TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 28 Avril 2026

Président : Madame HERRY, VP en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 06 Mars 2026

N° RG 25/05217 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7EQF

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. FEUILLANTS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Denis PERIANO de la SCP BOLLET & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

ANTALYA KEBAB

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Michael ZERBIB de la SELARL CABINET MICHAEL ZERBIB & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Grosse délivrée le 28.04.26

À

— M^e Denis PERIANO

— M^e Michael ZERBIB

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LES FEUILLANTS est propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 3] à Marseille 13 001.

La SAS ANTALYA KEBAB est entrée dans les lieux sans droits ni titre en octobre 2024 et y exerce une activité de restauration.

Suivant contrat en date du 23/07/2025, les parties ont régularisé un bail relatif à l’occupation de la SAS ANTALYA KEBAB des locaux appartenant à la SCI LES FEUILLANTS aux conditions suivantes :

Loyer annuel de 60 000 € HT HC, payable mensuellement d’avance soit 5 000 € par mois révisable selon indice INSEE ILC. Un dépôt de garantie de 3 mois de loyer soit 15 000 €Un droit d’entrée de 20 000 €Une indemnité d’occupation pour la période d’octobre 2024 à la date de conclusion du bail forfaitairement fixée à 45 000 €, payable sur 24 mois en sus du loyer principal soit 1 875 € HT/mois.

Au jour de la conclusion du bail, par l’intermédiaire des comptes CARPA de leurs conseils, la SAS ANTALYA KEBAB a versé le dépôt de garantie, le droit d’entrée, le 1er loyer de 5 000 € et la 1ère mensualité de l’indemnité d’occupation de 1 875 €.

Cependant, dès le mois d’août 2025, la SAS ANTALYA KEBAB n’a versé ni le loyer, ni l’indemnité d’occupation échelonnée, ni les charges afférentes aux lieux loués.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été délivrée le 10/10/2025.

Par acte d’huissier du 25/11/2025, la SCI LES FEUILLANTS a fait assigner la SAS ANTALYA KEBAB devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de céans aux fins de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce :

Constater le jeu de la clause résolutoire et ordonner en conséquence l’expulsion des lieux loués de la SAS ANTALYA KEBAB et tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurierCondamner la SAS ANTALYA KEBAB à lui payer la somme de 16 650 € à titre provisionnel au titre de l’arriéré de loyers et charges avec intérêt de droit à compter du commandement de payer du 10/10/2025 pour la somme de 15 000 € et à compter de la présente demande pour le surplus soit la somme de 1 650 €Condamner la SAS ANTALYA KEBAB à lui payer la somme de 43 125 € à titre provisionnel au titre de l’indemnité d’occupation afférente à a période du 1er octobre 2024 au 30 juin 2025, avec intérêt de droit à compter du commandement de payer du 10/10/2025 sur la somme de 5 625 € et à compter de la présente demande pour le surplus sur 37 000 €Condamner la SAS ANTALYA KEBAB à lui payer la somme de 3 025 € à titre provisionnel au titre des charges impayées (taxe foncière)Condamner la SAS ANTALYA KEBAB à lui payer la somme de 6 280 € au titre des pénalités de retard avec intérêt de droit à compter de la présente demandeCondamner la SAS ANTALYA KEBAB à lui verser une indemnité d’occupation et fixer cette indemnité d’occupation au double du loyer conventionnel et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clésCondamner la SAS ANTALYA KEBAB à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

À l’audience du 06/03/2026, la SCI LES FEUILLANTS, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter.

Par conclusions soutenues oralement à l’audience, la SAS ANTALYA KEBAB, par l’intermédiaire de son conseil, sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 28/04/2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il entre dans l’office du juge des référés de prononcer l’expulsion des locataires lorsque l’évènement prévu par la clause résolutoire insérée au bail s’est réalisé, à moins qu’il y ait lieu de trancher une contestation sérieuse de nature à préjudicier au principal.

Il résulte des stipulations contractuelles qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou d’exécution d’une seule des conditions du présent bail, et un mois après un simple commandement de payer resté sans effet, le présent bail est résilié de plein droit si bon semble au bailleur et l’expulsion du preneur et de tous occupants pourra avoir lieu en vertu d’une simple ordonnance de référé exécutoire par provision.

La SCI LES FEUILLANTS justifie de la délivrance, par acte d’huissier en date du 10/10/2025, d’un commandement de payer les loyers et charges pour un montant de 23 872,23 euros correspondant aux loyers et charges du pour la période d’août, septembre et octobre 2025 et visant la clause résolutoire.

Les loyers et charges commandés n’ont pas été intégralement réglés dans le délai contractuel et le juge n’a pas été saisi d’une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à compter du 11/11/2025.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 11/11/2025, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 5 000 euros, outre les taxes, et jusqu’à la libération effective des lieux. La demande de majoration du loyer s’analyse en une clause pénale, susceptible de modulation par le juge et dont l’appréciation relève donc du juge du fond.

Sur les loyers et charges impayés :

La SCI LES FEUILLANTS fait la preuve de l’obligation de paiement des loyers courants, de l’indemnité d’occupation pour la période antérieure d’octobre 2024 à la conclusion du bail et forfaitairement fixée à et des taxes dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte et l’acte introductif d’instance.

En conséquence, la SAS ANTALYA KEBAB sera condamnée au paiement des sommes provisionnelles suivantes :

15 000 € à titre de provision représentant les loyers et charges impayés, arrêtés au 10/10/2025, l’actualisation au 10/11/2025 pour un montant supplémentaire de 1 650 € ne correspondant pas au contrat. 43 125 € à titre de provision sur l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er octobre 2024 au 30 juin 2025 forfaitairement fixée par les parties dans le contrat de bail. 3 025 € à titre de provision à valoir sur les charges dues au 10/10/2025.

Soit la somme totale de 61 150 € avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation en application de l’article 1344-1 du code civil.

Sur les pénalités de retard

La SCI LES FEUILLANTS sollicite la condamnation de la SAS ANTALYA KEBAB à lui payer la somme de 6 280 € au titre des pénalités de retard.

Cependant, une telle clause s’analyse en une clause pénale laquelle, susceptible de modulation par le juge, qui ne relève pas de la compétence du juge des référés.

Il n’y a donc pas lieu à réfré sur cette demande.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le second alinéa de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, la SAS ANTALYA KEBAB sollicite oralement à l’audience des délais de paiements mais ne produit aucun élément au soutien de sa demande, ni pièces ni arguments. Aussi, il n’y a pas lieu d’y faire droit.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la SAS ANTALYA KEBAB, qui succombe à titre principal, au paiement des dépens du référé, qui comprendront le coût du commandement de payer, ainsi qu’à la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Constatons la résiliation du bail liant les parties à la date du 11/11/2025,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS ANTALYA KEBAB et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Condamnons la SAS ANTALYA KEBAB à payer à la SCI LES FEUILLANTS une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 11/11/2025, d’un montant de 5 000 euros, outre les taxes, et jusqu’à la libération effective des lieux,

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la SAS ANTALYA KEBAB à payer à la SCI LES FEUILLANTS la somme provisionnelle de 61 150 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés, et indemnités d’occupation arrêtés au 10/10/2025, avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre des pénalités de retard ;

Déboutons la SAS ANTALYA KEBAB de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Condamnons la SAS ANTALYA KEBAB à payer à la SCI LES FEUILLANTS, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SAS ANTALYA KEBAB aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 10/10/2025,

Rappelons que la présente ordonnance est, de plein droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 1] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 2] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.