TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 2]

N° RG 24/00154 – N° Portalis DBW7-W-B7I-CBZB

Minute : 25/091

JUGEMENT

DU 04/07/2025

S.A. D’H.L.M. INTERREGIONALE POLYGONE

C/

[P] [Z]

Le

1 copie exécutoire et

1 expédition délivrée à

1 expédition délivrée à

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

rendu par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire d’AURILLAC, le 04 juillet 2025 ;

Sous la Présidence de Monsieur Antoine VALSAMIDES, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire, assisté de Madame Agnès VANTAL, faisant fonction de Greffier.

Après débats à l’audience publique du 16 mai 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. D’H.L.M. INTERREGIONALE POLYGONE

[Adresse 9]

[Localité 2]

représentée par Maître Hélène JOLIVET, avocat au barreau d’AURILLAC

ET :

DEFENDERESSE :

Madame [P] [Z]

née le 18 août 1959 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Fanny GOY suppléant Maître Claire SERINDAS, avocats au barreau d’AURILLAC

(aide juridictionnelle totale numéro C-15014-2025-00030 du 15/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 6])

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 juin 2018, la société d'[Adresse 8] (ci-après dénommée POLYGONE) a consenti à Madame [P] [Z] un bail portant sur un logement situé [Adresse 4] à [Adresse 7] [Localité 1] moyennant un loyer mensuel initial de 331,83 euros charges comprises.

Des irrégularités étant alléguées dans le paiement des loyers, la société POLYGONE a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers en date du 09 novembre 2023 portant sur la somme en principal de 1.285,35 euros.

Par acte de Commissaire de Justice du 11 octobre 2024, la société POLYGONE a fait assigner Madame [P] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’AURILLAC à l’audience du 10 janvier 2025 en résiliation du bail et en remboursement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été retenue à l’audience du 16 mai 2025 à la suite de 02 renvois pour mise en état à la demande des parties.

A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions, déposées à l’audience, aux termes desquelles il demande au juge de :

Dire la présente assignation recevable ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail le 09 janvier 2024 ;Ordonner l’expulsion de Madame [P] [Z] ainsi que de toute personne de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique ;Condamner Madame [P] [Z] à lui payer la somme de 6.603,32 euros due au 06 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;Condamner Madame [P] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges actuels dus depuis le 1er avril 2025 jusqu’à son départ effectif avec remise des clés ;Débouter Madame [P] [Z] de l’ensemble de ses demandes ; Condamner Madame [P] [Z] à lui payer la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;Condamner Madame [P] [Z] aux dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

En défense, Madame [P] [Z], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions, déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande au juge de :

Débouter la société POLYGONE de sa demande d’expulsion ; Déclarer la dette locative prescrite sur la période antérieure au 11 octobre 2021 ; A titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement ; En tout état de cause : laisser les frais et dépens à la charge de chacune des parties ;

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la lecture des écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 04 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION

L’article 24 I alinéa 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le signalement de l’impayé aux organismes payeurs des aides personnelles au logement vaut saisine de la CCAPEX.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département via l’application EXPLOC le 30 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 10 janvier 2025.

En outre, l’impayé a été notifié à la Caisse d’Allocations Familiales du CANTAL le 04 décembre 2023.

La demande du bailleur est donc recevable.

SUR LA CONSTATATION DE LA RÉSILIATION DU BAIL

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passés. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations.

Or, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate sur ce point de l’article 24 tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, il convient de rappeler que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des parties et notamment des locataires, en conformité avec les droits à la protection du logement et à la protection de sa vie privée (à valeur conventionnelle et constitutionnelle). Enfin, il y a lieu de souligner que les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français.

En l’espèce, le contrat de bail étant en date du 26 juin 2018 il n’y a pas lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme mais telles qu’elles étaient en vigueur jusqu’au 28 juillet 2023 inclus.

L’article 24 de la loi d’ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause relative à la résiliation du bail pour défaut de paiement aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de non-paiement des sommes dues d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer en principal (déduction faite de l’aide personnalisée au logement), deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur avant la réforme du 27 juillet 2023.

Il est établi au vu de l’extrait du relevé de compte du 13 août 2024 versé au débat qui comprend un historique des paiements que le commandement de payer délivré le 09 novembre 2023 est resté partiellement infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

La condition d’acquisition de la clause résolutoire est donc remplie et il convient de constater la résiliation du bail à compter du 10 janvier 2024.

Or, ni le fait que la locataire n’occupe plus les lieux actuellement, ni le fait qu’elle ait donné congé à son bailleur à compter du 19 mars 2025 ne saurait faire obstacle à son expulsion laquelle est de droit dès lors que le bail se trouve résilié.

Par conséquent, la défenderesse étant occupante sans droit ni titre des lieux loués du fait de la résiliation du bail, il convient à défaut de libération volontaire d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux, sans qu’il soit nécessaire de prononcer une astreinte, le concours de la force publique étant suffisant pour assurer l’exécution de la présente décision.

Le maintien dans les lieux de la défenderesse en dépit de la résiliation du bail crée un préjudice au demandeur. Il convient donc de fixer au montant du loyer prévu par le contrat de location majoré des charges et taxes habituelles l’indemnité d’occupation qui sera due par la défenderesse à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que les loyers du bail résilié et les charges feront l’objet d’une régularisation.

SUR L’ARRIERÉ LOCATIF

L’article 7 de la loi d’ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’article 7-1 de la même loi énonce encore que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Or, aux termes de l’article 2231 du code civil, l’interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien.

De plus, l’article 2240 du code civil, dispose que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

Enfin, l’article 2242 du même code prévoit que l’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance.

En l’espèce, le bailleur se prévaut d’un arriéré locatif sur la période allant du 26 juin 2018 au 25 avril 2025.

Il résulte des pièces versées aux débats que deux plans d’apurement, valant nécessairement reconnaissance de dettes ont été signés respectivement le 22 novembre 2019 et le 21 août 2020.

En cela, un nouveau délai de prescription de trois ans s’est à nouveau écoulé à compter de chacune de ces deux dates.

De même, les nombreux virements réalisés par la défenderesse, valant également reconnaissance de la dette par la débitrice, ont eu pour effet de faire courir un nouveau délai de prescription triennal à chaque fois.

Ledit délai ne s’étant jamais trouvé écoulé avant l’assignation du 11 octobre 2024, le bailleur est fondé à réclamer l’intégralité de la dette locative.

Or, il est établi par le décompte de créance actualisé au 06 mai 2025 versé aux débats que Madame [P] [Z] est débitrice de la somme de 6.603,32 euros au titre d’impayés de loyer à l’égard du bailleur, la société POLYGONE.

Par conséquent, la défenderesse sera condamnée à payer à la société POLYGONE la somme de 6.603,32 euros.

SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, Madame [P] [Z] ne démontre pas avoir repris le paiement du loyer courant comme cela est prévu par le nouvel article susvisé pour bénéficier de délais de paiement.

Aussi, la défenderesse sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

SUR LES DÉPENS

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la défenderesse qui succombe sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

SUR LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES

Conformément aux dispositions de l’article 700 1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Tenue aux dépens, Madame [P] [Z] sera condamnée à payer à la société POLYGONE la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du Décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes de la société POLYGONE contre Madame [P] [Z] ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [P] [Z] intervenue le 10 janvier 2024 ;

DIT qu’à défaut pour Madame [P] [Z] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par commissaire de justice dans les conditions prévues aux articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [P] [Z] à payer à la société POLYGONE une indemnité d’occupation afférente au logement égale au montant du loyer du bail résilié augmenté des charges et taxes récupérables sur justificatifs à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés;

DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et que la société POLYGONE pourra procéder à la régularisation des charges ;

CONDAMNE Madame [P] [Z] à payer à la société POLYGONE, au titre des loyers et des charges arriérés et indemnités d’occupation arrêtés au 06 mai 2025 (échéance de mai non incluse) la somme de 6.603,32 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2024 sur la somme de 3.337,59 euros et à compter du présent jugement pour le surplus;

DEBOUTE Madame [P] [Z] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [P] [Z] à payer à la société POLYGONE la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [Z] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que le présent jugement sera notifié par les soins du greffe à Monsieur le Représentant de l’État dans le département.

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au greffe le 04 juillet 2025, par Monsieur Antoine VALSAMIDES, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Madame Agnès VANTAL, faisant fonction de Greffière, et signée par eux.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,