— N° RG 24/00895 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVD3

Date : 04 Décembre 2024

Affaire : N° RG 24/00895 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVD3

N° de minute : 24/00660

Formule Exécutoire délivrée

le : 09-12-2024

à : M^e David GILBERT-DESVALLONS + dossier

Copie Conforme délivrée

le : 09-12-2024

à : M^e Milijana JOKIC + dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le QUATRE DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Monsieur Nicolas NOVION, Juge placé auprès du premier président de la Cour d’appel de PARIS, délégué au tribunal judiciaire de MEAUX par ordonnance du 9 juillet 2024 pour exercer les fonctions de juge non spécialisé, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. BRUVER IMMO

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e David GILBERT-DESVALLONS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par M^e Christine HEUSELE, avocat au barreau de MEAUX

DEFENDERESSE

S.A.S. ESCAPE SAINT MARD

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M^e Milijana JOKIC, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, substitué par M^e Clémentine DELMAS, avocat au barreau de MEAUX

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Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 13 Novembre 2024 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte authentique en date du 29 août 2022, la SCI BRUVER IMMO (le bailleur) a donné à bail commercial à la SAS ESCAPE SAINT-MARD (le preneur) des locaux situés [Adresse 6] [Adresse 1] à SAINT-MARD (77230), moyennant un loyer annuel de 58.110,00 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, pour une somme de 11.915,18 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juin 2024.

— N° RG 24/00895 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVD3

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2024, fait assigner le preneur devant la présente juridiction des référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 juillet 2024 et, en conséquence, la résiliation dudit bail,

— ordonner l’expulsion de la SAS ESCAPE SAINT-MARD et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner la SAS ESCAPE SAINT-MARD à lui payer la somme provisionnelle de 18.830,36 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024 jusqu’à parfait et complet paiement,

— condamner la SAS ESCAPE SAINT-MARD à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle égale à la somme de 10.333,02 euros hors taxes, à compter du 20 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des locaux,

— condamner la SAS ESCAPE SAINT-MARD au paiement d’une somme de 3.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

La procédure a été dénoncée à la société BRED BANQUE POPULAIRE, créancier inscrit sur le fonds de commerce, par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024.

Après renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 13 novembre 2024, au cours de laquelle la SCI BRUVER IMMO a actualisé sa demande au titre de la dette locative à la somme de 40.042,86 euros arrêtée au 12 novembre 2024, a maintenu ses autres demandes et s’est opposée aux délais de paiement sollicités par le preneur.

Selon ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience, la SAS ESCAPE SAINT-MARD a reconnu devoir la somme de 35.042,86 euros et a demandé au juge des référés de l’autoriser à régler la dette en 23 mensualités de 1.500,00 euros chacune, le solde à la 24ème échéance, avec intérêts arrêtés à la date de l’ordonnance à intervenir, et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai. Elle a en outre demandé que les sommes correspondant aux échéances reportées ne portent pas intérêt au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir et pendant toute la durée du délai de paiement accordé.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 décembre 2024.

SUR CE,

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, et la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI BRUVER IMMO n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d’un montant de 11.915,18, arrêtée au 05 juin 2024, après déduction du coût du commandement de payer et des frais de procédure, qui ne sont pas une créance locative.

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Selon le décompte produit aux débats, la créance s’élève désormais à 39.910,12 euros, déduction faite de la somme de 132,74 euros, facturée le 1er août 2024, et dont il n’est pas justifié.

Il y a donc lieu de condamner par provision la SAS ESCAPE SAINT-MARD au paiement de cette somme arrêtée au 12 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024 sur la somme de 11.915,18 euros et à compter du 10 septembre 2024 sur le surplus.

Dès lors, la SAS ESCAPE SAINT-MARD sera déboutée de sa demande visant à ce que les sommes correspondant aux échéances reportées ne portent pas intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir et pendant toute la durée du délai de paiement accordé.

La SAS ESCAPE SAINT-MARD explique cette absence de paiement par des difficultés financières liées à un manque de visibilité de la zone commerciale dans laquelle se situe le local loué. Il indique avoir récemment augmenté son chiffre d’affaire et commencer à dégager des bénéfices lui permettant d’apurer sa dette.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la SAS ESCAPE SAINT-MARD, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de vingt-quatre mois à la SAS ESCAPE SAINT-MARD pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

A défaut, pour la SAS ESCAPE SAINT-MARD, de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités prévues, le tout deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SAS ESCAPE SAINT-MARD et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique, et le preneur ne sera plus redevable d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer annuel en cas d’expulsion. Compte-tenu de son montant, cette somme, qui excède très largement le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail, serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

— Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS ESCAPE SAINT-MARD, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 juin 2024.

En considération de l’équité, la SAS ESCAPE SAINT-MARD sera condamnée à payer à la SCI BRUVER IMMO la somme de 1.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Condamnons la SAS ESCAPE SAINT-MARD à payer à la SCI BRUVER IMMO la somme provisionnelle de 39.910,12 euros au titre de l’arriéré locatif au 12 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024 sur la somme de 11.915,18 euros et à compter du 10 septembre 2024 sur le surplus,

Déboutons la SAS ESCAPE SAINT-MARD de sa demande visant à ce que les sommes correspondant aux échéances reportées ne portent pas intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir et pendant toute la durée du délai de paiement accordé,

Disons que la SAS ESCAPE SAINT-MARD pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en vingt-quatre mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois, le solde restant dû étant exigible avec la dernière mensualité,

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial,

Disons que, faute pour la SAS ESCAPE SAINT-MARD de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SAS ESCAPE SAINT-MARD et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués située [Adresse 6] [Adresse 1] à [Localité 7],

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié, et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés, et condamnons en ce cas la SAS SAINT-MARD à payer à titre provisionnel cette somme à la SCI BRUVER IMMO,

Condamnons la SAS ESCAPE SAINT-MARD aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 juin 2024,

Condamnons la SAS ESCAPE SAINT-MARD à payer à la SCI BRUVER IMMO la somme de 1.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons les autres demandes des parties,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président