Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a5, 26 janvier 2026, n° 25/05509

TJ Marseille 26 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que le syndicat a produit les éléments nécessaires prouvant la créance, et que Madame [I] n'a pas contesté les décisions de l'assemblée générale approuvant les comptes.
Accepté
Préjudice causé par la résistance abusive
Le tribunal a reconnu que le défaut de paiement a effectivement causé un préjudice au syndicat, justifiant l'allocation de dommages et intérêts.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
Le tribunal a jugé qu'il était inéquitable de laisser ces frais à la charge de la copropriété, condamnant Madame [I] à les rembourser.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a5, 26 janv. 2026, n° 25/05509
Numéro(s) :	25/05509
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	12 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Hélène JOUREAU
Cabinet(s) :	TATARIAN JOUREAU
Parties :	son syndic en exercice, Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence dénommée [ Adresse 4 ] sise [ Adresse 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°

du 26 Janvier 2026

Enrôlement : N° RG 25/05509 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6MF6

AFFAIRE : SDC LA GRANIERE sise [Adresse 2] (M^e JOUREAU de la SELARL TATARIAN JOUREAU)

C/ Mme [N] [I] (défaillante)

A l’audience Publique d’orientation tenue le 24 novembre 2025 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 26 janvier 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 08 décembre 2025

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 janvier 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 4] sise [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SARL ELYOTT IMMOBILIER, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le numéro 839 431 996 et dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Hélène JOUREAU de la SELARL TATARIAN JOUREAU, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

Madame [N] [I], née le 16 décembre 1980 à [Localité 6] (13), domiciliée et demeurant [Adresse 5]

défaillante

***

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier dénommé " [Adresse 4] " sis [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété.

Madame [N] [I] est propriétaire au sein de cette copropriété des lots n°201 et 55.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à ses lots.

Un commandement de payer la somme au principal de 11.885,95 euros due au 11 mai 2023 lui a été signifié par Commissaires de justice le 15 mai 2023.

Des mises en demeure par lettres recommandées avec demande d’avis de réception lui ont été expédiées en date du 28 mars 2024 et du 18 juillet 2024.

Par acte d’huissier en date du 22 mai 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 4] " sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL ELYOTT IMMOBILIER, a assigné Madame [N] [I] devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et notamment de l’article 10-1,

Vu les dispositions de l’article 1240 du Code Civil,

Vu les pièces versées aux débats

CONSTATER la défaillance de Madame [N] [I] dans le paiement des charges de copropriété

CONDAMNER Madame [N] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] situé [Adresse 2] la somme de 21.865,94 € décompte arrêté au 10 avril 2025 avec intérêts de droit à compter de la signification du commandement de payer en date du 15 mai 2023 sur la somme de 11.885,95 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

CONDAMNER Madame [N] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] situé [Adresse 2] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de sa résistance abusive,

CONDAMNER Madame [N] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] situé [Adresse 2] la somme de 1.800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [N] [I] aux entiers dépens.

Régulièrement cité à étude, Madame [N] [I] n’a pas constitué avocat. La décision rendue en premier ressort sera donc réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG n°25/05509.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 novembre 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les demandes présentées sous la forme de « dire et juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code civil.

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :

— Le règlement de copropriété

— Le relevé de propriété des lots 201 et 55

— Le décompte de charges et frais arrêté au 10 avril 2025

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juillet 2022 approuvant les comptes pour les exercices 2018-2019 et 2019-2020 et votant un budget prévisionnel pour les exercices 2021-2022 et 2022-2023

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juillet 2023 approuvant les comptes pour les exercices 2020-2021 et 2021-2022, et votant un budget prévisionnel pour les exercices 2022-2023 et 2023-2024

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 septembre 2025 fixant un budget prévisionnel pour les exercices 2025-2026 et 2026-2027

— Le commandement de payer la somme au principal de 11.885,95 euros due au 11 mai 2023 du 15 mai 2023

— Le contrat de syndic signé le 10 septembre 2025

Le commandement de payer a interrompu la prescription de sorte que le syndicat des copropriétaires est bien fondé à réclamer les charges dues depuis le 1er juillet 2019.

Aussi, s’agissant des charges de copropriété proprement dites représentant la somme de 21.865,94 € décompte arrêté au 10 avril 2025, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fonds n’étant en outre imposée par aucun texte.

Toutefois le tribunal constate que dans cette somme, le syndicat des copropriétaires a intégré des frais de recouvrement.

L’article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10 1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés à la créance, comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :

— Les frais de mise en demeure du 12.12.2019 (45 euros), du 28.05.2021 (40 euros), du 11.08.2021 (40 euros), du 08.06.2022 (40 euros), du 28.10.2022 (70 euros), du 28.12.2022 (70 euros), du 29.03.2023 (70 euros)

— Les frais de relance après mise en demeure du 31.03.2022 (70 euros), du 28.05.2024 (70 euros)

— Les frais « suivi contentieux » du 27.01.2022 (280 euros), du 30.05.2022 (280 euros), du 08.06.2022 (70 euros), du 27.07.2022 (420 euros), du 25.08.2022 (70 euros), du 27.09.2022 (70 euros), du 01.10.2022 (560 euros), du 01.12.2022 (70 euros), du 28.12.2022 (210 euros), du 29.01.2023 (210 euros), du 24.02.2023 (210 euros), du 28.02.2023 (70 euros), du 30.05.2023 (560 euros), du 28.09.2023 (560 euros), du 29.11.2023 (280 euros), du 24.01.2024 (280 euros), du 04.03.2024 (280 euros), du 10.04.2024 (280 euros), du 06.08.2024 (280 euros), du 30.10.2024 (280 euros), du 27.12.2024 (420 euros), du 26.03.2025 (280 euros)

— Les frais de « remise dossier huissier » du 01.12.2021 (200 euros), 31.01.2025 (300 euros)

— Les frais de sommation de payer du 10.05.2023 (300 euros) et les frais « honoraires huissiers » du 15.05.2023 (230,73 euros) et du 11.02.2025 (212,88 euros)

— Les frais « honoraires avocats » du 02.04.2024 (162,71 euros) et du 02.04.2024 (162,71 euros)

— Les " frais de [Localité 3] avis avant huissier " du 26.12.2024 (70 euros), du 05.03.2025 (70 euros), et du 26.03.2025 (70 euros).

Le tout pour un montant total de 8.244,03 euros. Madame [N] [I] reste redevable au titre des frais de nécessaires au recouvrement des charges de copropriété, de la somme de 176 euros. De sorte que la somme de 8244,03 euros sera déduite de la somme de 21.865,94 euros.

En conséquence, il conviendra de condamner Madame [N] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme 13.621,91 euros au titre des charges de copropriété dues au 10 avril 2025 et des frais nécessaires à leur recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 mai 2023 sur la somme de 11.885,95 euros, et à compter du 22 mai 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, déjà en difficulté financière, lui occasionne des frais supplémentaires de gestion, et retarde les travaux nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble. L’inertie du copropriétaire ayant déjà conduit à une précédente condamnation est un facteur aggravant.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [N] [I], succombante, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en premier ressort, en audience publique, à Juge unique, par jugement contradictoire mis à la disposition au greffe du tribunal de la juridiction de céans,

CONDAMNE Madame [N] [I] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 4] " sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la somme de 13.621,91 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 avril 2025 et des frais nécessaires à leur recouvrement ; assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 11.885,95 euros, et à compter du 22 mai 2025, date de l’assignation, pour le surplus,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 4] " sis [Adresse 2] du surplus de sa demande de ce chef,

CONDAMNE Madame [N] [I] à payer au Syndicat des de l’ensemble immobilier " [Adresse 4] " sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Madame [N] [I] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE Madame [N] [I] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 4] " sis [Adresse 2] la somme de 1.800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille, le 26 janvier 2026.

Le Greffier Le Président