TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 18]

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/01994

N° Portalis 352J-W-B7G-CWFEH

N° MINUTE : 3

Assignation du :

01 Février 2022

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 12 Décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. CLUB [Localité 16]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Virginie DELANNOY, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0292

DEFENDERESSE

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 2]

FONCIA

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Christophe DENIZOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0119

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 1er Octobre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 6 novembre 2007, la SCI DU [Adresse 2] a donné à bail commercial à la société CLUB MED GYM, aux droits de laquelle se trouve désormais la société CMG SPORTS CLUB, des locaux sis [Adresse 4] à usage de “gymnase, restaurant, commerce d’articles de sports, activités médicales et paramédicales, garderie d’enfants” et désignés comme suit :

“La totalité d’un bâtiment à l’alignement de la rue, élevé de rez-de-chaussée à très grande hauteur avec 3 niveaux intérieurs partiels.

Construction de type industriel avec une belle façade sur rue très typée en pierre de taille, en bon état.

Trois entrées vitrées au rez-de-chaussée, large verrière en demi-lune éclairant les premier et troisième étages. Couverture deux pentes en tuiles avec verrière centrale et châssis vitrés.

Sols essentiellement en parquet sauf dans les circulations qui sont sous aiguilleté, les douches et toilettes qui sont carrelés, une salle qui est partiellement cimentée sous dalles plastiques.

Chauffage central au fuel par radiateurs et par air chaud : extraction d’air, ventilateurs.

Les locaux représentent une superficie totale de 2049,20 M² selon plans en annexe établis par Monsieur [U] [P], Géomètre-Expert”.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2006 pour se terminer le 31 juillet 2015, et moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 320.000 euros, hors taxes et hors charges, payable trimestriellement d’avance et révisable tous les trois ans en fonction de l’indice du coût de la construction.

Par acte extrajudiciaire en date du 30 janvier 2015, la SCI DU [Adresse 3] a fait signifier à la société CMG SPORTS CLUB un congé comportant offre de renouvellement à effet du 31 juillet 2015 pour une durée de neuf années moyennant le versement d’un loyer annuel de 450.000 euros, hors taxes et hors charges.

A défaut d’accord des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, la SCI DU [Adresse 3] a fait assigner la société CMG SPORTS CLUB devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. La S.A.S. CLUB [Localité 16], venant aux droits de la société CMG SPORT CLUB, est intervenue volontairement à l’instance. Par jugement après expertise en date du 7 juillet 2022, le juge des loyers commerciaux a fixé à la somme de 391.351,35 euros par an en principal, soit le montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er août 2015.

Plus de trois années s’étant écoulées depuis la prise d’effet du renouvellement du bail, la société CLUB [Localité 16] a, par lettre recommandée en date du 29 juin 2021, notifié au bailleur une demande de révision triennale du loyer sollicitant la fixation du loyer révisé à la somme annuelle de 197.000 euros hors taxes et hors charges.

Aucune réponse n’a été transmise par le bailleur.

Après notification de son mémoire préalable en date du 2 décembre 2021, la société CLUB [Localité 16] a, par acte délivré le 1er février 2022, fait assigner la SCI [Adresse 13] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins, à titre principal, de fixation du loyer révisé à la somme annuelle de 197.000 euros hors taxes et hors charges, compte tenu de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative à la date du 29 juin 2021 et ayant un impact sur le commerce exploité, de condamnation de la bailleresse à lui rembourser le différentiel de loyer avec intérêts au taux légal et capitalisation de ceux-ci et à titre subsidiaire, d’expertise.

Par jugement en date du 13 décembre 2022, le juge des loyers commerciaux a, notamment :

— Avant dire droit sur le fond, désigné en qualité d’expert, Monsieur [G] [N], aux fins notamment, de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 29 juin 2021 au regard des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce et de procéder à l’examen des éléments permettant de déterminer l’existence ou non d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative à la date du 29 juin 2021 et ayant un impact sur l’activité exploitée par la société CLUB [Localité 16],

— Fixé à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par moitié par les parties,

— Fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

— Réservé les dépens et les autres demandes.

Monsieur [G] [N] a été remplacé par Monsieur [J] [S] par ordonnance en date du 17 mars 2023.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 13 février 2024. Il a conclu à l’existence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative et a évalué celle-ci à la date du 29 juin 2021, à la somme annuelle de 319.200 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié par lettre recommandée du 18 juillet 2024 avec avis de réception signé le 19 juillet 2024, la S.A.S. CLUB [Localité 16] demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce,

Vu les articles R. 145-3 et suivants du code de commerce,

Vu les articles R. 145-23 et R. 145-24 du code de commerce,

Vu l’article 1343-2 du code civil,

Vu la demande de révision triennale notifiée le 29 juin 2021,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [J] [S] du 13 février 2024,

— Adjuger à la société CLUB [Localité 16] l’entier bénéfice de son mémoire ;

— Juger que le loyer révisé au 29 juin 2021 doit être fixé à la valeur locative, soit la somme annuelle en principal de 197.000 euros hors taxes et hors charges, compte tenu de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative à la date du 29 juin 2021 et ayant un impact sur l’activité exploitée par la société CLUB [Localité 16] ;

— Juger que ladite somme de 197.000 euros produira intérêts au taux légal sur le trop perçu de loyer à compter du 29 juin 2021, date de la révision et ordonner leur capitalisation conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, pour les intérêts échus depuis plus d’une année ;

— Condamner la SCI DU [Adresse 2] à payer à la société CLUB [Localité 16] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI [Adresse 12] [Adresse 2] aux entiers dépens, dont l’intégralité des frais d’expertise et subsidiairement sur ce point, la condamner à la moitié des dépens ;

— Ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié par lettre recommandée du 30 septembre 2024 avec avis de réception signé le 1er octobre 2024, la SCI [Adresse 13] demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

— Dire et juger que par application de l’article L.145-38 du code de commerce, le loyer révisé à effet du 29 juin 2021, doit être plafonné aux indices et fixé à la somme de 427.450 euros par an hors taxes et hors charges ;

— Juger que le rappel de loyers depuis le 29 juin 2021 portera intérêt au taux légal à compter de cette date, conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil, de plein droit à compter du 2 avril 2012 et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux mêmes intérêts en conformité des dispositions de l’article 1154 du code civil ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la présente juridiction venait à considérer qu’il existe une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative,

— Fixer le loyer révisé à effet du 29 juin 2021, à la somme de 500.000 euros par an hors taxes et hors charges ;

En toute hypothèse,

— Débouter la société CLUB [Localité 16] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner la société CLUB [Localité 16] au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société CLUB [Localité 16] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Christophe DENIZOT en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 1er octobre 2024 et mise en délibéré au 3 décembre 2024, prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article L. 145-37 du même code, les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État.

Selon l’article L. 145-38, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

En vertu de l’article R. 145-20, la demande de révision des loyers prévue à l’article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. À défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

Il est acquis qu’en présence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer du bail révisé doit être fixé à la valeur locative, quel que soit le montant de celle-ci, même si ce dernier est inférieur au loyer en vigueur, et indépendamment du sens de la variation de l’indice.

En l’espèce, les parties sont liées par un contrat de bail commercial renouvelé à compter du 1er août 2015 pour une durée de neuf ans, expirant le 31 juillet 2024.

Par lettre recommandée en date du 29 juin 2021, la société CLUB [Localité 16] a sollicité de la SCI [Adresse 13] la révision du loyer annuel, en précisant faire application des articles L.145-37, L. 145-38 et R. 145-20 du code de commerce et en sollicitant la fixation du loyer à la valeur locative, qu’elle évalue à la somme annuelle de 197.000 euros hors taxes et hors charges, en raison d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Par conséquent, il convient de rechercher s’il existe une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative entre le 1er août 2015, date d’effet du bail renouvelé, et le 29 juin 2021, date de la demande de révision du loyer.

— Sur la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité

Sur le fondement de l’article L. 145-38 du code de commerce, la société CLUB [Localité 16] invoque l’existence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une évolution de plus de 10 % de la valeur locative. Elle se fonde sur le rapport d’expertise judiciaire et le rapport d’expertise unilatérale de Monsieur [L]. Elle fait valoir qu’une telle modification résulte des travaux de restructuration très importants affectant la Porte [Localité 16] depuis cinq ans, qui ne sont toujours pas terminés et qui engendrent une baisse significative du flux de chalandise ainsi que des difficultés d’accès au local loué depuis la Porte [Localité 16]. Elle mentionne également les manifestations du mouvement des Gilets jaunes qui se sont déroulées dans le quartier de l’Etoile et ont également entraîné une baisse de fréquentation des quartiers adjacents, et notamment du secteur des locaux pris à bail. Enfin, elle se prévaut d’une baisse de la population du 17ème arrondissement sur la période considérée et des conséquences durables de la crise sanitaire due à l’épidémie de covid-19 avec le développement du télétravail, les résidents du quartier aisés télétravaillant depuis leur résidence secondaire et les actifs travaillant dans le quartier télétravaillant à leur domicile, ce que corrobore selon elle la baisse de la fréquentation des stations de métro les plus proches.

La SCI [Adresse 13] ne conteste pas que les travaux de la [Adresse 21] occasionnent une gêne, mais oppose que la circulation a toujours été possible et qu’en tout état de cause, la clientèle de la société locataire n’accède pas au club en utilisant une voiture, mais par tous les autres moyens de transport, de sorte que cette modification n’affecte pas l’activité de la locataire. S’agissant des effets de la crise sanitaire, elle fait valoir que l’analyse de l’expert concerne toute la France et [Localité 18] dans sa globalité alors que la modification des facteurs locaux de commercialité doit être locale et concerner un secteur géographique précis (en général 400 mètres de rayon). Elle conclut à l’absence de démonstration d’une modification matérielle, locale et notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence sur l’activité de la locataire.

* * *

Selon l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Selon l’expert, les locaux pris à bail se situent dans la partie sud-ouest du [Localité 5], dans le quartier [Adresse 11], à 100 mètres environ de la [Adresse 20]. Il s’agit selon lui d’un quartier “à vocation tertiaire et résidentielle, considéré comme l’un des plus huppés de la capitale, [qui] compte un grand nombre de commerces, principalement à proximité de l'[Adresse 10], de restaurants et de locaux à usage de bureaux, principalement dans le secteur de l'[Adresse 9] (…) Il s’agit d’un secteur animé qui constitue une porte d’entrée vers d’autres villes telles que [Localité 17]” (page 13 du rapport). Il précise que la [Adresse 22] où se situent les locaux loués est une “rue secondaire à la commercialité limitée, à sens unique de circulation et au faible trafic, autant piéton que routier, ce qui limite la visibilité commerciale de l’établissement” (page 14).

L’expert expose que son étude n’a pas révélé l’existence de constructions nouvelles sur la période considérée dans un rayon de 400 mètres autour des locaux loués. De même, pendant la période considérée, aucune création de stations de transport n’est intervenue, les travaux à cette fin (la création d’une station de la ligne [14] et le prolongement de la ligne de tram T3B) n’étant toujours pas achevés.

S’agissant des travaux de restructuration de la [Adresse 21], l’expert judiciaire expose dans son rapport (page 38) que : “les travaux considérables réalisés sur la [Adresse 20] ont eu notamment pour conséquence de rendre le trafic routier très difficile dans ce secteur, dont l’accessibilité a été fortement impactée” ; “(…) Cette difficulté ayant pu décourager une partie de la clientèle de se rendre dans le club de sport expertisé, il est selon nous pertinent de noter ce point spécifique et de considérer qu’il a pu avoir un impact fort et direct sur l’activité exercée par le Preneur”.

Si l’expert relève une difficulté d’accès au site pour la circulation automobile, il admet également que la circulation pour les piétons est également bouleversée.

L’expert relève au titre des éléments complémentaires que la crise sanitaire a entraîné une chute de la fréquentation touristique du secteur – laquelle n’a pas d’impact démontré sur l’activité de club de sports de la locataire – mais également une baisse notable de la fréquentation des bureaux dans le quartier, liée au niveau élevé de télétravail.

L’expert relie cette tendance à l’évolution de la fréquentation de la station de métro “Porte [Localité 16]” qu’il a constatée, notant une variation à la baisse de 53,90 % entre 2015 (8.976.380 voyageurs) et 2021 (4.138.301 voyageurs).

A la critique qui lui est faite par le conseil de la bailleresse selon laquelle la crise sanitaire n’est pas une modification locale mais internationale et qu’elle est immatérielle, l’expert judiciaire répond en page 40 de son rapport : “nous considérons que la pandémie de COVID 19 a eu des impacts forts sur certains quartiers de la capitale, notamment ceux qui comptent un nombre important de locaux à usage de bureaux, tel est le cas dans le quartier des Ternes dont dépend le commerce expertisé. Une baisse significative de la fréquentation du secteur, liée à une forte hausse du télétravail, a contribué à une modification de la physionomie du quartier. Un nombre important de commerces ont ainsi vu leur attractivité diminuer en raison du nombre plus faible de chalands, constitués en grande partie de travailleurs fréquentant les bureaux avoisinants” ; “Si le virus est par nature immatériel, ses conséquences sont physiques et certaines peuvent être selon nous qualifiées de matérielles (…). En effet, la disparition durable de certaines clientèles, notamment étrangères, l’apparition de locaux vacants et offerts à la location, comme de nombreuses cessions intervenant à des prix notoirement inférieurs au marché antérieur à la pandémie ont modifié la physionomie commerciale de certaines artères. Or, nous considérons que ces phénomènes ont pu être constatés dans l’environnement proche des locaux expertisés, et qu’à ce titre une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a bien eu lieu au cours de la période étudiée”.

L’expert en déduit que ces éléments sont de nature matérielle et évidemment défavorables à l’activité d’une salle de sports dès lors qu’une part significative de la clientèle de la locataire est constituée de travailleurs dont les bureaux sont implantés dans le secteur.

Il résulte du rapport d’expertise unilatérale en date du 31 mai 2021 de Monsieur [L], expert mandaté par la société CLUB [Localité 16], que ce dernier a exploité les données “My Traffic” desquelles il ressort une baisse moyenne de fréquentation du secteur des lieux loués de 31-32 % entre le 1er janvier 2020 et le 14 avril 2021, alors que cette baisse de fréquentation est en moyenne au niveau national de 21 %. Monsieur [L] l’explique à la fois par la crise sanitaire mais également par les travaux réalisés au niveau de la [Adresse 20]. Il écrit dans son rapport (page 5) : “l’intérêt d’un emplacement [Adresse 22], outre l’environnement de grande qualité, réside dans sa proximité avec la porte Maillot qui constitue un noeud important de communication et son Palais des Congrès assurant un flot de chalandise tant en clientèle d’affaires qu’en touristes. On notera que depuis environ 18 mois, la [Adresse 21] est le théâtre d’un très important chantier de construction du prolongement de la ligne E du RER vers [Localité 15], mais fait également l’objet d’une opération d’urbanisme visant à empêcher les automobilistes de pénétrer dans la capitale conformément aux aspirations de la Mairie de [Localité 18].

Cette situation entraîne des problèmes d’accessibilité pour les lieux loués qui souffrent de surcroît d’un environnement urbain dégradé. (…)”. Pour Monsieur [L], cela se traduit dans les données du site MY TRAFFIC qui confirment selon lui “la faible attractivité commerciale de la [Adresse 22] seulement 9 700 chalands par jour, constitués pour l’essentiel des occupants des surfaces tertiaires du secteur, mais également des clients des quelques restaurants situés au début de la rue”.

Au regard de ces éléments, il sera retenu que les travaux sur la [Adresse 20] débutés en 2018-2019 et dont il n’est pas contesté qu’ils sont toujours en cours, qui affectent la circulation automobile et piétonne, ainsi que la baisse de plus de 50 % de la fréquentation du métro “[Adresse 21]”, conséquence à la fois desdits travaux et du développement du télétravail dans le contexte de la crise sanitaire, s’agissant d’un secteur où les bureaux sont nombreux, constituent une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité qui affectent directement l’activité de la locataire puisque sa clientèle est constituée à la fois de résidents du quartier mais également des personnes qui y travaillent.

Il convient dès lors d’examiner si cette modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

— Sur la variation de plus de 10 % de la valeur locative

Il résulte du jugement en date du 7 juillet 2022, que le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er août 2015 à la somme de 391.351,35 euros hors taxes et hors charges, correspondant au loyer plafond inférieur à la valeur locative estimée sur la base d’une surface réelle des locaux de 2.049,20 m² et d’un prix unitaire de 210 euros, à la somme de 430.332 euros.

L’expert judiciaire retient une surface utile de 2.049,20 m² qu’il pondère à 1.303,85 m², un prix unitaire de 240 euros / m²P au 29 juin 2021 et une majoration de 2 % au titre de l’autorisation de sous-location partielle des locaux.

La société CLUB [Localité 16] soutient qu’au vu des références citées par l’expert, il devrait être retenu une valeur moyenne de 219 euros / m²P.

Or, ainsi que le relève la S.C.I. DU [Adresse 2], il est contradictoire pour la locataire de soutenir qu’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité qui lui est défavorable entraîne une augmentation du prix unitaire. La baisse de la valeur locative qu’elle affirme ne résulte dès lors que des correctifs apportés à la valeur locative (abattement pour clauses exorbitantes et absence de majoration pour la faculté de sous-location) et de la pondération de la surface des locaux pris à bail qui n’avaient pas été retenus par le juge des loyers commerciaux dans son jugement en date du 7 juillet 2022 et qui ne sont en tout état de cause pas en lien avec la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité retenue plus haut.

En l’absence de démonstration par la société locataire que la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, il est rappelé que la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

— Sur le montant du loyer révisé plafonné

Le bail conclu entre les parties le 6 novembre 2007 prévoit que “le loyer ci-dessus fixé sera révisable tous les trois ans en fonction de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE, l’indice pris pour base étant celui du 4ème trimestre 2005, soit 1332”.

Par jugement en date du 7 juillet 2022, que le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er août 2015 à la somme de 391.351,35 euros hors taxes et hors charges.

Les indices à prendre en considération sont celui du 2ème trimestre 2021, correspondant à l’indice du trimestre au cours duquel la révision est demandée, et celui du 3ème trimestre 2015, correspondant à celui au cours duquel la dernière fixation judiciaire est intervenue.

Le juge étant lié par les demandes des parties, il convient de constater que la SCI [Adresse 13] sollicite l’application de l’indice des loyers commerciaux (ILC) qui est de 118,41 au 2ème trimestre 2021 et de 108,38 au 3ème trimestre 2015. L’application de cet indice étant plus favorable à la locataire que celle de l’indice du coût de la construction, elle sera retenue.

Le loyer plafonné aux indices s’élève à la somme de :

(391.351,35 euros x 118,41 (2T2021) / 108,38 (3T2015) = 427.568,86 euros.

Le juge ne pouvant statuer ultra petita et la bailleresse soutenant que le loyer révisé plafonné aux indices s’élève à 427.450 euros, le montant du loyer révisé plafonné est fixé à la somme de 427.450 euros par an, hors taxes et hors charges.

— Sur le différentiel des loyers et les intérêts

L’article 1155 ancien du code civil énonce que “les revenus échus, tels que fermages, loyers, arrérages de rentes perpétuelles ou viagères, produisent intérêt du jour de la demande ou de la convention. La même règle s’applique aux restitutions de fruits, et aux intérêts payés par un tiers aux créanciers en acquit du débiteur”. L’article 1154 ancien du même code dispose quant à lui que “les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière”.

En application de ces dispositions, des intérêts ont éventuellement couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 3 juin 2024, date du mémoire de la bailleresse formant cette demande, puis au fur et à mesure des échéances échues et les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société CLUB [Localité 16] qui succombe en ses prétentions, supportera les dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire lesquels pourront être recouvrés directement distraction par Maître Christophe DENIZOT en vertu de l’article 699 du code de procédure civile. Elle est déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande d’indemnité au titre de l’article 700 du même code formée par la S.C.I. [Adresse 12] [Adresse 2].

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme de 427.450 euros, hors charges et hors taxes, à compter du 29 juin 2021, le loyer annuel révisé du bail conclu entre S.C.I. [Adresse 13] et la S.A.S. CLUB [Localité 16] pour les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 19],

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 3 juin 2024, pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation pour les intérêts échus et dus au moins pour une année entière,

Condamne la S.A.S. CLUB [Localité 16] aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire qui pourront être recouvrés directement distraction par Maître Christophe DENIZOT en vertu de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute la S.A.S. CLUB [Localité 16] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la S.C.I. DU [Adresse 2] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 18], le 12 décembre 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

M. PLURIEL M. ESCRIVE