COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 31 Mars 2026

Minute n°

Société COTE D’AZUR HABITAT c/ [F]

DU 31 Mars 2026

N° RG 25/03922 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QVNL

— Exécutoire le :

à Mme [N] [P]

— copie certifiée conforme le:

à Madame [C] [F]

DEMANDERESSE:

COTE D’AZUR HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Mme [N] [P], Chargée d’affaires du contentieux

DEFENDERESSE:

Madame [C] [F]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT,Première Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 09 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 31 Mars 2026

DECISION : ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 31 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a, selon acte sous seing privé du 18 mars 2019, donné à bail d’habitation à Madame [C] [F], pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, un logement conventionné sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel indexé de 379,06 euros et une provision mensuelle sur charges de 179,66 euros, soit un total mensuel de 558,72 euros, actualisé à 654,87 euros au mois de mai 2025.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête du bailleur social à Madame [C] [F] par acte du commissaire de justice en date du 26 mars 2025 pour un arriéré locatif de 2278,08 euros selon décompte locatif arrêté au mois de mars 2025, le coût de la prestation de recouvrement A444-31 CC pour 27,25 euros et le coût de l’acte pour 139,39 euros.

Vu l’acte du commissaire de justice en date du 5 août 2025, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 6 août 2025 auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens, par lequel L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a fait assigner Madame [C] [F], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 9 février 2026 à 10h30 aux fins notamment, au visa des dispositions de l’article 24 de la du 6 juillet 1989, de :

— Constater le jeu de la clause résolutoire contenue dans le bail et reproduite dans le commandement de payer du 26 mars 2025,

— Prononcer de ce fait la résiliation du bail en date du 26 mai 2025, portant sur le logement sis [Adresse 4],

— Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [C] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef,

— La condamner au paiement provisionnel de la somme de 2230,17 euros représentant les loyers impayés,

— La condamner à lui verser à compter de la résiliation du bail, et jusqu’au jour de son départ effectif des lieux loués, une indemnité d’occupation mensuelle, égale aux loyers, surloyers et charges,

— La condamner au paiement des frais et dépens de la présente instance et aux intérêts de droits à compter de chaque terme de loyer,

— La condamner au paiement d’une somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu, les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

À l’audience du 9 février 2026 à 10h30, L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT représenté par son mandataire Madame [P] [N], maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation, qu’il soutient expressément, il indique que la dette a augmenté, s’oppose à l’octroi de délais de paiement et ajoute que la locataire n’a pas repris le paiement des loyers.

Madame [C] [F] n’a pas comparu, ni personne pour elle bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice.

Le délibéré a été fixé au 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la procédure de référé et sa recevabilité

À l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le demandeur, bailleur personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, les I et III tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Il justifie en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, avoir notifié à la CCAPEX le 24 mars 2025 les arriérés locatifs visés dans le commandement de payer en date du 26 mars 2025 soit bien deux mois avant la délivrance de l’assignation et d’autre part, avoir dénoncé à la Préfecture des Alpes Maritimes le 6 août 2025 l’assignation en expulsion locative du 5 août 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 9 février 2026.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail liant les parties stipule en page 7 une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois d’un commandement de payer resté infructueux.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version applicable à la date de l’action, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, six semaines après un commandement resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête du bailleur social à Madame [C] [F] par acte du commissaire de justice en date du 26 mars 2025 pour un arriéré locatif de 2278,08 euros selon décompte locatif arrêté au mois de mars 2025, le coût de la prestation de recouvrement A444-31 CC pour 27,25 euros et le coût de l’acte pour 139,39 euros.

Il est constant que le bail en date du 18 mars 2019, renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 soit le 29 juillet 2023 sera régi par les nouvelles dispositions de ladite loi notamment par le nouvel article 24 I qui fixe le délai d’effet du commandement à six semaines au lieu de deux mois.

Les causes du commandement, que la défenderesse ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans les six semaines. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 7 mai 2025, d’ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous les occupants de son chef du logement et de la condamner à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle et éventuellement d’un surloyer d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 654,87 euros à compter du 8 mai 2025 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

L’article L 412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La demande de L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT tendant à voir supprimer le délai légal de deux mois pour procéder à l’expulsion de la locataire sera écartée dès lors que le bailleur ne justifie pas de l’existence de l’un des motifs visés à l’article L412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, notamment de la mauvaise foi de la locataire.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

Le demandeur produit au soutien de sa demande en paiement provisionnel de 2230,17 euros selon décompte joint à l’assignation, le bail d’habitation, le commandement de payer ainsi qu’ un relevé de compte locatif duquel il ressort que Madame [C] [F] reste devoir la somme de 2230.17 euros arrêtée au mois de juillet 2025 inclus au titre de l’arriéré locatif.

Il y a lieu cependant de déduire de cette somme les frais suivants comptabilisés au débit du compte de la locataire pour 139,39 euros le 30 avril 2025 pour les frais du commissaire de justice sérieusement contestables dès lors qu’ils relèvent des dépens,

La défenderesse ne démontre pas avoir soldé sa dette locative au jour où le juge statue.

L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur de 2090,78 euros, il convient de condamner Madame [C] [F] à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT cette somme à titre provisionnel correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [C] [F], qui succombe au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance dont le coût du commandement de payer du 26 mars 2025 et celui de l’assignation et sera condamnée à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Déclarons l’action de l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT recevable,

Constatons la résiliation du bail d’habitation en date du 18 mars 2019 à effet au 7 mai 2025,

Ordonnons, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Madame [C] [F] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux occupés sis à [Adresse 3] conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Disons que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons Madame [C] [F] à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle et éventuellement d’un surloyer d’un montant de 654,87 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, à compter du 8 mai 2025 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur et disons que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision,

Condamnons Madame [C] [F] à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT la somme de 2090,78 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois de juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Rejetons le surplus des demandes de l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT dont sa demande en suppression du délai de deux mois pour procéder à l’expulsion de la locataire.

Condamnons Madame [C] [F] à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamnons Madame [C] [F] aux entiers dépens de l’instance de référé en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer du 26 mars 2025 et celui de l’assignation,

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,