TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°26/

du 07 AVRIL 2026

Enrôlement : N° RG 25/05416 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6IKZ

AFFAIRE : S.D.C. LE MATTEI (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)

C/ M. [C] [S], Mme [Q] [G]

DÉBATS : A l’audience Publique du 09 décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 10 mars 2026 prorogée au 07 avril 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 07 avril 2026

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 1] » sis [Adresse 2] représenté par son Syndic en exercice la S.A. d’HLM UNICIL

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 573 620 754

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Anne-Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEURS

Monsieur [C], [Y] [S]

né le 25 juillet 1958 à [Localité 2] (GUADELOUPE)

domicilié chez Madame [K] [V] – [Adresse 4]

défaillant

Madame [Q] [G]

née le 04 juin 1983 à [Localité 3] (MAROC)

demeurant [Adresse 5]

défaillante

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [S] et Madame [Q] [G] étaient mariés. Par jugement du 16 février 2021, leur divorce a été prononcé.

Ils sont propriétaires des lots 12 et 46 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 6] MATTEI sis [Adresse 2].

Par jugement du 23 septembre 2019, ils ont été condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.570,30 euros au titre des charges de copropriété, comptes arrêtés au 15 mai 2019, outre la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts et les frais irrépétibles et dépens.

Plusieurs mises en demeure leur ont été adressées depuis au titre des charges impayées.

*

Suivant exploits des 7 et 19 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE MATTEI, pris en la personne de son syndic en exercice la société anonyme d’HLM UNICIL, a fait assigner Monsieur [C] [S] et Madame [Q] [G] devant le présent tribunal, aux fins de voir entendre :

— condamner solidairement Monsieur [C] [S] et Madame [Q] [G] à lui payer :

—  15.576,68 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 23 janvier 2025, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure (article 1231-6 du Code civil),

—  120 euros au titre des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  4.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,

— rejeter toute demande de délai éventuel de paiement,

— ordonner le maintien de l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner solidairement Monsieur [C] [S] et Madame [Q] [G] à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile sauf application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, outre les dépens distraits au profit de Maître Anne-Cécile NAUDIN,

— condamner solidairement Monsieur [C] [S] et Madame [Q] [G] à supporter les frais d’exécution et dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article l111-8 du code des procédures civiles d’exécution, devra être supporté par les débiteurs en sus de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

Régulièrement assignés, Monsieur [C] [S] (par remise à étude) et Madame [Q] [G] (à personne) n’ont pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile énonce que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges et frais

— Sur les charges

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment les pièces suivantes :

— le relevé de propriété,

— la fiche d’immeuble,

— le titre de propriété de Monsieur [C] [S] et Madame [Q] [G] du 7 août 2014,

— le courrier officiel du syndicat des copropriétaires du 11 juillet 2024 de mise en demeure de payer la somme de 15.039,38 euros au titre des charges arrêtées au 10 juillet 2024, ainsi que les mises en demeure antérieures,

— le décompte actualisé au 23 janvier 2025,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 13 décembre 2021 approuvant les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2020, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2021 et de l’exercice 2022, ainsi que votant des travaux,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 27 juin 2022, approuvant les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2021 et approuvant les budgets prévisionnels des exercices 2022 et 2023, ainsi que votant des travaux,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 15 juin 2023 approuvant les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2022, approuvant les budgets provisionnels des exercices 2022 et 2023 et votant plusieurs travaux,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 17 juin 2024, approuvant les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025, et votant certains travaux,

— les relevés du compte de Monsieur [C] [S] et Madame [Q] [G],

— le jugement du tribunal d’instance de Marseille du 23 septembre 2019 condamnant Monsieur [C] [S] et Madame [Q] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] la somme de 5.570,30 euros au titre des charges de copropriété, comptes arrêtés au 15 mai 2019, outre la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts et les frais irrépétibles et dépens,

— le jugement de divorce du 16 février 2021,

— le règlement de copropriété.

Il résulte de l’ensemble de ces pièces que Monsieur [C] [S] et Madame [Q] [G] sont recevables à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] MATTEI de la somme de 15.576,68 – 768,69 euros au titre du solde antérieur qui n’est pas justifié par le syndicat des copropriétaires et en tout état de cause prescrit.

Monsieur [C] [S] et Madame [Q] [G] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] MATTEI la somme de 14.807,99 euros au titre des charges arrêtées au 23 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les frais de recouvrement

S’agissant des frais imputés à la partie défenderesse, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives.

En l’espèce, la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] au titre des frais de mise en contentieux sera rejetée comme non prévue par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’espèce, depuis le dernier jugement du tribunal d’instance de Marseille du 23 septembre 2019 condamnant Monsieur [C] [S] et Madame [Q] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] la somme de 5.570,30 euros au titre des charges de copropriété, comptes arrêtés au 15 mai 2019, outre la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, ces derniers n’ont fait que de très ponctuels paiements, laissant leur dette s’accroître alors que de nombreux appels de fonds pour des travaux ont été lancés.

Cette absention est fautive et cause un préjudice au syndicat des copropriétaires qui se trouve privé de la trésorerie nécessaire pour mener les projets de travaux votés.

Monsieur [C] [S] et Madame [Q] [G] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE MATTEI la somme de 1.500 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

Succombant, Monsieur [C] [S] et Madame [Q] [G] seront condamnés in solidum aux dépens, distraits au profit de Maître Anne-Cécile NAUDIN.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Monsieur [C] [S] et Madame [Q] [G] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE MATTEI la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La demande au titre de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution est prématurée. Elle sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

Condamne solidairement Monsieur [C] [S] et Madame [Q] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 14.807,99 euros au titre des charges arrêtées au 23 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE MATTEI pris en la personne de son syndic en exercice de sa demande au titre des frais de recouvrement,

Condamne solidairement Monsieur [C] [S] et Madame [Q] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] MATTEI pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamne in solidum Monsieur [C] [S] et Madame [Q] [G] aux dépens, distraits au profit de Maître Anne-Cécile NAUDIN,

Condamne in solidum Monsieur [C] [S] et Madame [Q] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejette la demande fondée sur l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que le présent jugement est revêtu de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE SEPT AVRIL DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE