TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 09 Avril 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Février 2026

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 10 avril 2026

à M^e Laurent LAZZARINI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/06877 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7HT7

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Laurent LAZZARINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [H] [L]

né le 08 Novembre 1975 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 3 octobre 2013, la SCI Porto 1 a donné à bail à M. [H] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 300 euros, outre 100 euros de provision sur charges et 15 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Par acte authentique en date du 7 septembre 2022, la SCI Porto 1 a cédé l’appartement et ses accessoires à la société CDC Habitat social.

Par acte sous seing privé en date du 12 septembre 2022, un avenant au contrat de bail a été régularisé entre les parties, aux termes duquel M. [L], en sa qualité de preneur, bénéfice d’une suspension de paiement du loyer hors charges jusqu’à la levée de l’arrêté de mise en sécurité des parties communes.

Invoquant des charges demeurées impayées, la bailleresse a, par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2025, fait signifier au locataire un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme de 1.256,55 euros et visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2025, la bailleresse a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé aux fins de :

Constater l’application de la clause résolutoire prévue au contrat en son article 11, Constater la résiliation du bail liant les parties,Constater le défaut d’assurance habitation,Condamner M. [L] à payer la somme 1.752,59 euros au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté au 15 octobre 2025,Prononcer sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier montant du loyer échu, charges en sus, à compter de la résiliation du bail,Ordonner l’expulsion de M. [L] et celle de tous les occupants de leur chef des locaux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,Le condamner au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens,Ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 février 2026.

A cette audience, la demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 1.342,74 euros, selon décompte en date du 3 février 2026, terme de février 2026 inclus.

La juge a soulevé d’office la question de la recevabilité de la demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en raison des notifications préalables à la préfecture et à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou à la Caisse d’allocations familiales (CAF).

Bien que régulièrement assigné par acte déposée à l’étude, le défendeur n’a pas comparu et n’était pas représenté.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 17 novembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 5 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX le 7 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur les demandes principales

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, selon l’article L521-2 du code de la construction et l’habitation, « Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites ».

Il est constant que le bailleur qui entend faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait d’un défaut d’assurance et d’une dette locative, doit établir, avec l’évidence qui s’impose en référé, que les sommes ayant fait l’objet d’un commandement de payer sont effectivement dues et que la clause résolutoire a été mise en œuvre de bonne foi quel que soit la cause du commandement restée infructueuse.

En l’espèce, il est établi que le bien donné à bail se trouve dans un immeuble faisant l’objet d’un arrêté de mise en sécurité puisque l’avenant conclu entre les parties le 12 septembre 2022 stipule que le paiement du loyer hors charges est suspendu jusqu’à la levée de l’arrêté de mise en sécurité relatif aux parties communes.

L’acte authentique du 7 septembre 2022 en vertu duquel la société CDC Habitat social a acquis le bien fait d’ailleurs référence à un arrêté de mise en sécurité du 10 octobre 2021 portant sur l’ensemble des parties communes de la copropriété.

Le décompte joint au commandement de payer ainsi que celui produit à l’audience ne concernent que la provision sur charges d’un montant mensuel de 115 euros depuis octobre 2022.

Si l’arrêté de mise en sécurité empêche la perception par la bailleresse de toute somme due au titre de l’occupation du logement et ne concerne pas l’ensemble des charges, pour autant, la bailleresse ne produit aucun élément relativement à la régularisation des charges et au montant effectivement dû au titre des charges, ni à la répartition entre les charges concernant les parties communes et celles concernant le logement.

Par conséquent, il n’est pas possible de déterminer avec certitude si les sommes mentionnées dans le commandement de payer sont effectivement dues, ni quel serait le montant actuel de la dette du défendeur.

En outre l’obligation du locataire de souscrire à une assurance habitation se heurte à l’existence d’une contestation sérieuse eu égard à l’état du logement et l’obligation générale des cocontractants d’exécuter le contrat de bonne foi impliquant une coopération loyale durant la vie du contrat.

Enfin, la bailleresse sollicite la condamnation du défendeur à payer par provision une somme équivalente au dernier loyer échu à titre d’indemnité d’occupation alors même qu’il résulte des pièces qu’elle produit à l’audience qu’aucune somme n’est due en contrepartie de l’occupation du logement du fait de l’arrêté de mise en sécurité.

Il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent que les demandes de la bailleresse font l’objet d’une contestation sérieuse de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront laissés à la charge de la demanderesse, laquelle sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE l’action de la société CDC Habitat social recevable ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la société CDC Habitat social ;

REJETTE la demande de la société CDC Habitat social au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

LAISSE les dépens à la charge de la société CDC Habitat social ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge