Tribunal Judiciaire de Meaux, 1re chambre section 2, 3 décembre 2024, n° 24/01300

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Texte intégral
- Parties
- Composition de la Cour
- Débats
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- PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
- Motifs de la décision
- Sur la demande au titre des charges de copropriété
- Sur les frais de recouvrement
- Sur les dommages et intérêts
- Sur la demande capitalisation des intérêts
- Sur les demandes accessoires
- Dispositif

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TJ Meaux 3 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la société IMMALOIS SC était effectivement débiteur des charges de copropriété, justifiant ainsi la demande de paiement.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a jugé que le syndicat avait droit au remboursement des frais de recouvrement, étant donné que ceux-ci étaient justifiés.
Rejeté
Préjudice financier dû à l'absence de paiement
La cour a estimé que le syndicat n'avait pas démontré les difficultés de gestion causées par le non-paiement, justifiant ainsi le rejet de la demande de dommages intérêts.
Rejeté
Demande de capitalisation des intérêts
La cour a jugé que la demande de capitalisation des intérêts n'était pas fondée, car elle n'avait pas été expressément formulée dans le dispositif des conclusions.
Accepté
Droit au remboursement des frais irrépétibles
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser le syndicat supporter les frais de justice, accordant ainsi le remboursement demandé.

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Sur la décision

Référence :	TJ Meaux, 1re ch. sect. 2, 3 déc. 2024, n° 24/01300
Numéro(s) :	24/01300
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Sébastien TESLER
Cabinet(s) :	AD LITEM JURIS
Parties :	son syndic en exercice, Syndicat des copropriétaires VILLAGES NATURE BLOC C sis [ Adresse 5 ] c/ Société IMMALOIS SC

Texte intégral

— N° RG 24/01300 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDN7D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 10 Juin 2024

Minute n°24/00960

N° RG 24/01300 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDN7D

CCC : dossier

FE :

M^e TESLER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU TROIS DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires VILLAGES NATURE BLOC C sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau d’ESSONNE, avocats plaidant

DEFENDERESSE

Société IMMALOIS SC

[Adresse 2]

[Localité 3]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 17 Septembre 2024

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : M^me BOUBEKER, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré et après prorogation du délibéré initialement prévu au 22 novembre 2024, Madame BASCIAK, Président, ayant signé la minute avec M^me BOUBEKER, Greffière ;

****

EXPOSE DU LITIGE

La société IMMALOIS SC identifiée au RCS de Lyon sous le n°790 554 539 est propriétaire des lots 18 et 45 au sein de l’ensemble immobilier « village nature bloc C » sis [Adresse 7] à [Localité 6].

Courant 2022, la société IMMALOIS a cessé de régler ses charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires du « village nature bloc C » sis [Adresse 5] (ci-après le syndicat des copropriétaires du « village nature bloc C »), a fait sommer la société IMMALOIS SC de lui payer la somme de 8 753,88 euros au titre de ses charges de copropriété, majorée du coût de l’acte.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2024, le syndicat des copropriétaires « village nature bloc C » a fait assigner la société IMMALOIS SC devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

« Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé.

Condamner la défenderesse à lui payer les sommes de :

—  11.692,35€ au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2024, 2ème appel de provision de charges 2023-2024 inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967

—  3.000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil.

—  778,07 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

—  2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 25 juillet 2023, date du commandement de payer.

Rejeter toute demande de délais.

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

Condamner la défenderesse en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

A l’appui de ses prétentions le syndicat des copropriétaires « village nature bloc C » se fonde sur les dispositions 10, 10-1 et 19 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 1343-2 du code civil, pour réclamer le paiement de l’arriéré de charge de copropriété évalué à la somme de 11 692,35 euros arrêtée au 1er janvier 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ou la présente assignation, ainsi que le remboursement des frais de recouvrement évalués à la somme de 778,87 euros.

Il soutient que le comportement de la société IMMALOIS SC lui cause un préjudice financier distinct du simple retard de paiement qu’il évalue à la somme de 3 000 euros..

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation susvisée pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.

Régulièrement, assignée à personne, la société IMMALOIS n’a pas constitué avocat, de sorte que le présent jugement sera réputé contradictoire.

Cependant conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 17 septembre 2024, mise en délibéré au 22 novembre 2024 et prorogée au 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort de la combinaison de ces dispositions qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, au soutien de sa demande le syndicat des copropriétaires « village nature bloc C » produit :

— un relevé de matrice cadastrale actualisée en 2023, dans lequel la société IMMALOIS SC est désignée comme propriétaire des lots 18 et 45 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 avril 2023, dans lequel sont votés et approuvés les comptes du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 , le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 ;

— le compte individuel de charges de la société IMMALOIS SC sur la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, débiteur de 313,20 euros ;

— le relevé de compte copropriétaire de la société IMMALOIS sur la période du 1er juillet 2022 au 1er janvier 2024, débiteur de 12 470,42 euros ;

— les appels de fonds sur la période du 1er juillet 2022 au 31 mars 2024 ;

— un tableau récapitulatif des charges de copropriété de la société IMMALOIS SC arrêtées au 1er janvier 2024, totalisant un solde débiteur de 11 692,35 euros.

Il ressort de l’étude de ces pièces que les charges ont été approuvées par l’assemblée générale du 14 avril 2023 du syndicat des copropriétaires de la résidence « village nature bloc C » et que les sommes mentionnées dans le relevé du compte copropriétaire au titre de ces charges correspondent à celles figurant dans les appels de fonds.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires « village nature bloc C » justifie sa créance au titre des charges de copropriété non payées par la société IMMALOIS SC pour la somme de 11 692,35 euros arrêtée au 1er janvier 2024, 2ème appel de provision de charges 2023-2024 inclus.

Ainsi la créance du syndicat des copropriétaires « village nature bloc C » d’un montant de 11 692,35 euros est certaine, liquide et exigible.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires « village nature bloc C » et la société IMMALOIS SC sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11 692,35 euros arrêtée au 1er janvier 2024, 2ème appel de provision de charges 2023-2024 inclus.

Il est relevé que la demande de la société de voir assorti cette somme au paiement des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ou de la présente assignation n’est formulée que dans la discussion et non dans le dispositif, or il est constant que tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires « village nature bloc C » verse aux débats les éléments suivants :

— le relevé de compte copropriétaire de la société IMMALOIS SC sur la période du 1er juillet 2022 au 1er janvier 2024 ;

— le commandement de payer signifié le 25 juillet 2023 à la société IMMALOIS SC, ainsi que la facture en date du 4 septembre 2023 d’un montant de 168,53 euros ;

— le contrat de syndic du 14 avril 2023, avec prise d’effet au 24 mai 2023 ;

— la facture de la société d’avocats Ad Litem Juris, en date du 21 décembre 2023, pour un montant de 103,20 euros ;

— les notes de frais d’honoraires de la société d’avocat Goldberg et Associés en date des 10 mars et 9 juin 2023, d’un montant de 53,17 euros chacune ;

— les factures du syndicat des copropriétaires « village nature bloc C » des 13 février, 3 mars, 17 mai et 7 juin 2023 d’un montant de 52 euros chacune.

— une facture du syndicat des copropriétaires « village nature du bloc C » du 11 juillet 2023 d’un montant de 138 euros ;

— un tableau récapitulatif des frais de recouvrement pour un montant de 778,07 euros, sur la période du 13 février au 21 décembre 2023.

Seules les prestations du syndic NEXITY postérieures au 24 mai 2023 seront intégrées dans le calcul des frais de recouvrement dès lors que le contrat de syndic du 14 avril 2023 a pris d’effet au 24 mai 2023 et que seul le montant des sommes facturées après cette date est justifié.

En outre, le syndicat des copropriétaires du « village nature bloc C » ne produit pas les mises en demeure et relances qu’il facture à la copropriété de sorte que la réalité de cette créance n’est pas établie. Il ne va de même des frais facturés par le cabinet Goldberg le 21 juillet 2023 dont la lettre de relance facturée n’est pas produite.

En revanche, le syndicat des copropriétaires du « village nature bloc C » verse aux débats le commandement de payer les charges de copropriété signifié par huissier le 25 juillet 2023, lequel mentionne le coût de l’acte soit la somme de 168,53 euros.

Ainsi, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires « village nature bloc C » à hauteur de 168,53 euros.

En conséquence, la société IMMALOIS SC sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires « village nature bloc C » la somme de 168,53 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la responsabilité civile est susceptible d’être engagée en présence d’une faute et d’un préjudice unis par un lien de causalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du « village nature bloc C » se borne à affirmer avoir subi un préjudice du fait de l’absence de paiement de ses charges de copropriété par la société IMMALOIS SC sans toutefois faire la démonstration des difficultés de gestion que celà a pu générer et dont il se prévaut pour solliciter l’octroi de cette indemnité.

En conséquence, compte tenu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires du « village nature bloc C » sera débouté de sa demande de condamnation de la société IMMALOIS SC à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande capitalisation des intérêts

L’article 768 du code de procédure civile dispose :

« Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées » (le tribunal met en relief).

L’article 1343-2 du code civil dispose que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de « village nature bloc C » ne demande pas au dispositif de ses conclusions que les sommes dont elle réclame le paiement à la société IMMALOIS SC soient assorties des intérêts au taux légal.

Elle n’est donc pas fondée à réclamer leur capitalisation.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de « village nature bloc C » sera donc débouté de sa demande de capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

La société IMMALOIS SC partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés directement par la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de « village nature bloc C », les frais qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

La société IMMALOIS SC sera par conséquent condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « village nature bloc C » la somme de 1 000 € en contribution à ses frais irrépétibles d’instance.

Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition du greffe :

CONDAMNE la société IMMALOIS SC identifiée au RCS de Lyon sous le n°790 554 539 à payer au syndicat des copropriétaires « village nature bloc C » sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, la somme de 11 692,35 euros arrêtée au 1er janvier 2024, 2ème appel de provision de charges 2023-2024 inclus ;

CONDAMNE la société IMMALOIS SC identifiée au RCS de Lyon sous le n°790 554 539 à payer au syndicat des copropriétaires « village nature bloc C » sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, la somme de 168,53 euros au titre de ses frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires « village nature bloc C » sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, de sa demande de condamnation de la société IMMALOIS SC identifiée au RCS de Lyon sous le n°790 554 539 à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires « village nature bloc C » sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY de sa demande au sens de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la société IMMALOIS SC identifiée au RCS de Lyon sous le n°790 554 539 aux dépens avec distraction au profit de la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER ;

CONDAMNE la société IMMALOIS SC identifiée au RCS de Lyon sous le n°790 554 539 à payer au syndicat des copropriétaires « village nature bloc C » sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT