TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 2 JUIN 2026

Président : Madame ATIA, Magistrat

Greffier lors des débats : Madame BERKANI, Greffière

Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière

Débats en audience publique le : 3 MARS 2026

GROSSE :

Le 2 juin 2026

à M^e Marion LACOME D’ESTALENX

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 2 JUIN 2026

à Monsieur [H]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01587 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6FZD

PARTIES :

DEMANDERESSES

SOCIETE NEXITY STUDEA, société anonyme au RCS de Paris sous le numéro 342 090 834 dont le siège social est sis 19 Rue de Vienne – TSA 10034, 75801 PARIS CEDEX 8 prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

Société [Q], société anonyme immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 843 974 635 dont le siège social est sis 20 bis rue Louis-Philippe 92200 NEUILLY-SUR-SEINE prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [H]

né le 04 Février 1989 à CHARENTON LE PONT (94), demeurant 57 rue Peyssonnel Résidence Studéa Euroméditerrannée Neozen 13003 MARSEILLE

comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 12 avril 2023, la SA Nexity Studea a consenti à M. [Y] [H] un bail d’habitation portant sur un appartement meublé situé au 57 rue Peyssonel, Neozen-Résidence étudiante, Studea Euroméditerranée, 9ème étage, porte 913, dans le troisième arrondissement de Marseille moyennant le paiement d’une redevance initialement fixée à 492,40 euros, taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 10 % incluse.

La société anonyme (SA) [Q] s’est portée caution de M. [Y] [H] selon acte sous seing privé du 12 avril 2023 dans le cadre de la garantie loyers impayés (GLI) Garantme.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [Y] [H] le 11 octobre 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1.765,35 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2025, la SA Nexity Studea, prise en la personne de son dirigeant, et la SA [Q], prise en la personne de son dirigeant, ont fait assigner M. [Y] [H] devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir :

le prononcé de la résiliation judiciaire du bail,

l’expulsion de M. [Y] [H] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

la condamnation de M. [Y] [H] au paiement la somme de 3.219,70 euros due au titre de la dette locative au mois de février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, selon la répartition suivante : 2.674,16 euros pour la SA Nexity Studea et 545,54 euros pour la SA [Q],

la condamnation de M. [Y] [H] au paiement à la SA Nexity Studea d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges en sus, tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi, avec indexation, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

sa condamnation au paiement à la SA [Q] de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, outre les frais d’exécution à venir.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

A l’audience du 3 mars 2026, la SA Nexity Studea et la SA [Q], représentées par leur conseil, réitèrent les termes de leur assignation. Elles actualisent le montant de leur créance à la somme de 3.257,87 euros au 6 février 2026. Elles s’opposent à l’octroi de tout délai.

Comparaissant en personne, M. [Y] [H] reconnaît la dette et sollicite un délai de paiement sur la base de mensualités de 100 euros, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré au 2 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la loi applicable

L’article L 632-1 du Code de la construction et de l’habitation, d’ordre public, dispose :

I.-Une location d’un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Lorsque le bailleur est titulaire d’un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d’activité est prévue, le contrat peut être d’une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs.

Si le bail commercial est renouvelé ou si l’activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an.

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation par l’exploitant d’un établissement recevant du public aux fins d’hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d’une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée, à la diligence de l’huissier de justice, au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins un mois avant l’audience, afin qu’il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement.

II.-Lorsque la location d’un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public aux fins d’hébergement, celle-ci est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ne sont pas applicables à cette location les articles 3-2, 3-3, 18, 24-1, 25-4 et 25-11 de la même loi.

Le local loué mentionné au premier alinéa doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu’être pourvu de chauffage, d’une alimentation en eau et de sanitaires.

En l’espèce, le contrat de bail vise l’application du titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 27 février 2025 a été dénoncée le 3 mars 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Par ailleurs, la SA Nexity Studea justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 février 2025.

Par conséquent, la SA Nexity Studea et la SA [Q] sont recevables en leurs demandes.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de cette article, le locataire doit également souscrire une assurance locative.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que M. [Y] [H] reste devoir la somme de 3.257,87 euros, à la date du 1er février 2026, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, aux charges impayés, terme du mois de février 2026 inclus.

Il en résulte une violation importante des obligations des locataires au regard d’une situation d’impayés constante depuis le 1er août 2024. La résiliation du bail sera par conséquent prononcée aux torts exclusifs du locataire

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [Y] [H] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la bailleresse dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demanderesses, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [Y] [H] par remise des clés ou expulsion au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 534,62 euros à ce jour, et de condamner M. [Y] [H] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que M. [Y] [H] reste devoir la somme de 3.257,87 euros, à la date du 1er février 2026, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, aux charges impayés, terme du mois de février 2026 inclus.

La SA [Q] a indemnisé la bailleresse à hauteur de 545,54 euros, selon quittance subrogative du 4 décembre 2024, dûment signée par la bailleresse.

M. [Y] [H] reconnaît la dette.

Il est donc condamné au paiement de la somme de 3.257,87 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025, date de délivrance de l’assignation, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, selon la répartition suivante :

-2.712,33 euros à la SA Nexity Studea,

-545,54 euros à la SA [Q].

Sur le délai de paiement et la suspension des effets de la résiliation

Il convient de rappeler que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable en l’espèce s’agissant d’une résiliation judiciaire du bail, ce dernier visant uniquement le cas de constatation de la résiliation par le jeu de la clause résolutoire après commandement de payer demeurer infructueux.

Il ne peut dès lors s’agir de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Cependant, l’article 1228 du code civil pose le principe que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ; tandis que l’article 1343-5 de ce même code prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le décompte actualisé indique une reprise du versement de la redevance, hors TVA, avant l’audience.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

•le bail sera résilié aux torts exclusifs de M. [Y] [H],

•à défaut pour M. [Y] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse et/ou la SA [Q], subrogée dans ses droits, seront autorisées à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

•M. [Y] [H], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la bailleresse ou à la SA [Q] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance, telle qu’elle aurait été dûe si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme de cinq cent trente-quatre euros et soixante-deux centimes (534,62 euros) à ce jour,

•le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

M. [Y] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir la SA Nexity Studea et la SA [Q], M. [Y] [H] sera condamné à verser à la SA [Q] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, conformément à la demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONDAMNE M. [Y] [H] à verser la somme trois mille deux cent cinquante-sept euros et quatre-vingt-sept centimes (3.257,87 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges) au 1er février 2026, terme du mois de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025, selon la répartition suivante :

— deux mille sept cent douze euros et trente-trois centimes (2.712,33 euros) à la SA Nexity Studea,

— cinq cent quarante-cinq euros et cinquante-quatre centimes (545,54 euros) à la SA [Q] ;

AUTORISE M. [Y] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en trente-deux mensualités de cent euros (100 euros) et une 33ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts, les six premières mensualités étant versées à la SA [Q], dans la limite de la somme de 545,54 euros ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 12 avril 2023 entre la SA Nexity Studea d’une part et M. [Y] [H] d’autre part, concernant le logement situé au 57 rue Peyssonel, Neozen-Résidence étudiante, Studea Euroméditerranée, 9ème étage, porte 913, dans le troisième arrondissement de Marseille, aux torts exclusifs de M. [Y] [H], uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

•le bail sera résilié aux torts exclusifs de M. [Y] [H],

•à défaut pour M. [Y] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA [Q] ou la bailleresse, la SA Nexity Studea, seront autorisées à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

•M. [Y] [H], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la SA Nexity Studea une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme de cinq cent trente-quatre euros et soixante-deux centimes (534,62 euros) à ce jour,

•le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

CONDAMNE M. [Y] [H] aux dépens ;

CONDAMNE M. [Y] [H] à verser à la SA [Q] une somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits.

La greffière, La juge des contentieux de la protection