TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/01042 – N° Portalis DBW3-W-B7G-ZTRF

AFFAIRE :

S.A.R.L. AVH (M^e Paul-victor BONAN)

C/

S.C.I. DE LA COTE (M^e Dorothée SOULAS)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 20 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 5 février 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 5 février 2026, prorogé au 19 mars 2026, et prorogé au 09 Avril 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.A.R.L. AVH

immatriculé au RCS de MARSEILLE sous le numéro 800 345 365,

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Paul-victor BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

S.C.I. DE LA COTE

immatriculé au RCS de MARSEILLE sous le numéro 352 978 886,

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

La société civile immobilière DE LA COTE est propriétaire d’un bien immobilier sis au rez-de-chaussée du [Adresse 1].

Par bail commercial du 26 juin 2013, la société civile immobilière DE LA COTE a donné les locaux à bail à Messieurs [L] [M] et [E] [G].

Par avenant du 3 janvier 2014, le droit au bail à été transféré à la société à responsabilité limitée AVH.

Le 5 mars 2019, Monsieur le Maire de [Localité 1] a pris un arrêté de péril interdisant toute occupation de l’immeuble dans l’attente de la réalisation de divers travaux de confortement.

Par acte en date du 13 mars 2019, la société à responsabilité limitée AVH a fait assigner la société civile immobilière DE LA COTE en référé devant le Président du Tribunal de grande instance de MARSEILLE aux fins d’obtenir à titre principal la suspension de l’exigibilité des loyers.

Au cours de la procédure de référé, un arrêté de mainlevée partielle a été pris par la municipalité de [Localité 1] le 4 juin 2019, suite à la communication de l’attestation de Monsieur [V] [U], ingénieur civil, en date du 3 mai 2019 quant à la réalisation de certains travaux. Cet arrêté de mainlevée partielle a autorisé la réintégration du local commercial. la société à responsabilité limitée AVH a donc réintégré les lieux.

Par ordonnance du 13 décembre 2019, le président du Tribunal de grande instance de MARSEILLE a notamment ordonné la suspension de l’exigibilité des loyers et a condamné la société civile immobilière DE LA COTE, à titre provisionnel, à verser à la société à responsabilité limitée AVH la somme de 8 000€ en indemnisation de son préjudice commercial.

La société civile immobilière DE LA COTE a interjeté appel de cette ordonnance. L’affaire a fait l’objet d’un retrait du rôle devant la Cour d’appel.

L’immeuble litigieux a fait l’objet d’une décision du juge de l’expropriation du 10 juin 2021, tendant notamment à l’expropriation de la société civile immobilière DE LA COTE du bien immobilier litigieux pour cause d’utilité publique au profit de la société [Localité 1] HABITAT. Cette décision a fait l’objet d’un pourvoi en cassation par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1].

Par acte en date du 6 décembre 2021, la société civile immobilière DE LA COTE a fait signifier à la société à responsabilité limitée AVH un congé avec refus de renouvellement du bail commercial liant les parties à effet au 30 juin 2022.

Par acte d’huissier en date du 27 janvier 2022, la société à responsabilité limitée AVH a assigné la société civile immobilière DE LA COTE devant le Tribunal judiciaire de céans, aux fins notamment de voir annuler congé avec refus de renouvellement signifié le 6 décembre 2021.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 3 février 2023, la société à responsabilité limitée AVH sollicite de voir :

— constater que la présente procédure est sans objet ;

— débouter la SCI DE LA COTE de toutes ses demandes ;

— condamner la SCI DE LA COTE au versement de la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI DE LA COTE à verser à la SARL AVH la somme de 3 500 € en application de l’article 700 du CPC ;

— condamner la société civile immobilière DE LA COTE aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions de la société à responsabilité limitée AVH pour l’exposé de ses moyens de fait et de droit.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 4 juin 2025, au visa des articles L145 et suivants du code de commerce, 114 du code de procédure civile, 700 du code de procédure civile, la société civile immobilière DE LA COTE sollicite de voir :

— ordonner l’expulsion de la SARL AVH et de tout occupant de son chef, et ce à l’assistance de la force publique, s’il y a lieu ;

— dire et juger que l’expulsion sera assortie d’une astreinte de 1 000€ par jour de retard ;

— ordonner le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur, aux frais, risques et périls de la défenderesse et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— condamner la SARL AVH au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 3 333,94€, charges en sus à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés ;

— condamner la SARL AVH à payer à la SCI DE LA COTE la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du CPC, aux entiers dépens, qui comprendront le coût des commandements de payer et de la sommation ;

— débouter la SARL AVH de sa demande de dommages et intérêts.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions de la société civile immobilière DE LA COTE pour un plus ample exposé de ses prétentions ainsi que pour l’exposé de ses moyens de fait et de droit.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de « donner acte », « constater », « dire », « dire et juger », « rappeler » qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le caractère « sans objet » de la procédure :

La société à responsabilité limitée AVH sollicite de voir « constater » le caractère « sans objet » de la présente procédure. Il convient de rappeler qu’au terme de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions des parties. Dès lors que la société à responsabilité limitée AVH et la société civile immobilière DE LA COTE maintiennent toutes deux des prétentions devant le présent Tribunal, il existe un objet du litige : statuer sur ces prétentions.

La société à responsabilité limitée AVH ne saurait donc soutenir que la présente procédure est « sans objet ».

Sur l’expropriation :

La société à responsabilité limitée AVH forme des observations relatives à l’expropriation, et donc implicitement à la perte de qualité de propriétaire, ou de bailleresse, par la société civile immobilière DE LA COTE. Toutefois, la demanderesse ne tire aucune conséquence procédurale de ces observations : elle ne soulève aucune fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité, ou d’intérêt à agir.

La société à responsabilité limitée AVH indique d’ailleurs que la société civile immobilière DE LA COTE est dans « l’incapacité à agir » (page 5 des conclusions en demande). Il convient de rappeler que la question de la « capacité à agir » est celle des mineurs se trouvant encore sous l’autorité de leurs parents, ou celles de majeurs protégés se trouvant, par exemple, sous mesure de curatelle, de tutelle ou encore d’habilitation familiale. Puisque la société civile immobilière DE LA COTE est une société, personne morale, et qu’il n’est ni question d’un mineur, ni d’un majeur à l’entendement troublé, l’évocation par la société à responsabilité limitée AVH de « l’incapacité à agir » de la société civile immobilière DE LA COTE est un non-sens juridique.

Au surplus, l’incapacité à agir est, de nouveau, une fin de non-recevoir au sens de l’article 122 du code de procédure civile. Il a été relevé plus haut que la société à responsabilité limitée AVH ne soulève pourtant aucune fin de non-recevoir dans le disposition de ses conclusions.

Ces observations ne sont donc pas de nature à entraîner le débouté.

Au demeurant, la société civile immobilière DE LA COTE démontre que par arrêt du 26 octobre 2022, la Cour de cassation a sursis à statuer sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] contre l’ordonnance du juge de l’expropriation du département des Bouches-du-Rhône du 10 juin 2021 portant transfert de la propriété de l’immeuble litigieux à la société [Localité 1] HABITAT.

Les observations de la demanderesse sur l’expropriation prétendue et sur les conséquences qu’elle prétend en tirer sont donc mal fondées.

Sur l’expulsion :

La société civile immobilière DE LA COTE a fait délivrer à la société à responsabilité limitée AVH un congé avec refus de renouvellement, en date du 6 décembre 2021, avec effet au 30 juin 2022.

La société à responsabilité limitée AVH ne sollicite pas la nullité de ce congé, ni le maintien du bail, au terme de ses dernières conclusions. Celles-ci ayant un caractère récapitulatif au sens de l’article 768 du code de procédure civile, le Tribunal retient que la société à responsabilité limitée AVH ne conteste plus la validité de ce congé.

Le congé a donc pris effet au 30 juin 2022. Dès lors, la société à responsabilité limitée AVH est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient d’ordonner l’expulsion de la société à responsabilité limitée AVH des lieux occupés sis rez-de-chaussée, [Adresse 1] à [Localité 2], ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire.

Sur le sort des meubles :

La société civile immobilière DE LA COTE sollicite de voir « ordonner le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur, aux frais, risques et périls de la défenderesse et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ».

Il convient de rappeler que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution, de sorte qu’il n’appartient pas au juge de statuer au delà de cet article.

Sur l’astreinte assortissant l’expulsion :

La société civile immobilière DE LA COTE, dans ses conclusions, ne motive pas sa prétention tendant à voir ordonner une astreinte. En l’absence de toute motivation, cette prétention sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

La société civile immobilière DE LA COTE sollicite de voir fixer l’indemnité d’occupation à deux fois le montant du dernier loyer : la défenderesse ne motive pas cette prétention et aucune des dispositions du bail résilié par l’effet du congé ne prévoit un tel doublement de l’indemnité d’occupation par rapport au prix du loyer.

Il convient par conséquent de se référer à la dernière quittance de loyers et charges produites aux débats, mentionnant un total dû de 1 779,34€. La société à responsabilité limitée AVH sera condamnée à régler cette somme mensuellement à compter du 30 juin 2022 et jusqu’à libération effective des lieux, à titre d’indemnité d’occupation.

Sur l’indexation de l’indemnité d’occupation :

Conformément au contrat produit aux débats, l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la résiliation soit au 30 juin 2022.

Sur les dommages-intérêts :

Dès lors qu’il est fait droit aux prétentions reconventionnelles de la société civile immobilière DE LA COTE et que la société à responsabilité limitée AVH invoque des moyens juridiquement incohérents (« incapacité à agir », « procédure sans objet »), la demanderesse ne saurait soutenir que les prétentions en défense sont formées abusivement.

La société à responsabilité limitée AVH sera déboutée de sa prétention à la somme de 2000€ de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner la société à responsabilité limitée AVH, qui succombe aux demandes de la société civile immobilière DE LA COTE, aux entiers dépens.

La société civile immobilière DE LA COTE sollicite de voir intégrer aux dépens « le coût des commandements de payer et de la sommation ». Cette prétention est doublement imprécise. la société civile immobilière DE LA COTE n’indique pas de quels commandements de payer (aucune date n’est indiquée concernant ces commandements au dispositif) ni de quelle sommation elle parle. Et au surplus, la défenderesse n’indique pas davantage quels seraient les coûts de tels actes, qu’elle ne permet déjà pas au Tribunal d’identifier.

Au demeurant, l’expulsion est ordonnée dans le cadre de la présente procédure au titre d’un congé avec refus de renouvellement. L’expulsion est donc ordonnée sans rapport avec un commandement de payer ou une sommation.

La société civile immobilière DE LA COTE sera donc déboutée de sa prétention tendant à voir intégrer aux dépens le coût « des commandements de payer et de la sommation ».

Il y a lieu de condamner la société à responsabilité limitée AVH à verser à la société civile immobilière DE LA COTE la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

ORDONNE l’expulsion de la société à responsabilité limitée AVH des lieux occupés sis rez-de-chaussée, [Adresse 1] à [Localité 2], ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire ;

RAPPELLE que le sort des meubles laissés dans les lieux par la société à responsabilité limitée AVH sera régi par l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la société civile immobilière DE LA COTE de sa prétention tendant à voir assortir l’expulsion d’une astreinte ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée AVH à verser mensuellement à la société civile immobilière DE LA COTE la somme de mille sept cent soixante-dix-neuf euros et trente-quatre centimes (1 779,34€) à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 30 juin 2022 et jusqu’à libération effective des lieux;

DIT que l’indemnité d’occupation sera indexée annuellement sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du 30 juin 2022 ;

DEBOUTE la société à responsabilité limitée AVH de sa prétention à la somme de deux mille euros (2 000€) de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée AVH aux entiers dépens ;

DEBOUTE la société civile immobilière DE LA COTE de sa prétention tendant à voir intégrer aux dépens le coût « des commandements de payer et de la sommation » ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée AVH à verser à la société civile immobilière DE LA COTE la somme de trois mille euros (3 000€) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT