TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT

du 26 Mai 2026

Enrôlement : N° RG 24/06526 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5AWD

AFFAIRE : S.D.C. 1 RUE DU COMMISSAIRE 13003 MARSEILLE ( la SELARL MASCARON AVOCATS)

C/ M. [I] [A] (M^e Audrey BABIN)

DÉBATS : A l’audience Publique du 05 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 26 Mai 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 26 Mai 2026

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 1 rue du Commissaire 13003 Marseille, représenté par son administrateur provisoire en exercice, Maître Alexandre BONETTO, membre de la SCP AJILINK AVAZERIBONETTO, Société civile professionnelle dont le siège social est 23/29 rue Haxo 13001 MARSEILLE, désigné à cette fonction par ordonnance de remplacement du Tribunal Judiciaire de Marseille du 4 octobre 2023 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro du 25/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL MASCARON AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [I] [A]

né le 28 septembre 1968 à MARSEILLE, de nationalité française, demeurant et domicilié 145 avenue de la rose 13013 Marseille

Madame [F] [O] épouse [A]

née le 29 janvier 1969 à Constantine (ALGERIE), demeurant et domiciliée 20 boulevard Louis PRADE 13014 Marseille

tous deux représentés par Maître Audrey BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [A] et Madame [F] [O] épouse [A] sont propriétaires des lots 9, 10 et 11 au sein de l’immeuble sis 1 Rue du Commissaire, 13003 MARSEILLE, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte des copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à leur lot.

Des mises en demeure par lettres recommandées avec demande d’avis de réception leur ont été expédiées en date des 30 novembre 2023, 28 février 2024, et 21 mars 2024, en vain.

Par acte de commissaire de justice délivré le 05 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 1 Rue du Commissaire, 13003 MARSEILLE, représenté par son administrateur provisoire Maître Jérôme BONETTO de la SCP AJILINK AVAZERI-BONETTO, a attrait Monsieur [I] [A] et Madame [F] [O] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de les condamner solidairement au paiement de diverses sommes :

—  8.203,55 euros au titre des charges de copropriété dues au 31 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2024, date de la mise en demeure

—  2.500 euros au titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

—  2.000 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, outre les dépens.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/06526.

Régulièrement cités à étude, Monsieur [I] [A] et Madame [F] [O] ont constitué avocat.

*

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 21 août 2025, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTER Monsieur et Madame [A] de l’ensemble de leurs demandes,

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [A] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé 1 rue du Commissaire 13003 Marseille :

— La somme en principal de 32 378,59 € au titre des charges de copropriété dues au 24 juillet 2025 ;

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2024, date de la mise en demeure.

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [A] à payer au Syndicat des

Copropriétaires de l’immeuble situé 1 rue du Commissaire 13003 Marseille la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [A] au paiement de la somme de 2.000 € au profit de Maître Philippe CORNET en application des dispositions de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [A] aux entiers dépens.

*

Dans leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 18 novembre 2025, Monsieur [I] [A] et Madame [F] [O] demandent au Tribunal de :

A titre principal,

— DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 1 rue du Commissaire 13003 Marseille représenté par son administrateur provisoire en exercice de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire,

— ACCORDER à Monsieur [A] et à Madame [O] les plus larges délais de paiement.

En tout état de cause,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 1 rue du Commissaire

13003 Marseille représenté par son administrateur provisoire en exercice de sa demande tentant à voir condamner Monsieur [A] ET Madame [O] au paiement de la somme de 2.500 euros à tire de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile profit de Maître CORNET ainsi qu’aux entiers dépens.

— ECARTER l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 20 novembre 2025 avec fixation de l’audience de plaidoirie au 05 mars 2026.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu, la présente décision est contradictoire.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :

— L’ordonnance rendue par le Tribunal judiciaire de Marseille le 4 octobre 2023 désignant la SCP AJILINK – [Q] – [E] en qualité d’administrateur provisoire et sa prorogation

— La fiche d’immeuble

— Le titre de propriété des lots 9, 10 et 11

— La mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 21 mars 2024

— Le décompte de charges arrêté au 24 juillet 2025

— Les procès-verbaux des assemblées générales tenues en 2023, 2024, et 2025 qui approuvent les budgets prévisionnels pour les exercices 2023, 2024 et 2025 et votent des missions de maitrise d’œuvre et l’appel de fonds exceptionnel afférent, ainsi qu’un appel de fonds exceptionnel « créances déclarées »

— Le rapport de diligences établi par l’administrateur judiciaire le 19 août 2024

Monsieur [A] et Madame [O] contestent le caractère bien-fondé de la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires. Ils font valoir, s’agissant des budgets votés par l’administrateur provisoire, que la copropriété est de nature horizontale, que ses charges communes se limitent à la prime d’assurance et à la consommation d’eau, et que les appels de fonds pour 2024 seraient supérieurs à ceux de 2023 alors que les deux budgets prévisionnels auraient été fixés à la même somme de 30.000 euros.

Il convient toutefois de rappeler que les délibérations de l’administrateur provisoire, prises dans le cadre de ses attributions légales, s’imposent aux copropriétaires qui ne justifient pas les avoir contestées dans les délais et selon les modalités prévues à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

D’autre part, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que l’administrateur provisoire a produit un rapport de diligences, lequel apporte des éléments d’explication sur la situation financière dégradée de la copropriété et la nécessité de recouvrer les charges impayées.

Le fait que le budget prévisionnel ait pu être réévalué en cours de procédure, notamment pour tenir compte de l’état d’endettement de la copropriété et des créances déclarées, est inhérent à la situation d’administration provisoire et ne saurait à lui seul remettre en cause le bien-fondé de la créance.

Monsieur [I] [A] et Madame [F] [O] font également grief au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir fait réaliser la mission de maîtrise d’œuvre confiée au cabinet [G], au titre de laquelle des charges ont été appelées et payées.

Il ressort des pièces que cette mission de maitrise d’œuvre a été votée par une délibération de l’administrateur provisoire en date du 29 décembre 2023 en raison d’importants problèmes de fuites d’eau sur le réseau d’eau potable commun alimentant les logements de la copropriété, rendant nécessaire la réalisation de travaux de réfection des réseaux d’alimentation. Ainsi, les sommes appelées au titre de cette mission de maitrise d’œuvre ont donc été régulièrement approuvées par l’administrateur de la copropriété et n’ont fait l’objet d’aucune contestation. Il était donc autorisé à appeler ces fonds.

Le fait que la mission de maitrise d’œuvre n’ait pas encore été exécutée à ce jour est indifférent dans la mesure où ces travaux n’ont pas été remis en cause par une décision ultérieure de l’assemblée générale ou de l’administrateur provisoire et où leur exécution est nécessairement conditionnée au règlement par tous les copropriétaires de leur quote-part afin de pouvoir les financer.

Au surplus, les défendeurs invoquent la réalisation par leurs soins de réparations sur les parties communes, dont ils versent des factures aux débats. Toutefois, ces dépenses, dont ni la nature ni la régularité ne sont établies, ne sauraient valablement être opposées en compensation à la créance du syndicat des copropriétaires sans avoir préalablement fait l’objet d’une décision d’assemblée générale ou d’une autorisation de l’administrateur provisoire.

En conséquence, la créance du syndicat des copropriétaires, représentant la somme de 32.378,59 euros au titre des charges de copropriété afférentes aux lots n° 9, 10 et 11, arrêtées au 24 juillet 2025, apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments produits aux débats.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [A] et Madame [O] au paiement de cette somme.

Toutefois, aucune condamnation solidaire ne peut intervenir en l’espèce contrairement à la demande du syndicat des copropriétaires.

En effet, il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant pas en application de l’article 1310 du code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété ou d’une cause légale de solidarité.

Dès lors, alors qu’il n’est pas établi qu’une clause de solidarité serait stipulée dans le règlement de copropriété, qui n’est pas produit, et que les consorts [P] démontrent être divorcés depuis 2012, ces derniers doivent être considérés comme de simples coindivisaires, tenus chacun au paiement de leur quote-part dans l’indivision.

Monsieur [A] et Madame [O] seront donc condamnés, chacun à hauteur de sa quote-part dans l’indivision, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 32.378,59 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 24 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2024, date de la mise en demeure.

Sur la demande de délai de paiement de Monsieur [I] [A] et Madame [F] [O] :

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il est fait état des difficultés de paiement de Monsieur et Madame [A], qui sollicitent l’octroi d’un échéancier de paiement sur 24 mois aux fins de s’acquitter de la dette relative aux charges de copropriété impayées.

A l’appui de leur demande, ls produisent une attestation de paiement CAF du 15 octobre 2024, une quittance de loyer, un avis d’imposition et une déclaration de revenus de Madame [O] pour l’année 2023.

Il ressort de ces pièces que Monsieur [A] est sans emploi et perçoit un revenu de solidarité active d’un montant de 559,42 euros ainsi qu’une allocation de logement de 354 euros, pour un loyer mensuel de 650 euros. Madame [O] a quant à elle perçu en 2023 des revenus d’associés à hauteur de 13.556 euros et des revenus fonciers à hauteur de 8.400 euros, soit un revenu mensuel moyen d’environ 1.830 euros.

La situation financière de Monsieur [A] est manifestement précaire et les revenus de Madame [O] sont modestes.

Cependant, la dette qu’ils ont cumulée est aujourd’hui considérable puisqu’elle s’élève à la somme de 32.378,59 euros, et son étalement sur 24 mois représenterait une mensualité d’environ 1.349 euros, soit un montant manifestement disproportionné au regard des ressources des défendeurs, qui s’élèvent à environ 2.000 euros par mois, de sorte qu’ils ne pourraient de toute évidence pas faire face à de telles échéances.

En outre, et surtout, les besoins du créancier s’opposent à l’octroi de tels délais. La copropriété est placée sous administration provisoire en raison de la gravité de sa situation financière. Le syndicat des copropriétaires supporte un endettement important et la perception des charges impayées est indispensable au rétablissement de son équilibre financier et à la conservation de l’immeuble. Accorder un délai de paiement de deux ans dans ce contexte aggraverait davantage la situation déjà critique de la copropriété.

En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires :

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’espèce, la dette de Monsieur [A] et Madame [O] est importante et ancienne. Elle a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété.

Toutefois, il n’est pas démontré que les défendeurs auraient volontairement ou de mauvaise foi omis de procéder au paiement de leurs charges, pour lesquelles ils ont opéré des paiements partiels.

Surtout, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande de dommages-et-intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile énonce que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

« 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 % ».

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [A] et Madame [O], succombants, supporteront in solidum la charge des dépens de la présente instance.

En outre, le syndicat des copropriétaires est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale et indique renoncer à percevoir la part contributive de l’Etat.

Il y a donc lieu de faire droit à sa demande visant à condamner in solidum Monsieur [A] et Madame [O] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

S’agissant de l’exécution provisoire, la présente affaire portant sur le paiement d’une somme d’argent, est compatible avec le maintien de l’exécution provisoire de droit. Les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à établir que l’exécution de la présente décision leur causerait des conséquences manifestement excessives au sens de l’article 514-1 du code de procédure civile. Leur demande tendant à faire écarter l’exécution provisoire de droit sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [I] [A] et Madame [F] [O], chacun à hauteur de sa quote-part dans l’indivision, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 1 Rue du Commissaire, 13003 MARSEILLE, représenté par son administrateur provisoire en exercice Me [C] [E] de la SCP AJILINK AVAZERI-BONETTO, la somme totale de 32.378,59 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 24 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2024, date de la mise en demeure,

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Monsieur [I] [A] et Madame [F] [O],

REJETTE la demande de dommages-et-intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 1 Rue du Commissaire, 13003 MARSEILLE, au titre de la résistance abusive,

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [A] et Madame [F] [O] aux dépens de la présente instance,

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [A] et Madame [F] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 1 Rue du Commissaire, 13003 MARSEILLE, représenté par son administrateur provisoire en exercice M^e Alexandre BONETTO de la SCP AJILINK AVAZERI-BONETTO, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991,

DEBOUTE Monsieur [I] [A] et Madame [F] [O] de leur demande visant à écarter l’exécution provisoire de droit,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le vingt six mai deux mille vingt six

LE GREFFIER LE PRESIDENT