COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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N° : N° RG 23/00658 – N° Portalis DBYB-W-B7H-ODEA

Pôle Civil section 1

Date : 30 Septembre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Association LES LIEUX DU LIEN, inscrite sous le N° 524314135 dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de sa présidente en exercice, Madame [E] [Z],

représentée par Maître Alexia ROLAND de la SELARL VPNG, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Monsieur [B] [Y]

né le 16 Février 1970 à [Localité 6], demeurant Chez M. [W] [Y] – [Adresse 3]

représenté par M^e Aurore MENDES, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Emmanuelle VEY

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 23 Juin 2025

MIS EN DELIBERE au 30 Septembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 30 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 26 juillet 2021, Monsieur [Y] a consenti à l’association Les Lieux du Lien une promesse de vente portant sur une maison de village sise [Adresse 1] cadastrée section CX n°[Cadastre 2], dont le prix était fixé à 263 800 €.

La promesse de vente était conclue sous la double condition suspensive d’obtention d’un permis de construire et d’obtention d’un prêt.

Le 24 septembre 2021, l’association a déposé une demande de permis de construire au Maire de la commune de [Localité 5] consistant à changer la destination de la maison de village en bureau.

Le 02 mars 2022, le permis de construire était accordé.

la Caisse d’Allocations familiales a subventionné l’association à hauteur de 108 724 € pour la rénovation et l’équipement du bien acquis. Par ailleurs, l’association a obtenu un prêt auprès du Crédit coopératif.

Suivant acte authentique du 08 juin 2022, la vente du bien a eu lieu.

La maîtrise d’œuvre était confiée à L’Atelier solaire d’architecture et divers marchés de travaux étaient conclus le 16 juin 2022 en vue de la rénovation et du changement de destination des lieux.

Le 05 juillet 2022, lors d’une réunion de chantier, le maître d’œuvre a informé l’association de la découverte d’un vice caché concernant le plancher haut du rez-de-chaussée

Les désordres ont fait l’objet d’un constat d’huissier le 13 juillet 2022

Un rapport diagnostic structure du bureau d’études structures béton armé était réalisé le 20 juillet 2022.

Dès août 2022, les représentants de l’association se sont rapprochés de l’agent immobilier afin de trouver un accord amiable avec Monsieur [Y], en vain.

Parallèlement, la MAIF, assureur de l’association Les Lieux du Lien, a mandaté un expert, lequel a procédé à une expertise le 02 septembre 2022, après avoir valablement convoqué le vendeur. L’expert constatait la dégradation du plancher et la nécessité de le reprendre.

Une dernière démarche amiable était tentée, vainement.

Par exploit introductif d’instance en date du 8 février 2023, l’association les Lieux du Lien a fait assigner Monsieur [B] [Y] sur le fondement de la garantie des vices cachés et sollicite sa condamnation au paiement de la somme de 24 480,30 € pour les travaux de démolition et de reconstruction du plancher rendus nécessaires par la présence du vice caché et au remboursement des loyers pour les mois de décembre 2022, janvier 2023 et février 2023 en raison du retard de l’entrée en possession due aux travaux supplémentaires engendrés par le vice caché, soit la somme de 2 460 €.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 5 mars 2024, l’association les lieux du lien demande au présent tribunal sur le fondement des articles 1641, 1644 et 1645 du Code civil, de :

Déclarer Monsieur [B] [Y] responsable sur le fondement de la garantie des vices cachés ; Condamner Monsieur [B] [Y] au paiement de la somme de 24 480,30 € pour les travaux de démolition et de reconstruction du plancher rendus nécessaires par la présence du vice caché ; Condamner Monsieur [B] [Y] au remboursement des loyers pour les mois de décembre 2022, janvier 2023, février 2023 et jusqu’au 12 mars 2023 en raison du retard de l’entrée en possession due aux travaux supplémentaires engendrés par le vice caché, soit la somme de 2 788 € ; Condamner Monsieur [B] [Y] au paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; condamner Monsieur [B] [Y] aux entiers dépens.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 23 mai 2025, M. [B] [Y] demande au tribunal de :

Débouter l’Association Les Lieux du Lien de l’intégralité de ses demandes ; – Condamner l’Association Les Lieux du Lien à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ; Condamner l’Association Les Lieux du Lien aux entiers dépens ; Subsidiairement,

Ecarter l’exécution provisoire de droit.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 mai 2025.

A l’issue des débats à l’audience du 23 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est constant que tout rapport amiable peut valoir, à titre de preuve, dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties.

Monsieur [Y] sollicite le rejet des demandes de l’Association des Lieux du Lien au motif que le rapport d’expertise amiable produit par la demanderesse est un rapport amiable avec valeur probante imparfaite.

Il est tout aussi constant que le juge ne peut pas se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties par un technicien de son choix, peu important qu’elle l’ait été en présence de celles-ci.

Cette expertise a pu être discutée au contradictoire des parties dans la mesure où cette pièce a été communiquée à l’instar de plusieurs autres pièces de techniciens.

Il s’ensuit que cette pièce ne peut servir à elle seule de preuve permettant d’entrer en voie de condamnation à l’encontre de Monsieur [Y] si cette expertise amiable n’est corroborée par aucune autre pièce.

Sur la demande de condamnation du vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. ».

L’article 1642 du code civil dispose que « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. ».

L’article 1643 du code civil dispose que « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. ».

L’article 1644 du même code dispose que l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

La mise en œuvre de la garantie des vices cachés suppose d’établir la preuve de :

l’existence d’un vice inhérent à la chose d’une gravité suffisante pour rendre celle-ci impropre à son usage normal ou en diminuer fortement cet usage ; du caractère caché de ce vice ; de son antériorité à la vente.

En l’espèce, l’acte de vente du bien immobilier litigieux prévoit, en page 8, une clause d’exonération de garantie, notamment en raison de vices cachés et il est précisé que cette exonération ne s’applique pas s’il est démontré par l’acquéreur que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Il est constant que la mauvaise foi du vendeur prive de toute efficacité la clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

L’acte de vente prévoit une clause relative aux déclarations du vendeur relatives aux opérations de construction ou de rénovation depuis 10 ans rédigée ainsi :

« Le VENDEUR déclare qu’à sa connaissance :

Aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans le dix dernières années,Aucun élément constitutif d’ouvrage ou d’équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’a été réalisé dans ce délai.Le VENDEUR déclare cependant que les travaux ci-après indiqués ont été effectués depuis plus de dix ans sans autorisation :Création d’ouverturesLes travaux consistant en la création de deux ouvertures (fenêtres) sur l’arrière de la maison ont été achevés en mars 2012 par le VENDEUR.Fermeture de la terrasseLes travaux consistant en l’agrandissement de la véranda ont été achevés en mars 2012 par le VENDEUR.Les travaux n’ont fait l’objet d’aucune demande de permis de construire ainsi que le VENDEUR le déclare, précisant toutefois que leur achèvement a eu lieu en mars 2012. »Il résulte du rapport du maître d’œuvre de l’association Les Lieux du Lien que lors de la dépose du faux plafond du couloir derrière le mur de refend en pierres était découvert un plancher en poutrelles acier et maçonnerie de briquettes en voûte. Les poutrelles sont décrites en mauvais état avec des sous faces visibles rouillées et des ailes qui se délitent.

Le maître d’œuvre explique qu’a été prise la décision de ce fait, de déposer l’intégralité du faux plafond et de la laine minérale isolante pour avoir une vision générale. Le constat était alors réalisé que toutes les poutrelles étaient en mauvais état, l’acier corrodé et en mille-feuilles. La maçonnerie de briques était très abimée avec des affaissements par endroit et des briques manquantes. Il était également découvert une structure en acier plus récente qui soutenait l’ensemble du plancher décrite ainsi : un poteau acier surmonté de deux poutres acier de type HEA.

L’architecte indiquait : « Lors d’une réunion du 26 juillet 2022, en présence du vendeur, de l’agent immobilier, de l’acheteur, de l’architecte : le vendeur a déclaré avoir entrepris des travaux dans ces deux pièces du fond avec la salle d’eau et le couloir, avec mise en place d’un poteau acier et poutres acier en soutien dudit plancher. Le cloisonnement des pièces intègre dans son implantation la présence de ce poteau en acier de soutien, ce qui confirme le fait que le vendeur avait connaissance de l’état de ce plancher. »

Suivant constat de commissaire de justice en date du 13 juillet 2022, il était mentionné « Je constate que le plancher qui est constitué de poutrelles acier et maçonnerie de briquettes en voûte est dégradé. Les poutrelles sont visiblement détériorées, elles sont en partie couvertes de rouille. »

Des photographies étaient annexées du plancher où « le faux plafond a été enlevé ».

Il était mentionné « Apparemment d’anciens travaux de rebouchage ont été faits entre les briques à certains endroits. Il existe une structure en acier plus récente que les vieilles poutrelles ; cette structure soutient l’ensemble du plancher ; il s’agit d’un poteau acier qui surmonté de deux poutres en acier ; ces poutres plus récentes comportent elles aussi des traces importantes de rouille. »

Selon rapport d’un Bureau d’études structures béton armé du 20 juillet 2022, il était indiqué que suite à la visite des lieux le 5 juillet 2022 et examen du plancher existant situé sous la terrasse du R+1, il confirmait que :

Le plancher est constitué de poutres métalliques et voutains en terre cuite, un renfort par IPE a été mis en œuvre pour recouper la portée de ce plancher.L’état des poutres métalliques du plancher ancien est fortement dégradé, les fers sont oxydés de façon irréversible, des parties de voutains sont en train de s’effondrer.Il concluait à la nécessité de déposer le plancher qui n’est pas réparable en l’état du fait de l’impossibilité de traiter ou renforcer les aciers dans l’épaisseur des voutains. »Enfin, l’expert amiable de l’assureur de l’association Les Lieux du Lien a examiné les lieux le 2 septembre 2022 au cours d’une réunion à laquelle Monsieur [Y] a été convoqué mais ne s’est pas présenté.

Son analyse technique est la suivante : « Le plancher soutenant la terrasse et la véranda est vétuste et nécessite d’être refait intégralement. Lors des visites aucun constat de l’état du plancher n’a pu être effectué par votre sociétaire dans la mesure où le plancher était masqué par un faux-plafond.

Avant la vente, M. [Y] n’a pas informé votre sociétaire du confortement du plancher effectué et de l’état avancé de vétusté de ce dernier.

Après dépose du plancher, M. [Y] a confirmé avoir procédé en 2012 (date à vérifier) et sans facture aux travaux de confortement pour consolider le plancher vétuste et à la pose du faux-plafond dans le cadre de la réalisation du studio. »

La réalité du désordre n’est pas contestable.

Il résulte de l’attestation réalisée par le maître d’œuvre et du constat du commissaire-priseur que le désordre n’était pas visible lors de l’acquisition du bien du fait de l’existence d’un « faux-plafond » masquant l’ensemble de la sous-face du plancher.

Le compromis de vente en date du 26 juillet 2021 ainsi que l’acte de vente en date du 8 juin 2022 produits aux débats mentionnent d’une part que Monsieur [Y] a acquis le bien en 2005 et qu’il a déclaré avoir réalisé des travaux en mars 2012 et notamment la fermeture de la terrasse. Or, le faux-plafond se situe sous la terrasse ayant fait l’objet de la fermeture par M. [Y], lui-même.

Selon l’attestation de l’architecte, Monsieur [Y] aurait d’ailleurs reconnu au cours de la réunion du 26 juillet 2022 en sa présence qu’il aurait lui-même intégré un poteau acier et des poutres acier en soutien dudit plancher, cette configuration correspondant au cloisonnement des pièces.

Il s’ensuit que Monsieur [Y] ayant procédé lui-même aux travaux en 2012, ne pouvait ignorer l’état très dégradé du plancher pour avoir procédé à des travaux de confortement. Ses déclarations à l’acte de vente étant limitées ne dévoilant pas l’ampleur des travaux qu’il a lui-même réalisés touchant ainsi à la structure et notamment l’intégration d’un poteau et de poutres acier de sorte qu’il ne peut être considéré comme vendeur de bonne foi ayant pour conséquence que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés se trouve ainsi privée de toute efficacité.

Il résulte de l’ensemble des pièces produites aux débats et des développements qui précèdent que les désordres dénoncés par l’association Les Lieux du Lien présentent le caractère de vices cachés à son endroit.

Sur la réparation du préjudice de l’association Les Lieux du Lien

La demanderesse sollicite la condamnation de Monsieur [Y] aux travaux de reprise.

Elle verse aux débats l’avenant aux marchés de travaux ainsi qu’un récapitulatif par marché comprenant la démolition, l’étanchéité, les menuiseries, les cloisons et les honoraires de maîtrise d’œuvre pour un montant total de 24 480,30 € TTC. Sont produits les avenants de chaque marché.

Il s’en déduit que le préjudice matériel tenant aux travaux de reprise est certain et actuel, en lien de causalité direct et certain avec la vétusté du plancher.

Le coût définitif de ces travaux est évalué à la somme totale de 24 480,30 € TTC

Par conséquent, Monsieur [Y] sera condamné à payer à l’association Les Lieux du Lien la somme de 24 480,30 € TTC au titre des travaux de reprise.

Sur le préjudice tenant au règlement de loyers supplémentaires

L’association Les Lieux du Lien fait valoir que du fait de la découverte du plancher gravement endommagé et de la nécessité de procéder à une reprise totale elle n’a pas été en capacité d’entrer dans les lieux à la date prévue initialement lors de la conclusion des marchés de travaux.

Elle n’a pu ainsi déménager ses locaux et a continué à verser des loyers au titre des mois de décembre 2022, janvier, février et mars 2023, soit un total de 2 788 €.

Pour justifier de son préjudice économique, elle produit des quittances de loyer ainsi que le procès-verbal de réunion de chantier n°23.

Monsieur [Y] soutient que le procès-verbal d’assemblée générale de l’association Les Lieux du Lien en date du 25 janvier 2023 démontre qu’elle occupait déjà les lieux puisque l’assemblée a donné son accord pour proposer des conventions de mise à disposition d’une partie des locaux inoccupés certains jours de la semaine…

L’association réplique que cette délibération avait pour but d’envisager la mise à disposition pour l’avenir.

Il ne peut être contesté que les travaux à entreprendre relevant du gros œuvre, le chantier a nécessairement pris du retard de sorte qu’il sera fait droit à la demande.

Par voie de conséquence, il convient de condamner Monsieur [Y] au paiement de la somme de 2 788 € au titre des loyers payés par l’association.

Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [B] [Y], succombant à l’instance, sera condamné aux dépens.

En outre, il sera condamné à payer à l’association Les Lieux du Lien la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, Monsieur [Y] sollicite du présent tribunal de ne pas assortir la décision de l’exécution provisoire dans la mesure où la décision fait peser un risque de dommage irréversible, des montants sollicités en réparation du dommage de nature à le priver d’un double degré de juridiction.

Toutefois, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [B] [Y] à payer à l’association Les Lieux du Lien les sommes suivantes :

—  24 480,30 € au titre des travaux de reprise ;

—  2 788 € au titre des loyers réglés

Condamne Monsieur [B] [Y] à payer à l’association Les Lieux du Lien la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [B] [Y] aux dépens ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraire ;

Déboute Monsieur [B] [Y] de ses demandes tendant à écarter l’exécution provisoire,

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE