 2301,40 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Marseille (13004) est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à la SCI EH seul, la somme de 198 euros, correspondant aux frais de la mise en demeure du 25 juin 2024, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, la SCI EH sera condamnée à payer la somme de 198 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Marseille (13004) au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi de la défenderesse, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil. En tout état de cause, la SCI EH fait preuve de bonne foi en s’engageant à payer la dette principale justifiant de ses difficultés financières liées à des impayés de loyer par son propre locataire.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SCI EH justifie de ses ressources et de ses charges.

Compte tenu de ces éléments, et en considération des besoins du syndicat des copropriétaires, il convient de faire droit à la demande de la SCI EH et de lui permettre d’échelonner le paiement de sa dette en 12 mensualités de 880 euros chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 08 de chaque mois.

Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu’à défaut, pour la SCI EH de payer une seule des mensualités prévues à l’échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Marseille (13004) sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse, selon les modalités prévues au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI EH, qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique de la défenderesse, il convient de condamner celle-ci à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI EH à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Marseille (13004), représenté par son syndic, la SARL CITYA CARTIER, la somme de 10.593,45 euros, au titre des charges dues à la date du 20 novembre 2025, appel de fonds au 1er octobre 2025 inclus, ainsi que la somme de 198 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024 sur la somme de 2301,40 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE la SCI EH à s’acquitter de ces sommes en 12 mensualités de 880 euros chacune outre une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou des appels de fonds courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la SARL CITYA CARTIER, de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI EH à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Marseille (13004), représenté par son syndic, la SARL CITYA CARTIER, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI EH aux entiers dépens de la présente instance qui ne comprendront pas les frais de recouvrement ci-dessus rejetés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la présidente et par la greffière.

La greffière, La présidente,