Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a1, 6 janvier 2026, n° 23/09571

TJ Marseille 6 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Contradiction avec les intérêts collectifs des copropriétaires
La cour a jugé que le rejet de la résolution était constitutif d'un abus de majorité, justifiant l'annulation de la résolution.
Accepté
Nature des canalisations comme parties communes
La cour a constaté que les canalisations concernées sont des parties communes, justifiant la prise en charge des travaux par le syndicat.
Rejeté
Abus de droit dans l'exercice de la défense
La cour a estimé que le syndicat n'a pas commis de faute dans l'exercice de son droit à se défendre, rejetant ainsi la demande d'indemnisation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a1, 6 janv. 2026, n° 23/09571
Numéro(s) :	23/09571
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	14 janvier 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Adrien MOMPEYSSINFabien BOUSQUET
Cabinet(s) :	ATORI AVOCATS
Parties :	S.C.I. 108 DU COMMANDANT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT N°

du 06 Janvier 2026

Enrôlement : N° RG 23/09571 – N° Portalis DBW3-W-B7H-34FJ

AFFAIRE : S.C.I. 108 DU COMMANDANT [C] (M^e Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS)

C/ S.D.C. du [Adresse 2] (M^e Adrien MOMPEYSSIN)

DÉBATS : A l’audience Publique du 07 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Elise CSAKVARY,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 06 Janvier 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 06 Janvier 2026

Par Madame Elise CSAKVARY, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

LA SCI [Adresse 1], inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 831 030 614 et dont le siège social est sis Chez Monsieur [P] [M] – [Adresse 5]

représentée par Maître Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL DURAND IMMOBILIER, inscrite u RCS de [Localité 8] sous le numéro 849 896 907 et dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Adrien MOMPEYSSIN, avocat au barreau de MARSEILLE

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La société civile immobilière SCI [Adresse 1] est propriétaire des lots n°19, 18, 3, 4, 16, 17, 15, 14, 5 et 11 au sein de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Adresse 7] (13008).

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 28 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a rejeté la résolution n°4 visant à faire réaliser des travaux de réfection du réseau horizontal des eaux usées.

***

S’étant prononcée en faveur de ladite résolution, par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2023, la société civile immobilière SCI [Adresse 1] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à Marseille (13008), représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée DURAND IMMOBILIER, devant le tribunal judiciaire de Marseille, aux fins d’annulation de la résolution et de prise en charge des travaux par le syndicat.

Une ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 13 mai 2025.

***

Par dernières conclusions notifiées le 31 octobre 2024, la société civile immobilière SCI 108 DU [Adresse 6] [C] demande :

— la nullité de la résolution n°4 de l’assemblée générale extraordinaire du 28 juillet 2023,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires à prendre en charge les travaux de réfection du réseau horizontal des eaux usées dans le jardin et la salle de bain de l’appartement de la SCI 108 COMMANDANT [C] dont il conviendra de réserver la fixation du montant dans l’attente de l’établissement définitif du coût correspondant,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice tiré de sa résistance abusive,

— sa dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure et des condamnations mises à la charge du syndicat des copropriétaires,

— et la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 20 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires demande :

— à titre principal, le rejet des demandes adverses et la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens,

— et à titre subsidiaire, la tenue d’une expertise judiciaire avant dire droit.

Pour un exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

A l’audience de plaidoirie qui s’est tenue le 7 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « juger » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte que le tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Il convient par ailleurs de rappeler, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

I – Sur les demandes d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale extraordinaire du 28 juillet 2023 et de prise en charge du coût des travaux

L’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs. Par ailleurs, une résolution d’assemblée générale de copropriété, bien qu’intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée, est susceptible d’annulation lorsqu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. Il appartient aux copropriétaires minoritaires de rapporter la preuve de l’abus commis et d’un préjudice injustement infligé à une minorité.

En l’espèce, le règlement de copropriété prévoit, dans son chapitre premier, à son article un, que les parties privatives sont celles qui sont réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, c’est-à-dire les locaux compris dans son lot, avec tous leurs accessoires, notamment : les carrelages, dales et en général tous revêtements, les plafonds et les parquets (à l’exception des gros œuvres qui sont parties communes), les cloisons intérieures avec leurs portes, les fenêtres, porte-fenêtres, les persiennes et volets, les appuis de fenêtres, les balcons particuliers, les porte-palières, les enduits des gros murs et cloisons séparatives, les canalisations intérieures, les radiateurs de chauffage central, les installations sanitaires des salles de bains des cabinets de toilette et water closet, à compter du robinet d’arrivée, les installations de la cuisine, éviers, etc…, les placards et penderies, I’encadrement et le dessus des cheminées, les glaces, Et en résumé tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux, la présente désignation n’étant qu’énonciative et non limitative ».

Il prévoit en outre, à l’article trois du même chapitre que « forment la propriété indivise, en principe toutes les parties de l’immeuble qui sont à l’usage commun des différents copropriétaires, tels que le sol en totalité tant le sol bâti que celui non bâti, les fondations, les gros murs, les murettes de refend, la toiture, les coffres gaines et têtes de cheminée, les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales et ménagères, les canalisations du tout à l’égout, le gros œuvre des planchers à l’exception des sols et des plafonds, les réservoirs d’eau , les conduites de gaz et d’électricité, les éléments d’équipements communs, y compris les parties de canalisation y afférentes qui traversent les locaux privatifs, les locaux de service communs, les passages, le couloir d’entrée, le local de chaufferie, le local commun, et le jardin, s’il en existe, la jouissance de celui-ci n’étant affectée à aucun propriétaire particulier, sauf stipulation contraire d’une façon générale toutes les parties qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif et particulier de l’un des copropriétaires, l’énumération ci-dessus étant indicative et non limitative ».

Or, il ressort des plans produits et explications des parties que les canalisations dont la réfection est nécessaire sont situées au sein des lots 4 et 16 et qu’elles ne peuvent être qualifiées de canalisations intérieures au sens de l’article premier du règlement de copropriété puisqu’elles font partie d’un réseau de canalisation affecté aux eaux usées unique et commun à l’ensemble des lots et relèvent donc des tuyaux d’écoulement des eaux ménagères mentionnés à l’article trois du règlement de copropriété comme relevant des parties communes.

Par ailleurs, les travaux à effectuer ne concernent pas exclusivement les canalisations desservant le lot n°17 mais concernent également celles desservant les lots n°4 et 16. Or, ce n’est pas parce que ces lots appartiennent au même copropriétaire que lesdites canalisations sont à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire puisque les canalisations desservent des lots distincts. En outre, si le lot n°17 est bien un bâtiment à part et si la clé de répartition des charges différencie bien le lot n°17 des autres, il n’en demeure pas moins que le réseau de canalisations affecté aux eaux usées est commun dès lors que les canalisations desservant les installations sanitaires du lot n°17 rejoignent les canalisations desservant les autres lots.

Ainsi, la société DU 108 COMMANDANT [C], copropriétaire opposant, était bien fondée à contester la résolution n°4 de l’assemblée générale extraordinaire du 28 juillet 2023. Les travaux de réfection des canalisations étant indispensables à la conservation de l’immeuble, le rejet de la résolution tendant à les faire réaliser est constitutif d’un abus de majorité.

En conséquence, la résolution n°4 de l’assemblée générale extraordinaire du 28 juillet 2023 sera annulée et le syndicat des copropriétaires sera condamné à prendre en charge les travaux de réfection du réseau horizontal des eaux usées au sein des lots n°4 et 16 de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 9].

Selon l’article 143, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. En application des articles 144 et 146, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer ou si une partie qui allègue un fait ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. Elles ne peuvent être toutefois ordonnées en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, une mesure d’expertise n’apparaît pas nécessaire pour déterminer le caractère commun ou privatif des canalisations litigieuses, ce caractère pouvant être déterminé au vu des dispositions légales, du règlement de copropriété et des plans fournis en la cause.

En conséquence, la demande d’expertise judiciaire sera rejetée.

II – Sur la demande de réparation du préjudice

Conformément aux dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, expression fondamentale du droit d’accès au juge, ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’a commis aucune faute dans l’exercice de son droit à se défendre. Son comportement procédural ne saurait constituer un abus de droit.

En conséquence, la demande de réparation du préjudice tirée de la résistance abusive du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

III – Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, partie perdante à l’instance en cours, sera condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient, en l’espèce, de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la société civile immobilière SCI [Adresse 1] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions précitées.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, à juge unique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

ORDONNE l’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 9] du 28 juillet 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée DURAND IMMOBILIER, à prendre en charge les travaux nécessaires à la réfection des canalisations affectées aux eaux usées au sein des lots n°4 et 16 ;

REJETTE la demande de réparation du préjudice formée par la société civile immobilière SCI [Adresse 1] ;

REJETTE la demande d’expertise formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée DURAND IMMOBILIER ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à Marseille (13008), représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée DURAND IMMOBILIER, à payer à la société civile immobilière SCI [Adresse 1] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée DURAND IMMOBILIER, aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 6 janvier 2026.

Le Greffier Le Président