TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT

du 27 Avril 2026

Enrôlement : N° RG 25/09876 – N° Portalis DBW3-W-B7J-62TR

AFFAIRE : S.D.C. de la résidence dénommée [Adresse 1] sise [Adresse 2] ( M^e Nicolas MERGER)

C/ M. [A] [X] (défaillant)

A l’audience Publique d’orientation tenue le 26 janvier 2026 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 avril 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 09 février 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 avril 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia [Localité 1], inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 067 803 916 et dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, [Adresse 4]

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [A] [X], né le 27 janvier 1995 à [Localité 2] (38), de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 5]

défaillant

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble " [Adresse 6] " sis [Adresse 7], est soumis au statut de la copropriété.

Monsieur [A] [J] [O] [X] est propriétaire au sein de cette copropriété des lots n°54 et 177.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à ses lots.

Des commandements de payer lui ont été signifiés par Commissaires de Justice, en date du 20 mai 2022 et du 8 août 2022.

Des mises en demeure par lettres recommandées avec demande d’avis de réception lui ont été expédiées en date des 8 novembre 2021, 2 février 2022, 2 mars 2023, 9 mai 2023, 3 mai 2024 5 août 2024, et du 13 juin 2025.

*

Par acte d’huissier en date du 02 octobre 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 6] " sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 1], a assigné Monsieur [A] [J] [O] [X] devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

Constater que, malgré la mise en demeure du 13 juin 2025, Monsieur [A] [J] [O] [X] n’a pas régularisé la situation eu égard à son solde débiteur ;

En conséquence, condamner Monsieur [A] [J] [O] [X] à payer au requérant les sommes suivantes :

—  10.765,18 € au titre des charges impayées et des frais de recouvrement engendrés, à actualiser au jour de l’audience, augmentée des intérêts de retard à compter du 18 juin 2025,

—  3.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil,

—  2.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Le condamner aux entiers dépens ;

Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit ;

*

Monsieur [A] [J] [O] [X], régulièrement cité à étude, n’a pas constitué avocat.

La décision rendue en premier ressort sera donc réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG n°25/09876.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 janvier 2026, et l’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les demandes présentées sous la forme de « dire et juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code civil.

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :

— Le relevé de propriété des lots 54 et 177

— La mise en demeure par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 13 juin 2025

— Le commandement de payer la somme au principal de 1402,29 euros signifié le 18 mais 2022

— Le commandement de payer la somme au principal de 2.076,89 euros signifié le 08 août 2023

— Le décompte de charges et frais arrêté au 07 juillet 2025

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2022 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.10.2020 au 30.09.2021 et votant un budget prévisionnel pour l’exercice du 01.10.2022 au 30.09.2023

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 mars 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 01.10.2021 au 30.09.2022 et votant un budget prévisionnel pour l’exercice du 01.10.2023 au 30.09.2024

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 février 2025 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.10.2022 au 30.09.2023 et votant un budget prévisionnel pour l’exercice du 01.10.2024 au 30.09.2025

— Le contrat de syndic signé le 25.03.2024

Aussi, s’agissant des charges de copropriété proprement dites, comptes arrêtés au 07 juillet 2025, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n’étant en outre imposés par aucun texte.

Toutefois, certaines des sommes figurant au décompte fourni s’apparentent par ailleurs à des frais de recouvrement.

L’article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10 1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :

— Les frais « intérêts de retard » du 02.12.2021 (4,54 euros) ; du 21.12.2022 (1,45 euros) ; du 20.03.2023 (2,34 euros) ; du 30.05.2023 (3,93 euros) ; du 27.05.2024 (9,64 euros) ; et du 30.08.2024 (11,18 euros)

— Les frais de « mise en demeure » du 02.02.2022 (45 euros) ; du 02.03.2023 (45 euros) ; du 09.05.2023 (45 euros) ; du 03.05.2024 (45 euros) ; du 05.08.2024 (45 euros)

— Les frais de « relance » du 21.02.2022 (35 euros) ; du 20.03.2023 (35 euros) ; du 30.05.2023 (35 euros) ; du 27.05.2024 (35 euros) ; du 30.08.2024 (35 euros)

— Les frais de « constitution dr huis » du 15.04.2022 (336 euros) ; du 12.07.2023 (350 euros) et de « constitution du dossier transmis à l’huissier » du 08.10.2024 (350 euros)

— Les frais " Cntx sdc [Adresse 6] / bertrand " du 15.11.2024 (122,14 euros)

— Les frais de « constitution du dossier transmis à l’avocat » du 09.05.2025 (350 euros)

Pour un montant total de 1941,84 euros.

Ainsi, il conviendra de condamner Monsieur [A] [X] à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 8.823,34 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement dus au 07 juillet 2025 ; assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2025, date de la mise en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, déjà en difficulté financière, lui occasionne des frais supplémentaires de gestion, et retarde les travaux nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [A] [X], succombant, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [A] [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 6] " sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la somme de 8.823,34 euros au titre des charges de copropriété dues au 07 juillet 2025 et des frais de recouvrement ; assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2025, date de la mise en demeure,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 6] " sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes de ce chef,

CONDAMNE Monsieur [A] [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 6] " sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Monsieur [A] [X] aux dépens de la présente instance,

CONDAMNE Monsieur [A] [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 6] " sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que le jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section Adu tribunal judiciaire de Marseille, le 27 avril 2026.

Le Greffier Le Président