TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 14]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/00799

N° Portalis DBZS-W-B7I-X6WC

N° de Minute : L 24/00670

JUGEMENT

DU : 16 Décembre 2024

S.A.R.L. MBL

C/

[G] [J]

[N] [R]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.R.L. MBL, dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par M. [W] [V], gérant

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [G] [J], demeurant [Adresse 4]

Mme [N] [R], demeurant [Adresse 4]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 28 Octobre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 juillet 2019, la S.A.R.L. MBL a donné à bail à Monsieur [G] [J] et Madame [N] [R] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 600 euros, outre une provision sur charges de 20 euros, pour une durée de 1 an renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 5 octobre 2023, la S.A.R.L. MBL a fait signifier à Monsieur [G] [J] et Madame [N] [R] un commandement de payer la somme principale de 6489,88 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 6 octobre 2023.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 11 janvier 2024, la S.A.R.L. MBL a fait assigner Monsieur [G] [J] et Madame [N] [R] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir :

Prononcer la résiliation de l’acte sous seing privé de louage d’immeuble à usage d’habitation consenti par la Société à Responsabilité Limitée MBL, au capital de 2000,00 Euros, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°479 615 189, ayant son siège social [Adresse 11], agissant poursuites et diligences de son représentant légal pour défaut de paiement des loyers en application de l’article 24 de la Loi du 06 Juillet 1989.

En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [G] et Madame [R] [N] de corps et de biens ainsi que de tout occupant introduit par eux dans le local à usage d’habitation sis [Adresse 5], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la [Localité 13] Publique et d’un serrurier.

Dire que faute pour Monsieur [J] [G] et Madame [R] [N] de quitter spontanément les lieux, le requérant pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toutes personnes et de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la [Localité 13] Publique et d’un serrurier.

Condamner solidairement Monsieur [J] [G] et Madame [R] [N] au paiement de la somme de 8809,88 €, correspondant aux loyers et charges impayés outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers en application des articles 1103, 1104, 1231-1 et 1231-6 du Code Civil.

Les condamner solidairement au paiement des loyers et charges dus entre la date d’assignation et le délibéré.

Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant des loyers et charges jusqu’à leur départ effectif.

Les condamner solidairement au paiement de la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamner solidairement en tous les frais et dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir en application de l’article 515 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que les locataires ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement de payer, qu’ils n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 12 janvier 2024.

L’affaire a été appelée et retenue une première fois à l’audience du 25 mars 2024, où elle a été mise en délibéré au 15 avril 2024.

Par mention au dossier du 15 avril 2024, le Juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats au 3 juin 2024 compte tenu des indications des défendeurs qui n’ont pu être présents à l’audience du 25 mars 2024 en raison d’un problème de transport.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, Monsieur [G] [J] et Madame [N] [R] ont été cités pour comparaître à l’audience du 28 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 octobre 2024. La S.A.R.L. MBL, régulièrement représentée par son gérant Monsieur [M] [V], s’est opposée à la demande de renvoi et a maintenu ses demandes contenues dans l’assignation, actualisant la dette locative arrêtée au 5 octobre 2024 à la somme de 14 949,77 euros.

Régulièrement assignés à l’étude de l’huissier, Monsieur [G] [J] et Madame [N] [R] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [G] [J] et Madame [N] [R], assignés à l’étude de l’huissier, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande de renvoi :

Madame [N] [R] a sollicité le renvoi du dossier à une autre audience par courrier électronique adressé à la juridiction le 28 octobre, indiquant que les locataires ne pourront être présents, et ce, faute de véhicule et de solution de garde d’enfants.

Cependant, il ressort des éléments du dossier que l’assignation date du 11 janvier 2024, soit presque un an, qu’une première réouverture des débats avait déjà été ordonnée aux fins de permettre aux défendeurs de présenter leur défense, qu’il incombe donc aux défendeurs de s’organiser en amont pour se présenter aux convocations en justice et ce d’autant plus qu’ils ont prévenu le tribunal de leur impossibilité le jour même de l’audience et qu’il est expressément mentionné dans les convocations que les défendeurs ont la possibilité de se faire représenter à l’audience ou de solliciter des délais de paiement par écrit.

En outre, il convient de souligner que la dette est déjà ancienne (depuis 2021), a atteint un montant significatif et s’aggrave sans que les locataires ne parviennent à l’apurer, le report d’audience contribuant dès lors à aggraver le montant de la dette locative que supporte le bailleur depuis 2021.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la demande de renvoi sera rejetée.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 6 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation.

En outre, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 12 janvier 2024, soit plus de deux mois avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Il convient de relever que le présent contrat de bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 antérieures à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 en ce qui concerne la procédure d’expulsion dès lors qu’il n’avait pas été reconduit ou renouvelé depuis l’entrée en vigueur de ladite loi à la date du commandement de payer et ce, conformément à l’avis n°24-70.002 de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte du bail signé par les parties qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la S.A.R.L. MBL justifie avoir régulièrement signifié le 5 octobre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 6489,88 euros.

Il convient de relever en outre que le commandement de payer vise des sommes devenues exigibles postérieurement à l’entrée en application le 30 avril 2021 des mesures adoptées par la commission de surendettement, sommes non comprises dans le plan de surendettement, et que ces mesures ne font donc pas échec au jeu de la clause résolutoire.

Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le versement effectué n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 décembre 2023.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [J] et Madame [N] [R] et de tous occupants de leur chef des lieux selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner in solidum Monsieur [G] [J] et Madame [N] [R] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux. Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 6 décembre 2023.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’espèce, la S.A.R.L. MBL verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 12 juillet 2019 ;

le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 5 octobre 2023 ;

le décompte de la créance arrêtée au mois d’octobre 2024 inclus ;

les mesures imposées par la commission de surendettement à l’égard des locataires.

Ainsi, la commission de surendettement des particuliers du Nord a imposé au profit de Monsieur [G] [J] et Madame [N] [R] des mesures de rééchelonnement des créances (prise en compte à hauteur de 1240 euros pour des mensualités de 155 euros sur 8 mois en ce qui concerne celle dont la société bailleresse est titulaire) sur une durée de 24 mois au taux de 0,0%.

Aucune contestation n’a été formée à l’encontre de ces mesures, entrées en vigueur le 30 avril 2021. Il ressort de la motivation des mesures imposées que si elles ne sont pas respectées, les mesures deviendront caduques quinze jours après une mise en demeure, adressée par le créancier par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse, d’avoir à exécuter les obligations prévues par les mesures.

Or, en l’espèce, la S.A.R.L. MBL justifie avoir signifié par acte de commissaire de justice du 7 septembre 2023 une mise en demeure de payer les sommes de 5520 euros pour les loyers impayés de décembre 2022 à août 2023 ainsi que les mensualités de surendettement des mois de novembre 2021 et décembre 2021.

Cette mise en demeure étant restée infructueuse pendant plus de 15 jours, la caducité des mesures de surendettement sera constatée.

Par voie de conséquence, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte produit à l’audience que Monsieur [G] [J] et Madame [N] [R] restent devoir à la S.A.R.L. MBL la somme de 14 949,77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Il convient de déduire de cette somme :

Les frais de courrier recommandé à hauteur d’un montant total de 20 euros, qui relèvent des frais irrépétibles et seront donc examinés à ce titre ;

Les frais de recouvrement de 335,58 et 134,31 euros qui relèvent des dépens et seront examinés à ce titre ;

Les frais de nettoyage du parking et de la terrasse de 30 et 75 euros, pour lesquels sont uniquement produites des factures établies par le bailleur lui-même, sans autre pièce objective justificative du montant sollicité.

Monsieur [G] [J] et Madame [N] [R], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

En l’espèce, il est expressément prévu à l’article VII du contrat de location la solidarité entre les co-locataires. Dès lors, les débiteurs seront condamnés solidairement.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [G] [J] et Madame [N] [R] à payer à la S.A.R.L. MBL la somme de 14 354,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 5 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2023, date du commandement de payer.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [J] et Madame [N] [R], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [G] [J] et Madame [N] [R] seront condamnés in solidum à verser la somme de 150 euros à la S.A.R.L. MBL au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de renvoi de Monsieur [G] [J] et Madame [N] [R] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la S.A.R.L. MBL et Monsieur [G] [J] et Madame [N] [R], portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 8] sont acquises à la date du 6 décembre 2023 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

AUTORISE, à défaut pour Monsieur [G] [J] et Madame [N] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.R.L. MBL à faire procéder à leur EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] et Madame [N] [R] à payer in solidum à la S.A.R.L. MBL une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du 6 décembre 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONSTATE la caducité des mesures adoptées par la commission de surendettement des particuliers du Nord au profit de Monsieur [G] [J] et Madame [N] [R] et entrées en application le 30 avril 2021 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] et Madame [N] [R] à payer solidairement à la S.A.R.L. MBL la somme de 14 354,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 5 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] et Madame [N] [R] in solidum aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] et Madame [N] [R] in solidum à payer la somme de 150 euros à la S.A.RL. MBL au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

RAPPELLE à Monsieur [G] [J] et Madame [N] [R] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 6]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

AINSI JUGE ET PRONONCE A [Localité 14] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LA GREFFIERE,

Sylvie DEHAUDT

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Capucine AKKOR