TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Avril 2026

Président : Madame ATIA, Magistrat

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Février 2026

GROSSE :

Le 24 avril 2026

à M^e Chloé FABIAN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 avril 2026

à M.[M] [V] [O]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/06258 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7D5V

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [E] VENANT AUX DROITS DE LA SA LOGIREM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Chloé FABIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [M] [V] [O]

né le [Date naissance 1] 1991 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

La société anonyme (SA) [E] est propriétaire d’un appartement situé au [Adresse 3], [Adresse 4], bâtiment J2, rez-de-chaussée, dans le quatorzième arrondissement de [Adresse 5], ayant pour accessoire un garage sis [Adresse 6].

Sa locataire, Mme [S] [J] épouse [I], selon actes sous seing privé du 18 janvier 2009 pour le logement et du 8 mars 2023 pour le garage, est décédée le [Date décès 1] 2025.

Par courrier en date du 12 mai 2025, M. [M] [V] [O] a sollicité le transfert du bail, la SA [E] lui notifiant son refus selon courrier du 19 mai 2025. Elle l’a mis en demeure de lui restituer les clés du logement et du garage par courrier du 2 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2025, la SA [E], prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner M. [M] [V] [O] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, afin d’obtenir :

le constat de son occupation sans droit ni titre des lieux depuis le [Date décès 1] 2025,son expulsion immédiate et sans délai ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus, soit une somme de 450,52 euros pour l’appartement et de 31,26 euros pour le garage, avec indexation, à compter du [Date décès 1] 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,sa condamnation au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 15 janvier 2026 et a fait l’objet d’un renvoi suite aux moyens invoqués par M. [M] [V] [O].

Les parties ont été entendues à l’audience du 12 février 2026.

La décision a été mise en délibéré au 23 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Conformément à ses conclusions, la SA [E], représentée par son conseil, demande :

le constat de son occupation sans droit ni titre des lieux depuis le [Date décès 1] 2025 et de la libération de l’appartement le 15 décembre 2025,son expulsion immédiate et sans délai du garage ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus, soit une somme de 450,52 euros pour le logement et une somme de 31,26 euros pour le garage, à compter du [Date décès 1] 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,sa condamnation au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle fait valoir que M. [M] [V] [O] libère l’appartement le 15 décembre 2025, date de la remise des clés. Elle avance les témoignages de voisins relatifs à l’occupation des lieux par M. [M] [V] [O], source de nuisances.

M. [M] [V] [O], comparaissant en personne sollicite le rejet des demandes de la SA [E] formulées au titre des indemnités d’occupation dues postérieurement au 15 juin 2025 au titre de l’appartement.

Il soutient qu’il libère les lieux le 15 juin 2025. Il indique que l’appartement est ensuite squatté. Il oppose l’absence de preuve de son occupation des lieux par la SA [E] et se prévaut d’une facture d’électricité nulle. Il reconnaît qu’il occupe toujours le garage. Il s’engage à le libérer dans les plus brefs délais.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur la demande d’expulsion

Il importe de rappeler que s’agissant des conditions de transfert du bail, les dispositions loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne sont pas destinées à assurer la seule protection des preneurs et de leurs proches.

Il résulte de l’article 14 de cette loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux personnes suivantes, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

S’agissant d’un logement HLM, en application de l’article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d’une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d’autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Il est de principe que les conditions de transfert du bail s’apprécient à la date du décès du locataire auquel se substitue le bénéficiaire du transfert.

En l’espèce, M. [M] [V] [O] n’a aucun lien de parenté avec la locataire.

Il en résulte qu’à la date du décès de la locataire, les conditions de transfert du bail ne sont pas réunies car M. [M] [V] [O] ne remplit pas les conditions légales de sorte que bail du 15 mai 2009 s’est trouvé résilié à la date du décès de la dernière locataire, Mme [S] [J] épouse [I], soit au [Date décès 1] 2025.

M. [M] [V] [O] étant sans droit ni titre depuis le 20 avril 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef du garage, accessoire de l’appartement, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

La demande de ce chef sera par conséquent rejetée.

Le sort du mobilier garnissant le garage, accessoire du logement principal, est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 20 avril 2025, jusqu’au départ de M. [M] [V] [O] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit les sommes de 450,52 euros pour le logement et 31,26 euros pour le garage actuellement, indexées annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner M. [M] [V] [O] à son paiement.

M. [M] [V] [O] reconnaît l’occupation du logement du 20 avril au 15 juin 2025 ainsi que l’occupation du garage.

La demande relative aux indemnités d’occupation postérieures au 15 juin 2025, s’agissant du logement, soulève une contestation sérieuse au regard des pièces produites par M. [M] [V] [O].

M. [M] [V] [O] sera par conséquent condamné à payer à la SA [E] une indemnité d’occupation sur la période du 20 avril au 15 juin 2025 pour le logement et à compter du 20 avril 2025, jusqu’à libération effective des lieux pour le garage.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [V] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [E], M. [M] [V] [O] sera condamné à lui verser une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail en date du 18 janvier 2009 liant la SA [E] et Mme [I] [J] relativement au logement situé au [Adresse 7], rez-de-chaussée, dans le quatorzième [Localité 2] [Localité 1] et du bail en date du 8 mars 2023, portant sur le garage accessoire sis [Adresse 8], garage [Localité 3] [Localité 4], à la date du décès de la locataire le [Date décès 1] 2025 ;

DIT que M. [M] [V] [O] est occupant sans droit ni titre de ce logement situé au [Adresse 7], rez-de-chaussée, dans le quatorzième arrondissement de [Localité 1], du 20 avril 2025 au 15 juin 2025 et depuis le 20 avril 2025 s’agissant du garage sis [Adresse 9] [Localité 3] [Localité 4] ;

REJETTE les demandes de suppression des délais prévus par les articles L 412-1 et L 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE en conséquence à M. [M] [V] [O] de libérer le garage sis [Adresse 6] et de restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [M] [V] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [M] [V] [O] à verser à la SA [E] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de quatre cent cinquante euros et cinquante-deux centimes (450,52 euros) pour le logement et trente et un euros et vingt-six centimes (31,26 euros) actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, du 20 avril au 15 juin 2025 pour le logement et à compter du 20 avril 2025et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) s’agissant du garage, accessoire du logement, sis [Adresse 8], garage [Localité 5] ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la SA [E] ;

CONDAMNE M. [M] [V] [O] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [M] [V] [O] à payer à la SA [E] la somme de six cents euros (600 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

La greffière, La juge des contentieux de la protection