TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 28 Mars 2025

N° RG 24/05574 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LD6Q

Jugement du 28 Mars 2025

N°: 25/

Société AIVS

C/

[L] [I]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e CASTRES

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e FERRON

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 28 Mars 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 17 Janvier 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 28 Mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société AIVS

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Maëlle GRANDCOIN, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [L] [I]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Audrey FERRON, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 novembre 2022, la société A.I.V.S. a consenti un contrat de sous-location à M. [L] [I] portant sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 207,83 euros et d’une provision pour charges de 23 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2024, la société A.I.V.S. a fait délivrer au locataire un congé pour motifs légitimes et sérieux.

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2024, la société A.I.V.S. a fait assigner M. [L] [I] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de faire constater la validité du congé délivré au locataire et obtenir son expulsion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 octobre 2024. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à plusieurs reprises, à la demande des parties, pour être retenue à l’audience du 17 janvier 2025.

A cette date, la société A.I.V.S. a comparu représentée par son conseil.

Elle a entendu oralement se référer aux termes de son acte introductif d’instance. Ainsi, au bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 1103, 1104, 1193, 1194, 1728 et suivants du Code civil, la société A.I.V.S. sollicite à titre principal de constater la résiliation de plein droit du contrat de sous-location à sa date d’expiration, ou, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation dudit contrat et, en conséquence :

— de condamner M. [L] [I] à lui payer la somme de 14,51 euros au titre de l’arriéré locatif courant juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— de condamner M. [L] [I] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite de la convention à compter du jour de sa résiliation et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

— d’ordonner l’expulsion immédiate de M. [L] [I] ainsi que de tous les occupants de son chef et au besoin avec le concours de la force publique ;

— de supprimer le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution et de supprimer le bénéfice de la trêve hivernale en application des dispositions de l’article L. 412-6 du même Code ;

— de condamner M. [L] [I] à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la société A.I.V.S. fait valoir que le sous-locataire méconnaît ses obligations légales et contractuelles en ce qu’il ne paie pas les loyers et charges conformément aux termes du contrat, étant tous les mois en situation d’impayés locatifs, en ce qu’il n’use pas paisiblement des lieux loués, permettant l’occupation irrégulière des locaux par des amis et des dégradations dans les parties communes. Elle considère que le congé délivré pour motifs sérieux et légitimes était parfaitement valable.

A l’audience, M. [L] [I] a comparu représenté par son conseil.

Au bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, il sollicite de rejeter l’ensemble des demandes de la société A.I.V.S., tant les demandes à titre principale que les demandes à titre subsidiaires ou au titre des demandes accessoires.

A titre reconventionnel, il demande la condamnation de la société A.I.V.S. au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 outre aux entiers dépens. Il sollicite également que l’exécution provisoire de la décision à intervenir soit écartée.

A titre de moyens en défense, M. [L] [I] soutient que le congé ne comporte aucune explication sur les obligations qu’il n’aurait pas respectées et qu’elles ne sont pas davantage étayées par des éléments extérieurs. Il souligne qu’au jour de l’assignation, il n’était redevable que de la somme de 14,51 euros ce qui ne saurait être considéré comme un manquement à l’obligation principale de paiement du loyer. Il relève que le seul fait qu’il connaisse les squatteurs de l’immeuble est insuffisant pour démontrer que leur introduction dans l’immeuble est de son fait.

M. [L] [I] souligne que si le contrat devait être résilié, au vu de sa situation de grande précarité, il conviendra de lui permettre de bénéficier des délais prévus par le Code des procédures civiles d’exécution en matière d’expulsion.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande principale en constat de la résiliation du contrat et ses conséquences

Aux termes de l’article 1003 du Code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon les articles 1217, 1224 et 1227 du même Code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, laquelle peut résulter de l’application d’une clause résolutoire et être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1225 du Code civil, « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

Aux termes de l’article 1229 du Code civil « la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice ».

En l’espèce, il est constaté que l’application de la loi du 6 juillet 1989 est exclue expressément par les mentions portées au préambule du contrat de sous-location conclu entre les parties le 10 novembre 2022. M. [L] [I] ne peut donc se prévaloir des dispositions de l’article 15 de ladite loi.

L’article IV du contrat relatif à sa durée et sa prise d’effet mentionne notamment que « la durée du présent contrat de sous-location est de deux mois, renouvelables par tacite reconduction » et, qu'« à défaut de congé donné dans les conditions de l’article « congé des parties » le contrat est reconduit tacitement pour la même durée ». Ce même article précise que le contrat prend effet le 10 novembre 2022.

Ainsi, avant la délivrance du congé par la société A.I.V.S., le contrat a été reconduit tacitement le 10 janvier 2023, le 10 mars 2023, le 10 mai 2023, le 10 juillet 2023, le 10 septembre 2023, le 10 novembre 2023, le 10 janvier 2024, le 10 mars 2024.

L’article XI du contrat relatif au congé des parties précise, s’agissant du bailleur, que celui-ci « peut délivrer un congé par lettre recommandée avec avis de réception, remise en main propre contre émargement ou récépissé ou par acte d’huissier, un mois avant l’arrivée du terme du bail ».

Enfin, l’article X du contrat prévoit une clause résolutoire et indique que : « L’organisme agréé pourra résilier le contrat de mise à disposition, sous réserve de respecter un préavis d’un mois, en cas de manquements du sous-locataire notamment : le défaut de paiement du loyer et des charges, le défaut de paiement du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs, le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués ».

Il est constant que le 18 mars 2024, la société A.I.V.S. a fait délivrer un congé au locataire « pour motifs légitime et sérieux ».

Il convient de considérer au vu des dates de reconduction tacite ci-dessus rappelées, de la date de délivrance dudit congé, et du motif invoqué que le bailleur a entendu se prévaloir de la clause résolutoire insérée au contrat à l’article X et non du congé prévu à terme par l’article XI. Ainsi, en page 2 du congé signifié par commissaire de justice le 18 mars 2024, le bailleur détaille les motifs du congé, à savoir : « méconnaissance par le locataire de ses obligations légales, méconnaissance par le locataire de ses obligations contractuelles, non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, dégradations des locaux donnés à bail, dégradations des parties communes de l’immeuble, intégration de tiers de l’immeuble, assistance apportée à des tiers afin qu’ils dégradent l’immeuble des locaux privatifs, assistance apportée à des tiers afin qu’ils occupent sans droit ni titre des locaux privatifs de l’immeuble ».

S’agissant des obligations du preneur, elles sont prévues à l’article VII du contrat, lequel prévoit notamment que celui-ci s’engage à « payer le loyer et les provisions pour charges aux termes convenus », soit avant le 10 de chaque mois selon l’article V du contrat (sauf prélèvement automatique).

Le sous-locataire s’engage également à « user paisiblement des locaux et des lieux loués suivant la destination prévue au contrat », à savoir un usage exclusif d’habitation du sous-locataire selon l’article III-B du contrat.

S’agissant de l’obligation de payer le loyer visé dans l’assignation, force est de constater que ce manquement n’était pas visé par le congé délivré le 18 mars 2024 et qu’au 5 août 2024, date de l’assignation, il ne pouvait raisonnablement être reproché au locataire de ne pas être à jour de son loyer du mois de juillet 2024, à hauteur de 14,51 euros, montant correspondant au loyer résiduel dû par le locataire, alors que selon les termes du contrat, payé à terme échu, le loyer du mois de juillet 2024 pouvait être versé jusqu’au 10 août 2024.

Le décompte arrêté au 30 juillet 2024 laisse effectivement apparaître un rejet de prélèvement du loyer résiduel dû pour le mois de juin 2024. Toutefois, seul ce montant de 14,51 euros est porté au débit du compte.

S’agissant de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, il résulte d’un procès-verbal de constat établi les 16 et 18 janvier 2024 par commissaires de justice qu’il était constaté à cette date la présence d’occupants sans droit ni titre dans un appartement de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4]. Le commissaire de justice relevait qu’il n’était pas possible de pénétrer dans l’immeuble sans être en possession des clés de la porte principale et de la porte secondaire. Il trouvait M. [L] [I] en compagnie des occupants sans droit ni titre, lequel, mis devant ses contradictions, admettait les connaître. Le commissaire de justice exposait les explications confuses des occupants sans droit ni titre et de M. [I] quant à la façon dont ces derniers pouvaient entrer dans l’immeuble en l’absence de clés. Il relevait également la présence de dégradations sur le palier (nombreux graffitis).

De plus, comme cela résulte des constats établis par les commissaires de justice lors de l’expulsion des occupants sans droit ni titre le 9 septembre 2024, il apparaît que M. [L] [I] était le seul occupant de l’immeuble disposant d’un titre et des clés de l’immeuble.

Dès lors, le bailleur était bien-fondé à considérer que le sous-locataire était à l’origine de l’occupation des lieux par des personnes sans droit ni titre et à considérer que cela constituait un manquement à son obligation de jouissance paisible des locaux.

Il convient de relever, qu’en application du contrat celui-ci aurait dû être résilié un mois après la délivrance du congé, soit le 19 avril 2024, mais que le bailleur a entendu, dans le congé, mettre fin au contrat à compter du 9 mai 2024, date qui sera retenue.

En conséquence, la résiliation du contrat de sous-location conclu le 10 novembre 2022 entre la société A.I.V.S. et M. [L] [I] portant sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], sera constaté au 9 mai 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société A.I.V.S. à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

En application de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société A.I.V.S. verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 août 2024, M. [L] [I] lui devait la somme de 14,51 euros.

M. [L] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 316,06 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société A.I.V.S. ou à son mandataire.

4. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 20 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, la présente procédure étant de nature à mettre en péril les conditions essentielles de vie du défendeur, s’agissant d’une demande d’expulsion, l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle lui sera accordée

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile M. [L] [I], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance comme il est dit en matière d’aide juridictionnelle.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Tenu aux dépens, la demande de M. [L] [I] au titre de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ne pourra qu’être rejetée.

Selon l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même Code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au vu des causes du congé et de l’augmentation de l’arriéré locatif depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé délivré par le bailleur le 18 mars 2024,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 novembre 2022 entre la société A.I.V.S., d’une part, et M. [L] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] est résilié depuis le 9 mai 2024,

ORDONNE à M. [L] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [L] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 316,06 euros (trois cent seize euros et six centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 9 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [L] [I] à payer à la société A.I.V.S. la somme de 14,51 euros (quatorze euros et cinquante et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2024, échéance de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

ACCORDE l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle à M. [L] [I],

CONDAMNE M. [L] [I] aux dépens comme il est dit en matière d’aide juridictionnelle,

DÉBOUTE la société A.I.V.S. de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE la demande de M. [L] [I] au titre de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge