Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/02153 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IJFY

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 08 Octobre 2024

ENTRE :

Monsieur [G] [U]

demeurant [Adresse 3]

comparant

ET :

Monsieur [H] [E]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 18 janvier 2023, Monsieur [G] [U] a donné en location à Monsieur [H] [E], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 400,00 € révisable et 20,00€ de provisions pour charge.

Monsieur [G] [U] a fait délivrer le 5 septembre 2023 à Monsieur [H] [E] :

un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 679,68 €

Par courrier électronique du 6 septembre 2023, Monsieur [G] [U] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant citation délivrée par huissier le 7 mai 2024, Monsieur [G] [U] a attrait Monsieur [H] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], aux fins notamment de prononcer la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner son expulsion.

La Monsieur [G] [U] a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique avec accusé de réception délivrée le 13 mai 2024.

L’audience s’est tenue le 8 octobre 2024.

Lors de l’audience, la Monsieur [G] [U] a demandé de prononcer par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du bail et de prononcer l’expulsion de Monsieur [H] [E]. Monsieur [G] [U] a en outre demandé au tribunal :

de condamner Monsieur [H] [E] au paiement des sommes suivantes :4 750,56 € au titre de sa créance locative arrêtée au 8 octobre 2024,une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux,300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [G] [U] a expliqué au soutien des prétentions :

que son locataire n’a payé que deux loyers depuis son arrivée, qu’il ignore s’il se trouve toujours dans le logement.

Monsieur [H] [E] n’a pas comparu, malgré sa convocation régulière.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Monsieur [H] [E] ne s’est pas rendu aux convocations du travailleur social.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 4] par la voie électronique le 13 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que la Monsieur [G] [U] a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l’expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que «  Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. (…) Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [H] [E] le 5 septembre 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 679,68 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [H] [E] n’ayant pas réglé la dette locative.

Conformément aux dispositions de l’article 12 du Code de procédure civile, « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. »

De plus, au regard des termes de l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, le bailleur demande, dans le cadre de son assignation, de prononcer la résiliation du contrat de bail.

Or, il apparaît qu’une clause résolutoire est prévue par le contrat de location en son article 9 stipulant qu’en « cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyer ou charges régulièrement appelés, en cas de non versement du dépôt de garantie, le contrat pourra être de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet ; l’expulsion du locataire et de tout occupant introduit par lui sera alors prononcée par le juge compétent ».

En outre, le commandement de payer délivré le 5 septembre 2023 vise également cette clause résolutoire en prévoyant formellement que « faute pour vous [le locataire] de satisfaire au présent commandement vous vous exposez à une procédure judiciaire de résiliation du présent bail et d’expulsion ».

Dans ces conditions, il apparaît nécessaire de requalifier la demande de « prononcé de la résiliation du contrat de bail » en « constat de la résiliation du contrat de bail » dès lors que ce constat est expressément prévu par les stipulations du contrat et que le commandement de payer vise la clause résolutoire contractuelle.

En outre, considérant l’absence de demande de Monsieur [H] [E] ainsi que la la non reprise du paiement intégral du loyer, la Loi ne permet pas d’accorder de délai de paiements de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24-V de la loi susvisée.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 novembre 2023, à l’expiration du délai de 2 mois fixé par le contrat de bail , le bail étant antérieur à l’entrée en vigueur de la Loi du 27 juillet 2023, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La résiliation est constatée alors que Monsieur [H] [E] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [E] et de dire que faute par Monsieur [H] [E] d’avoir libéré les lieux de sa personnes, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [H] [E] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [H] [E] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la Monsieur [G] [U] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [H] [E] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la Monsieur [G] [U] verse aux débats un décompte arrêté au 8 octobre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus), ainsi que les frais à la somme de 4 750,56 €,

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [G] [U] est établie tant dans son principe que dans son montant,

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [H] [E] à payer la somme de 4 750,56 €, actualisée au 8 octobre 2024, (loyer d’octobre facturé et aide au logement d’octobre déduite) outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Considérant l’importance de la dette locative de Monsieur [H] [E] ainsi que la faiblesse des ressources, il n’y a pas lieu d’accorder, même d’office, à Monsieur [H] [E] des délais de paiement fondés sur l’article 1343-5 du code civil pour s’acquitter de la dette locative.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [E] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 septembre 2023, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Il y a lieu, en l’espèce, de condamner Monsieur [H] [E] au paiement de la somme de 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la Monsieur [G] [U],

CONSTATE que le bail conclu le 18 janvier 2023 entre la Monsieur [G] [U] et Monsieur [H] [E] concernant le bien sis [Adresse 1] à [Localité 5] s’est trouvé de plein droit résilié le 6 novembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle,

CONDAMNE Monsieur [H] [E] à payer la somme de 4 750,56 €, actualisée au 8 octobre 2024, (loyer d’octobre facturé, aide au logement d’octobre déduite) outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Monsieur [H] [E] à payer à Monsieur [G] [U] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 421,00 €, à compter du mois de novembre date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT que faute par Monsieur [H] [E] d’avoir libéré les lieux de sa personnes, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,

REJETTE les autres demandes,

CONDAMNE Monsieur [H] [E], en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à payer la somme de 200,00 € à Monsieur [G] [U],

CONDAMNE Monsieur [H] [E] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 septembre 2023, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture,

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

CONSTATE l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE