TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 4]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/00330 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2S6U

Minute : 25/00307

Monsieur [O] [T]

Représentant : M^e Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0727

C/

Monsieur [K] [W] [H]

Représentant : M^e Jeanne-Céline MBENOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB247

Madame [D] [G] [L]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Valérie ROSANO

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Jeanne-Céline MBENOUN

Mme [D] [G] [L]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 29 Octobre 2025

Ordonnance rendue par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 29 Octobre 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [O] [T]

domicilié : chez GLF Loick FOUCHET

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par M^e Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0727

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [W] [H]

[Adresse 3]

[Localité 8]

comparant en personne et assisté par M^e Jeanne-Céline MBENOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB247, au titre de l’aide juridictionnelle N° 93008-2025-003420

Madame [D] [G] [L]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 28 juin 2011, Madame [X] [T] a donné à bail à Monsieur [K] [W] [H] et Madame [D] [G] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 665 euros outre des provisions sur charges. Monsieur [O] [T] est venue aux droits de la bailleresse.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [O] [T] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 5 166,67 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’octobre 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, les 4 et 7 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date des 14 et 16 janvier 2025, Monsieur [O] [T] a fait assigner Monsieur [K] [W] [H] et Madame [D] [G] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Monsieur [K] [W] [H] et Madame [D] [G] [L] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés à janvier 2025, soit la somme de 6 638,76 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel de 1 824,06 euros,

— condamner Monsieur [K] [W] [H] et Madame [D] [G] [L] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et des frais d’exécution.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [O] [T] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 4 octobre 2024, et ce pendant plus de six semaines.

Appelée à l’audience du 10 avril 2025, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour être finalement retenue à l’audience du 15 septembre 2025.

A l’audience du 15 septembre 2025, Monsieur [O] [T], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, qui reprennent ses demandes formées dan son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à titre provisionnel à la somme de 10 875,46 euros, selon décompte en date du 12 septembre 2025. Il s’est par ailleurs opposé à toutes les demandes formées en défense.

Au soutien de ses demandes et en substance, il fait valoir que faute pour le locataire d’avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause résolutoire ne peuvent être suspendus. Il souligne en tout état de cause que la situation financière de Monsieur [H] ne lui permet pas d’apurer la dette dans les délaix légaux. Sur la demande de délais pour quitter les lieux, il estime que la seule production d’une demande de logement social le 9 juin 2025 est insuffisante pour justifier de démarches de relogement, alors au surplus que la dette ne cesse d’augmenter.

Il soutient que la demande de dommages et intérêts formée est irrecevable en référé.

Sur les désordres dans le logement et les manquements aux obligations du bailleur allégués par Monsieur [H], il soutient avoir été diligent en sollicitant des entreprises pour procéder à des réparations et réfections pour un coût de travaux de 22 000 euros. Ils soulignent que les travaux électriques ont été validés par le CONSUEL et que la mairie de [Localité 8] a constaté la bonne réalisation des travaux électriques, de la salle de bain, des WC, de la VMC. En ce qui concerne la demande de réalisation des travaux, il fait valoir que les travaux utiles ont été entrepris et qu’aucun désordre n’affecte l’appartement.

Monsieur [K] [W] [H], comparant en personne et assisté de son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Il demande au juge, au visa des articles 6, 7, 24 de la loi du 6 juillet 1989, 144, 700 et 834 du code de procédure civile, L131-1, L412-3 et 4 du code des procédures civiles d’exécution, 1103, 1231-1, 1343-5 et 1719 du code civil, de:

— se déclarer incompétent,

à titre subsidiaire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— déduire de la créance la somme de 655,66 euros,

— accorder des délais de paiement selon des échéances de 50 euros par mois, le solde devant être payé au 36ème mois,

à titre infiniment subsidiaire,

— lui accorder un délai d’un an pour quitter les lieux,

— lui accorder des délais de paiement selon des échéances de 50 euros par mois, le solde devant être payé au 24ème mois,

— débouter le bailleur de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation,

à titre reconventionnel,

— condamner Monsieur [T] à lui verser la somme provisionnelle de 15 000 euros en réparation de son trouble de jouissance,

— condamner Monsieur [T] à effectuer les travaux de remise en état et de conformité tels que listés dans les rapports et arrêté et notamment, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir :

— mettre en sécurité l’installation électrique, le consuel étant sans valeur,

— recherche les causes d’humidité et y remédier,

— lutter efficacement et durablement contre les moisissures et les champignons,

— rechercher les causes d’infiltration et y remédier de manière efficace et durable (travaux mal réalisés, fuite du toit cachée par le faux-plafond),

— assurer un moyen de chauffage fonctionnel en bon état,

— réparer ou remplacer les ouvrants dégradés et les rendre étanche à l’eau et à l’air,

— procéder à la réfection des revêtements dégradés et à la pose de la peinture,

— éradiquer la présence des nuisibles,

— retirer les prises inopérantes et reprendre les enduits et peintures murs et plinthes des deux chambres et une partie du salon,

— réaliser l’obturation des cheminées dans le salon et la chambre des enfants afin d’éviter des déperditions de chaleur,

en tout état de cause,

— débouter le demandeur de ses autres demandes,

— ne pas assortir la présente décision de l’exécution provisoire.

Oralement il a renoncé à sa demande au titre du caractère incertain de la créance.

Au soutien de ses demandes et en substance, il fait valoir que c’est à la suite de la perte de son emploi que les difficultés de paiement du loyer sont survenues et que Madame [G] [L] a quitté le logement en 2017 suite à la procédure de divorce.

Il souligne que dans le cadre de la procédure contradictoire, il ne doit payer que le loyer résiduel de sorte qu’il estime avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Il soutient qu’une partie de la dette est prescrite de sorte que la somme réclamée n’est pas certaine alors au surplus que la régularisation des charges n’est pas justifiée. Il souligne que ses ressources actuelles lui permettent d’honorer le paiement de la dette selon l’échéancier de paiement sollicité. Sur sa demande de délais pour quitter les lieux, il fait valoir qu’il occupe les lieux depuis 2011, qu’il a deux enfants à charge, et que ses ressources rendent difficile l’octroi d’un nouveau logement.

Sur sa demande indemnitaire, il soutient que le logement est indécent et qu’il a dénoncé les désordres depuis septembre 2022. Il fait valoir que la mise à disposition temporaire d’une salle de bain et d’un WC démontre de manière certaine le préjudice subi par l’impossibilité de jouir d’une salle de bain et d’un WC dans le logement. Il ajoute que le rapport de Citémétrie, le rapport de la mairie de [Localité 8], l’arrêté préfectoral relatif à un danger imminent de la préfecture et le courrier de l’agence régionale de santé établissent de manière non sérieusement contestable le préjudice de jouissance subi. Il appuie sa demande de travaux sur les nombreuses constatations des services d’hygiène et sur l’arrêté du préfet.

Bien que régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, Madame [D] [G] [L] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de Monsieur [O] [T] pour un plus ample exposé des prétentions et moyens ainsi qu’aux conclusions de Monsieur [K] [W] [H].

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Enfin, il convient de relever à titre liminaire que la demande d’expertise, formée par Monsieur [H] dans les motifs de ses conclusions, n’a pas été reprise dans le dispositif de ses écritures. Cette prétention sera en conséquence déclarée irrecevable en vertu des dispositions de l’article 446-2 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 22 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [O] [T] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer ayant été délivré pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail et la demande de suspension des effets de ladite clause

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

S’agissant du paiement des loyers, il sera rappelé à ce titre que les sanctions de l’indécence sont prévues à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et que le locataire ne peut répondre à l’indécence du logement par une suspension du paiement même partielle des loyers. L’exception d’inexécution n’est en effet pas admise sauf en cas d’impossibilité totale d’habiter les lieux.

En l’espèce, le bail conclu le 28 juin 2011 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 octobre 2024, pour la somme en principal de 5 166,67 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, et les défendeurs ne justifiant aucunement d’une impossibilité totale d’habiter les lieux, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 décembre 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

En application de l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Par ailleurs, l’article L843-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que lorsque l’organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l’article L. 822-9, l’allocation de logement est conservée par l’organisme payeur pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire. L’organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l’informe qu’il doit le mettre en conformité dans le délai maximal mentionné au premier alinéa pour que l’allocation de logement conservée lui soit versée. Durant ce délai, le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l’organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail.

En l’espèce, Monsieur [K] [W] [H] justifie d’une procédure contradictoire suivant courrier adressé par la caisse des allocations familiales le 1er août 2025, suspendant le versement de l’aide au logement à compter de cette date, soit un montant de 542 euros.

Il résulte du décompte actualisé produit par le bailleur à l’audience que le montant du loyer et des charges courantes s’élèvent à la somme de 1 048,20 euros, et que Monsieur [K] [W] [H] a versé la somme de 485 euros. Aussi le locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, faute d’avoir verser la part manquante de 21,20 euros, condition indispensable suivant les dispositions textuelles précitées d’ordre public à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée et l’expulsion sera ordonnée, afin de faire cesser le trouble manifestement illicité causé par le maintien dans les lieux des locataires postérieurement à la cessation du bail.

Monsieur [K] [W] [H] et Madame [D] [G] [L] étant sans droit ni titre depuis le 5 décembre 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

L’article R412-3 du même code dispose à cet égard que pour l’application des dispositions de l’articleL. 412-3, le juge peut accorder les délais qui y sont prévus même d’office.

En l’espèce, Monsieur [K] [W] [H] occupe les lieux depuis 2011 avec ses deux enfants mineurs scolarisés. Il perçoit une allocation de solidarité spécifique de 572 euros par mois, outre un revenu de solidarité active de 140 euros. Ses problèmes de santé ne sont pas justifiés. En tout état de cause, ses difficultés de relogement sont avérés, malgré le dépôt d’une demande de logement social dont il est sans réponse. Par ailleurs, il a procédé à plusieurs paiements pour stabiliser la dette locative, démontrant sa bonne foi.

Les besoin du bailleur ne sont pas connus.

Compte tenu de ces éléments, il sera fait droit à sa demande de délais pour quitter les lieux à hauteur de 8 mois suivant signification de la présente décision.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [K] [W] [H] et madame [D] [G] [L] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

En l’espèce, Monsieur [O] [T] produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [W] [H] et madame [D] [G] [L] restent lui devoir la somme de 10 875,46 euros à la date du12 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date. La somme de 1 084 euros réclamée est sérieusement contestable dans la mesure où depuis le 1er août 2025, une procédure contradictoire a été engagée et soumise aux dispositions de l’article L843-1 du code de la construction et de l’habitation qui ne met à la charge du locataire que le paiement du loyer et des charges résiduels aide pour le logement déduite.

En ce qui concerne le moyen tiré de la prescription, au regard du décompte produit, le point de départ de la dette se situe au mois de juillet 2023, de sorte que le moyen tiré de la prescription n’est pas sérieux, sans qu’il soit besoin de statuer sur les règles d’imputation des paiements sur la dette la plus ancienne.

En ce qui concerne le moyen tiré de l’absence de justification de la régularisation des charges, le bailleur produit le relevé des dépenses de la copropriété ainsi que le relevé individuel justifiant du montant des régularisations figurant au décompte. Ce moyen n’est pas sérieux et sera rejeté.

Pour la somme au principal, Monsieur [K] [W] [H] n’apporte aucun autre élément sérieux de nature à contester le paiement de cette somme provisionnelle. Madame [D] [G] [L], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc condamnés au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 9 791,46 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 166,67 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la solidarité des dettes ménagères.

Monsieur [K] [W] [H] et Madame [D] [G] [L] seront aussi condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 13 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l’indemnité s’analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d’office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l’article 1231-5 du code civil et est au surplus illicite au regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En ce qui concerne la demande subsidiaire, l’article 1343-5 du code civil dispose quant à lui que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le décompte actualisé produit par le demandeur à l’audience permet de constater que Monsieur [K] [W] [H] et Madame [D] [G] [L] n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Cette absence de reprise empêche le juge de leur octroyer de tels délais de paiement sur 36 mois.

En ce qui concerne la demande subsidiaire de délais de paiement sur 24 mois, il convient de relever que le montant de la dette est substantiel et que les ressources de Monsieur [K] [W] [H] ne lui permettront pas d’apurer la dette dans le délai légal précité.

En conséquence la demande de délais de paiement sera rejetée sur ces fondements.

Sur la demande de travaux

En l’espèce le bail ayant pris fin le 4 décembre 2024, la demande de travaux formée par Monsieur [K] [W] [H] devenu occupant sans droit ni titre ne peut qu’être rejetée, les obligations locatives du bailleur, et également du locataire, ayant cessé à cette date.

Sur la demande de provision à titre indemnitaire

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

En l’espèce pour justifier de sa demande de provision à titre indemnitaire, Monsieur [K] [W] [H] s’appuie notamment sur :

— le protocole de mise à disposition temporaire d’une salle de bain et de WC pris avec le bailleur en date du 27 mars 2025 jusqu’au 26 mai 2025, le temps de la réfection de la salle de bain et des WC du logement, établissant de manière non sérieusement contestable un trouble de jouissance dans ces pièces du logement,

— la procédure contradictoire initiée par la caisse des allocations familiales en août 2025 dans le cadre d’un constat de non décence du logement,

— le courrier du préfet en date du 9 avril 2025 suivant visite du service communcal d’hygiène et de santé de [Localité 8] lors de sa visite du 10 février 2024 dans le logement relatif à la procédure contradictoire préalable à la prise d’un arrêté de traitement de l’insalubrité, au titre de problèmes de ventilation du logement, de problèmes d’infiltration d’eau, de revêtements dégradés, la réparation, le remplacement ou la mise en place d’ouvrant afin que leur ouverture et leur étanchéité puissent être assurées, établissant le caractère certain du préjudice dont ile st réclamé une provision,

— l’arrêté préfectoral n°25-0204 relatif à un danger ponctuel imminent pour la santé publique pris en date du 19 mars 2025 concernant l’installation électrique dangereuse dans le logement, arrêté qui n’a pas été levé et qui caractérise l’évidence du trouble.

Par ailleurs, Monsieur [T] produit une facture du 13 mai 2025 relative aux travaux de réfection de la salle de bain, une facture du 8 mai 2025 relative à la réfection des WC, une facture du 21 Mai 2025 relative aux travaux de remplacement des tronçons de tuyauterie de chauffage corrodées et fuyardes le long d’un mur, une facture du 29 avril 2025 relative à la création d’une VMC et de la réfection de l’installation électrique, le reste étant des devis ne valant pas réalisation des travaux.

Les autres pièces produites tels les nombreux courriers et courriels de Monsieur [K] [W] [H] nécessitent une analyse au fond compte tenu des contestations du demandeur qui fournit des pièces contraires. Par ailleurs, le rapport de citémétrie ne peut s’apparenter à un rapport d’expertise judiciaire, aussi le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut apprécier la réalité du préjudice allégué à ce titre sans outrepasser sa compétence.

Il résulte de ces éléments que Monsieur [K] [W] [H] a incontestablement subi un préjudice de jouissance, mais dont la durée alléguée est contestable, de sorte que la provision qui lui sera allouée à titre indemnitaire sera fixée de manière non sérieusement contestable à la somme de 2 500 euros à laquelle Monsieur [O] [T] sera condamné au paiement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [W] [H] et Madame [D] [G] [L], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais d’exécution, faute pour le bailleur de justifier de leur caractère nécessaire à ce stade.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Déclarons irrecevable la demande d’expertise formée par Monsieur [K] [W] [H] ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 juin 2011 entre Madame [X] [T] (pour laquelle Monsieur [O] [T] est venu aux droits) et Monsieur [K] [W] [H] et madame [D] [G] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 4 décembre 2024 ;

Accordons un délai de 8 mois à compter de la signification de la présente décision à Monsieur [K] [W] [H] et Madame [D] [G] [L] pour libérer les lieux et restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

Disons qu’à défaut pour Monsieur [K] [W] [H] et Madame [D] [G] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue de ce délai, Monsieur [O] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons solidairement Monsieur [K] [W] [H] et Madame [D] [G] [L] à verser à Monsieur [O] [T] la somme provisionnelle de 9 791,46 euros (décompte arrêté au12 septembre 2025, incluant la mensualité de septembre 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2024 sur la somme de 5 166,67 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Rejetons la demande de délais de paiement ;

Rappelons que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations provisionnelles ci-dessus prononcées ;

Condamnons solidairement Monsieur [K] [W] [H] et Madame [D] [G] [L] à verser à Monsieur [O] [T] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 506,20 euros compte tenu de la procédure contradictoire d’août 2025, sinon 1 048,20 euros), à compter du 13 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Condamnons Monsieur [O] [T] à payer à Monsieur [K] [W] [H] la somme provisionnelle de 2 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ;

Disons n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum Monsieur [K] [W] [H] et Madame [D] [G] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection