TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 06 Février 2026

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 19 Décembre 2025

N° RG 25/02433 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6O4J

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 3]

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Clarisse BAINVEL de la SELARL UGGC AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. LE MIRAGE BOULANGERIE

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

non comparante

Grosse délivrée le 06/02/2026

À

— Maître Clarisse BAINVEL

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2024, la SA [Adresse 3] a donné à bail commercial à la SAS LE MIRAGE BOULANGERIE des locaux situés [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 638,30 euros, outre 546,15 euros de provisions pour charges et taxes, payable mensuellement à terme échu.

La SA [Adresse 3] a fait délivrer à la SAS LE MIRAGE BOULANGERIE un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 20 mars 2025, pour une somme de 5922,30 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 mars 2025, outre le coût de l’acte.

Par acte de commissaire de Justice du 20 juillet 2025, la SA [Adresse 3] fait assigner la SAS LE MIRAGE BOULANGERIE devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail depuis le 20 avril 2025,

— ordonner l’expulsion de la SAS LE MIRAGE BOULANGERIE et celle de tous occupants de son chef et de leurs biens des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— l’autoriser à recourir si besoin aux matériels nécessaires à l’exécution de l’ordonnance à intervenir et notamment tous dépanneurs, déménageurs ou professionnels nécessaires à la pratique de l’expulsion des occupants de leur personne et de leurs biens ;

— condamner la SAS LE MIRAGE BOULANGERIE à payer à la SA [Adresse 3] la somme provisionnelle de 8294,80 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025,

— condamner la SAS LE MIRAGE BOULANGERIE au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, du 1er mai 2025 jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la SAS LE MIRAGE BOULANGERIE au paiement d’une somme de 1000euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation ainsi que de la signification de la décision à intervenir et le coût de son exécution.

Initialement fixé à l’audience du 5 septembre 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 21 novembre 2025 pour permettre au défendeur de désigner un conseil puis à celle du 19 décembre 2025, le défendeur s’étant engagé à régler la dette.

A l’audience du 19 décembre 2025, la SA [Adresse 3] maintient les demandes de son acte introductif d’instance.

Assigné par remise de l’acte à personne morale, la SAS LE MIRAGE BOULANGERIE n’était ni comparante, ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145 41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 20 mars 2025 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d’en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 21 avril 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS LE MIRAGE BOULANGERIE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SAS LE MIRAGE BOULANGERIE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte que la SAS LE MIRAGE BOULANGERIE a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 1121,09 euros, arrêtée au 17 décembre 2025.

L’obligation du locataire de payer la somme de 1121,09 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 17 décembre 2025, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner la SAS LE MIRAGE BOULANGERIE à payer à la SA [Adresse 3] la somme provisionnelle de 1121,09 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 17 décembre 2025.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS LE MIRAGE BOULANGERIE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 mars 2025.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS LE MIRAGE BOULANGERIE ne permet d’écarter la demande de la SA [Adresse 3] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er octobre 2024 entre la SA HLM UNICIL d’une part, et la SAS LE MIRAGE BOULANGERIE d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 21 avril 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS LE MIRAGE BOULANGERIE et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS LE MIRAGE BOULANGERIE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNONS la SAS LE MIRAGE BOULANGERIE à payer à la SA [Adresse 3] à titre provisionnel la somme de 1121,09 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 17 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNONS la SAS LE MIRAGE BOULANGERIE à verser à titre provisionnel à la SA [Adresse 3], ladite indemnité mensuelle à compter du 21 avril 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNONS la SAS LE MIRAGE BOULANGERIE à payer à la la SA [Adresse 3] la somme de 1000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS LE MIRAGE BOULANGERIE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 20 mars 2025 ;

REJETTONS la demande de condamnation aux frais d’exécution forcée de la présente décision présentée par la SA [Adresse 3] ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE