TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Février 2026

Président : Madame ATIA, Juge

Greffier : Madame KAOUDJI,

Débats en audience publique le : 02 Décembre 2025

GROSSE :

Le 27 février 2026

à M^e Florence RICHARD

EXPEDITION :

Le 27 février 2026

à M^e Laurence HENRY

N° RG 25/02140 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6JLS

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [L] [R]

né le 17 Janvier 1977 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

ayant pour mandataire L’AGENCE DE LA COMTESSE, dont le siège social est [Adresse 2]

représenté par M^e Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [U] [N], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Laurence HENRY, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 1er mars 2013, M. [G] [I] a donné à bail à Mme [U] [N] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4], dans le [Localité 2] [Adresse 5] pour un loyer de 680 euros.

M. [L] [R] a acquis ce logement selon acte notarié de vente du 17 mars 2018.

Le 25 juillet 2024, M. [L] [R] a fait signifier à Mme [U] [N] un congé pour vente à effet du 28 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 2 avril 2025, M. [L] [R] a fait assigner Mme [U] [N] devant le juge des contentieux de la protection au visa de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— validation du congé et expulsion de Mme [U] [N],

— condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale d’un montant de 680 euros jusqu’à libération effective des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 2.563 euros au titre de l’arriéré locatif, somme à parfaire,

— condamnation au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 2 décembre 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

Aux termes de ses conclusions, M. [L] [R] :

— réitèrent ses demandes initiales,

— actualise le montant de sa créance à la somme de 5.352 euros, somme à parfaire.

Aux termes de ses conclusions, Mme [U] [N], au visa de la loi du 6 juillet 1989, du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 et des articles L 412-3 et 4 du Code des procédures civiles d’exécution (CPCE), demande :

— un délai de paiement de 24 mois,

— un délai d’un an pour quitter les lieux,

— qu’il soit enjoint à M. [L] [R] d’effectuer les travaux de plomberie dans un délai de 15 jours suivant la décision sous astreinte de 200 euros par semaine de retard.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la constatation de la résiliation du bail par l’effet du congé pour vente

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En l’espèce, le bail consenti à Mme [U] [N] pour une durée de trois ans, a été conclu le 1er mars 2013 pour une période de trois ans. Il s’est renouvelé par tacite reconduction jusqu’au 28 février 2025. Le congé est signifié plus de six mois avant cette échéance.

Il sera relevé en outre que le congé rappelle son motif, la vente du bien loué, mentionne le prix, de 110.000 euros, et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, ainsi qu’une description détaillée du bien et la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune contestation, est bien régulier, Mme [U] [N] n’ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 28 février 2025.

S’agissant de l’indécence du logement opposée en défense, le juge pouvant contrôler d’office le caractère frauduleux d’un congé, il ressort des pièces produites par Mme [U] [N] des désordres postérieurs à la résiliation du bail, la responsabilité de plein droit de M. [L] [R] n’étant pas établie, en l’état des pièces produites, de sorte que le congé est régulier au fond.

Mme [U] [N], qui s’est maintenue dans les lieux, se trouvent ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er mars 2025 et il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [U] [N] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges, soit la somme de 680 euros, conformément à la demande, et de condamner Mme [U] [N] à son paiement.

Sur l’arriéré locatif

Il ressort des décomptes versés au débats que Mme [U] [N] reste devoir, après déduction des frais de procédure, la somme de 5.073 euros au 24 novembre 2025 au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation), terme de novembre 2025 inclus.

Mme [U] [N] ne conteste pas ce montant.

Mme [U] [N] sera par conséquent condamnée à payer à M. [L] [R] la somme de 5.073 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, « Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En outre, il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement, par le débiteur, d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux dettes d’aliments. »

En l’espèce, tenant l’ancienneté du bail et les démarches effectuées par Mme [U] [N] afin de résoudre ses difficultés financières, notamment avec un accompagnement par une conseillère en économie sociale et familiale, il convient de faire droit à la demande selon les termes du dispositif.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge ordonnant l’expulsion peut accorder aux occupants des délais compris entre un et douze mois pour quitter les lieux chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, s’agissant d’un bailleur privé et le bail étant résilié depuis presque une année, la demande sera rejetée.

Sur la demande de travaux

La demande infondée, en ce que le bail est résilié depuis le 28 février 2025, sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [U] [N], qui succombe, supportera les dépens.

Mme [U] [N] sera en outre condamnée à payer à M. [L] [R] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Mme [U] [N] par M. [L] [R] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 1er mars 2013 et concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 4], dans le [Localité 3] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 25 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [U] [N] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [U] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [L] [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [U] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de six cent quatre-vingt euros (680 euros), à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [U] [N] à payer à M. [L] [R] la somme de cinq mille soixante et treize euros (5.073 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 novembre 2025 (loyers, charges et indemnités d’occupation), terme de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Mme [U] [N] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 23 mensualités équivalentes d’un montant de deux cent douze euros (212 euros) et une 24ième mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

REJETTE les demandes de délai pour quitter les lieux et de travaux ;

CONDAMNE Mme [U] [N] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [U] [N] à payer à M. [L] [R] la somme de cinq cents euros (500 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE