RÉFÉRÉ

Min N° 26/00079

N° RG 25/01083 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEGNQ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 24 Février 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance du 2 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffiére, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 13 Janvier 2026 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société TROIS MOULINS HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 1]

par le Cabinet PAUTONNIER & ASSOCIES, avocat au Barreau de Meaux

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [U]

[Adresse 2]

Etage 2éme

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 24 juin 2024, la SOCIETE TROIS MOULINS HABITAT a donné à bail à M. [H] [U] un logement situé au [Adresse 3], à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 552,81 euros et 115,44 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2025, la SOCIETE TROIS MOULINS HABITAT a fait signifier à M. [H] [U] un commandement de payer la somme principale de 4.931,82 euros au titre des loyers et charges impayés, outre 160,10 euros de frais, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 21 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 septembre 2025, la SOCIETE TROIS MOULINS HABITAT a fait assigner M. [H] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;Ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;Condamner M. [H] [U] à lui payer, à titre provisionnel, les sommes suivantes : 7.200,49 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus ; une indemnité mensuelle d’occupation, outre les dépens, 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 28 novembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 janvier 2026.

A l’audience, la SOCIETE TROIS MOULINS HABITAT représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 9.451,15 euros, arrêtée au 6 novembre 2025, loyer du mois de décembre 2025 inclus. Elle a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans l’assignation. Elle a précisé qu’un supplément loyer solidarité était appliqué, justifié par l’envoi de l’enquête sociale restée sans réponse de la part du locataire. Elle a ajouté que le versement du loyer hors supplément était repris avec notamment un versement de 728,95 euros le 1er janvier 2026.

Régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, M. [H] [U] n’a pas comparu.

Le juge a invité le bailleur à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la non-comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/4

En l’espèce, M. [H] [U], assigné à personne à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, et ne se présume pas. Néanmoins, par application de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement. Néanmoins, par application de l’article 515-4 alinéa 2 du code civil, les partenaires sont tenus solidairement à l’égard des tiers des dettes contractées par l’un d’eux pour les besoins de la vie courante.

En l’espèce, la SOCIETE TROIS MOULINS HABITAT verse aux débats les pièces suivantes :

Le contrat de bail souscrit entre les parties le 24 juin 2024, mentionnant, en son article 6, la possibilité d’un supplément loyer solidarité ;Le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 31 juillet 2025 ;La copie des courriers et relances transmis aux fins de réalisation de l’enquête sociale, en date des 12 novembre 2024, 26 novembre 2024 et 17 février 2025, outre un courrier recommandé du 2 mai 2025 et un courriel adressé avec demande de réponse avant le 15 avril 2025 ; Le décompte de la créance arrêté au mois de décembre 2025 inclus.

Selon ce dernier décompte, M. [H] [U] reste devoir à la SOCIETE TROIS MOULINS HABITAT la somme de 9.451,15 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 novembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 incluse, après déduction des « frais » injustifiés imputés au locataire (156,83 euros et 58,42 euros).

N’ayant pas comparu, M. [H] [U] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause la créance ainsi établie, y compris s’agissant de l’application du surloyer.

En conséquence, il convient de le condamner à payer cette somme, à titre provisionnel, à la SOCIETE TROIS MOULINS HABITAT, et ce, comme demandé, avec intérêt au taux légal à compter du 31 juillet 2025, date du commandement de payer, et de la présente décision pour le surplus, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SOCIETE TROIS MOULINS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2/4

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Il est constant que ce délai constitue un minimum légal d’ordre public institué en faveur du locataire, et peut valablement faire l’objet d’un allongement conventionnel.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 12) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la SOCIETE TROIS MOULINS HABITAT justifie avoir régulièrement signifié le 31 juillet 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mars 1990, pour un montant de 4.931,82 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues. Par ailleurs, la dette de cesse de s’accroître depuis plusieurs mois.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er octobre 2025.

M. [H] [U] est dès lors occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il y a lieu de précisé qu’il n’a pas comparu à l’audience et que le décompte démontre l’absence de reprise intégrale du versement du loyer courant.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, M. [H] [U] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2025. Il convient donc le condamner au paiement mensuel d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de décembre 2025 inclus.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [H] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. la SOCIETE TROIS MOULINS HABITAT sera donc débouté de sa demande à ce titre.

3/4

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de la SOCIETE TROIS MOULINS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 juin 2024 entre la SOCIETE TROIS MOULINS HABITAT d’une part, et M. [H] [U] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] (2ème étage) à [Localité 3], sont réunies à la date du 1er octobre 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [H] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [H] [U] à payer, à titre provisionnel, à la SOCIETE TROIS MOULINS HABITAT, la somme de 9.451,15 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 6 novembre 2025 échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts à compter du 31 juillet 2025 sur la somme de 4.931,82 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS M. [H] [U] à payer à M. la SOCIETE TROIS MOULINS HABITAT, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS M. [H] [U] aux dépens de l’instance ;

DISONS N’Y AVOIR LIEU à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et DEBOUTONS la société TROIS MOULINS HABITAT de sa demande formée à ce titre ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge

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