TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE RENNES

13 Novembre 2025

2ème Chambre civile

72Z

N° RG 23/01156 -

N° Portalis DBYC-W-B7H-KGLM

AFFAIRE :

[I] [S]

[T] [S] veuve [J]

C/

S.C.I. JDMJ,

S.A.R.L. DOMEOS,

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente,

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire, ayant statué seul, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 1er Septembre 2025

JUGEMENT

En premier ressort, réputé contradictoire,

prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente

par sa mise à disposition au Greffe le 13 Novembre 2025, après prorogation de la date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Monsieur [N] [M],

ENTRE :

DEMANDERESSES :

Madame [I] [S]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par Maître Maud AVRIL-LOGETTE de la SELARL AVRIL-LOGETTE MAUD, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Madame [T] [S] veuve [J]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Maître Maud AVRIL-LOGETTE de la SELARL AVRIL-LOGETTE MAUD, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSES :

S.C.I. JDMJ, immatriculée au RCS de RENNES sous le n° 824 785 331, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

S.A.R.L. DOMEOS, immatriculée au RCS de Rennes sous le numéro B504 879 032

[Adresse 2]

[Localité 4]

défaillante

FAITS ET PRÉTENTIONS

Le 8 février 2018, par acte notarié au rapport de maître [D] [E], notaire associé à [Localité 9], [I] [S] et [T] [S] veuve [J] ont vendu à la SCI JDMJ, gérée par [Y] [X], deux lots, numéros 50 et 51, au sein d’une copropriété d’un immeuble ancien situé [Adresse 1] à [Localité 10], au prix de 187.235 €.

Le présent litige oppose les venderesses à leur acquéreur à propos de l’affectation de fonds avancés ou remboursés à l’occasion de travaux réalisés dans l’immeuble entre 2012 et 2017.

Par assignation du 6 février 2025, les demanderesses ont fait citer la SCI JDMJ, ainsi que la société SARL DOMEOS, syndic de la copropriété devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins, au visa principal des articles 1101 et 1303 du Code civil à l’encontre de la SCI, au visa subsidiaire des articles 1240 et suivants à l’encontre de la SARL, d’obtenir remboursement de la somme de 38.349,26 € “consécutivement au versement des subventions ANAH”, outre une indemnité de 3.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens dont distraction par application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Seule la SCI JDMJ a constitué avocat.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, comme il est dit l’article 455 du Code de procédure civile, mesdames [S] et [S]-[J] exposent que la commune intention des parties, exprimée dans l’acte notarié du 8 février 2018 n’exclut pas qu’elles soient reconnues seules et exclusives bénéficiaires des remboursements de subventions ANAH et de trop versés sur travaux votés antérieurement, et soutiennent que les dispositions du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 que lui oppose la SCI ne sont applicables qu’aux provisions afférentes au “budget provisionnel”, mais aussi que ces subventions ont un caractère personnel et non réel.

Considérant que la SCI JDMJ a profité d’un enrichissement injustifié par le versement de la somme de 38.349,26 €, elles sollicitent sa condamnation à leur restituer cette somme outre les intérêts légaux à compter du 10 septembre 2021, outre au paiement d’une indemnité 3.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

À titre subsidiaire, elles mettent en cause la responsabilité civile professionnelle du syndic pour n’avoir pas mentionné dans l’état daté qu’il a adressé au notaire instrumentaire les subventions perçues de l’ANAH à redistribuer aux copropriétaires ayant financé les travaux de 2012 à 2017.

Elles considèrent ainsi avoir ainsi perdu une chance de 90 % de se voir reconnaître dans l’acte bénéficiaire desdites sommes, et sollicitent en conséquence condamnation de la société DOMEOS au paiement de la somme de 34.514,33 €, outre celle de 3.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, comme il est dit l’article 455 du Code de procédure civile, la SCI JDMJ conclut au débouté des demanderesses. Elle considère en effet que l’acte de vente du 8 février 2018, dénaturé par les consorts [S], organise en réalité un apurement définitif des comptes, à l’exception de dérogation dont les subventions sollicitées pour le compte du syndicat ne font pas partie.

Selon elle, les dispositions de l’article 6.2 du décret du 17 mars 1967 tel qu’invoqué, mais aussi des articles R 321-12 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, devaient conduire à créditer son compte de charge, en tant que copropriétaire à la date d’approbation des comptes 2018.

De même écarte-t-elle le fondement de l’action de in rem verso, inapplicable aux parties liées par un contrat.

Elle sollicite donc reconventionnellement leur condamnation à lui payer la somme de 6.122,88 € outre intérêts au taux légal à compter de la notification de ses conclusions, au titre de la part de subvention qui leur a été versée à tort par la société DOMEOS, outre une somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 26 juin2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 1er septembre 2025 et la décision a été mise en délibéré au 3 puis 10 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 8 du Code de procédure civile, “le juge peut inviter les parties à fournir les explications de fait qu’il estime nécessaires à la solution du litige”.

Selon l’article 444 de ce code, “le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été en mesure de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés”.

Au cas présent, afin de trancher le différend, les parties sont invitées à verser aux débats

— “l’état contenant diverses informations sur la copropriété, délivré par le syndic à la date du 7 février 2018”, annexé à l’acte authentique du 8 février 2018,

— le justificatif du règlement de la somme de 6.122,88 € par le syndic de copropriété aux demanderesses,

— le détail du compte de copropriété de mesdames [S] et [S] [J] pour la période allant du 1er janvier 2011 au 7 février 2018, ainsi que les appels de fonds sur travaux effectués pendant cette période,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires approbatives de compte des années 2011 à la 2020,

— l’entier dossier de demande de subvention ANAH, la décision d’attribution des aides, le justificatif du versement de celles-ci au syndic de copropriété, et de leur répartition entre les différents copropriétaires.

Cependant, le tribunal manque d’éléments de compréhension ;

La partie demanderesse est priée de s’expliquer sur la raison pour laquelle elle réclame la somme de 38.349,26 € alors que la société DOMEOS a versé la somme de 35.717,55 € à la SCI JDMJ.

Elle voudra bien également préciser à quoi correspond le remboursement de la somme de 6.122,88 € effectué par le syndic.

Quant à la partie défenderesse, elle est de même invitée à préciser (voire à justifier) qui est l’auteur de la mention manuscrite “pour le remboursement des travaux” qui suit le texte dactylographié “veuillez trouver ci-dessous un chèque de 35.717,55 €” figurant dans le courrier adressé par DOMEOS à la SCI JDMJ le 4 septembre 2020.

PAR CES MOTIFS

Par simple mesure d’administration judiciaire :

ORDONNE la réouverture des débats.

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 15 janvier 2026, pour conclusions des demanderesses avant le 12 décembre 2025 puis de la défenderesse avant le 12 janvier 2026, conformément aux attentes visées supra.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE