TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Mai 2026

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 02 Février 2026

GROSSE :

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EXPEDITION :

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N° RG 25/03335 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6RIR

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. ASLM IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Suzanne CHELLY, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [K]

né le 14 Juillet 1966 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Henry BOUCHARA, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055/2025/013104 du 09/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 1er avril 2021, la société civile immobilière (SCI) ASLM IMMO a consenti à M. [Y] [K] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 3], dans le quatrième arrondissement de Marseille moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 480 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [Y] [K] le 11 février 2025 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1.500 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2025, la SCI ASLM IMMO a fait assigner M. [Y] [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamnation au paiement de la somme de 3.140,36 euros, somme à parfaire, au titre de la dette locative arrêtée au 1er mai 2025,

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel et des charges, soit 500 euros, jusqu’au départ effectif des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens,

— prononcer l’exécution provisoire du jugement intervenir.

Par conclusions, M. [Y] [K] sollicite du juge des contentieux de la protection de :

— à titre principal, déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire, irrégulièrement signifié à M. [Y] [K] le 11 février 2025,

— déclarer irrégulière la procédure de résiliation du contrat de bail à usage d’habitation fondée sur la clause résolutoire stipulée audit contrat,

— débouter la demanderesse de sa demande de résiliation fondée sur les manquements du locataires,

— à titre subsidiaire, accorder à M. [Y] [K] des délais de paiement sur une durée de 36 mois,

— débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes contraires,

— dire que chaque partie supportera ses propres dépens,

— à titre infiniment subsidiaire, accorder à M. [Y] [K] un échéancier sur 36 mois,

— en l’état de sa situation de handicap, lui accorder un délai de relogement de 36 mois,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Par conclusions récapitulatives et responsives n°1 du 30 janvier 2026, la demanderesse demande au juge des contentieux de la protection de bien vouloir juger que la présente procédure est recevable, débouter M. [Y] [K] de l’ensemble de ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6.840,36 euros au 1er février 2026.

A l’audience du 2 février 2026, les parties, représentées par leurs conseils demandent le bénéfice de leurs écritures.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 4 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 6 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI ASLM IMMO justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 12 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Par conséquent, la SCI ASLM IMMO est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail du 1er avril 2021 contient une clause résolutoire (article 15) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 février 2025, pour la somme en principal de 1.500 euros.

Le moyen soulevé en défense relatif à l’irrégularité du commandement de payer et de l’unique confirmation indiquée par le commissaire de justice est inopérant en ce qu’il a été signifié au domicile du défendeur, soit à l’adresse du bail.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 11 avril 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [Y] [K] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la bailleresse dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ du locataire par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 500 euros actuellement, et de condamner M. [Y] [K] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [Y] [K] reste devoir, la somme de 6.700 euros, après déduction des frais de procédure à la date du 1er février 2026, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février 2026 inclus.

M. [Y] [K] est donc condamné, au paiement de la somme de 6.700 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 1er février 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte que M. [Y] [K] ne justifie pas avoir versé le montant intégral du loyer courant avant la date d’audience, le dernier versement intervenant le 1er juillet 2025 pour une somme de 800 euros.

Compte tenu de cet élément, il ne peut faire droit d’accorder des délais de paiement à M. [Y] [K] et de suspendre la clause résolutoire sur le fondement de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Toutefois, en application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [Y] [K] justifie d’une situation financière et personnelle délicate ainsi que de sa bonne foi de sorte qu’il sera accordé des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente décision.

Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge ordonnant l’expulsion peut accorder aux occupants des délais compris entre un et douze mois pour quitter les lieux chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [Y] [K] justifie percevoir l’allocation aux adultes handicapés d’un montant de 1,033,32 euros de nature à étayer ses déclarations relatives à leur état de santé et indique avoir effectué des démarches auprès d’une assistante sociale afin de déposer un dossier FSL.

En outre, il verse aux débats un courrier de la Direction du Logement et Lutte contre l’Habitat Indigne de [Localité 2] en date du 5 juin 2025 qui a constaté des infractions au règlement sanitaire départemental.

Toutefois, il sera relevé qu’aucuns justificatifs des recherches de logement n’est versé aux débats.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera accordé un délai de 3 mois pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [Y] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI ASLM IMMO les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 1er avril 2021 entre la SCI ASLM IMMO d’une part, M. [Y] [K] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3], dans le quatrième arrondissement de Marseille sont réunies à la date du 11 avril 2025 ;

ACCORDE à Madame M. [Y] [K] un délai supplémentaire de 3 mois pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à M. [Y] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 3 mois et quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [Y] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI ASLM IMMO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [Y] [K] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit cinq cent euros (500 euros) à ce jour, à compter du 9 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [Y] [K] à verser à la SCI ASLM IMMO, à titre provisionnel, la somme de six mille sept cent ( 6.700 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2026 (loyers, charges), échéance de février 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

REJETTE les demandes de délai de paiement de 36 mois et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ACCORDE à M. [Y] [K] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 24 mensualités équivalentes d’un montant de deux cent soixante-dix-neuf euros (279 euros) et une 24ième mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [Y] [K] aux dépens ;

CONDAMNE M. [Y] [K] à verser à la SCI ASLM IMMO une somme de cent euros (100 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président