Min N° 24/00788

N° RG 24/02596 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDSFE

S.A. PLURIAL NOVILIA

C/

Mme [E] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 novembre 2024

DEMANDERESSE :

S.A. PLURIAL NOVILIA

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Fanny CORTOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [E] [D]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 septembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : S.A. PLURIAL NOVILIA

Copie délivrée

le :

à : Madame [E] [D]

/

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat de location d’un logement conventionné en date du 11 janvier 2023, la SA PLURIAL NOVILIA a consenti un bail d’habitation à Madame [E] [D] sur des locaux situés [Adresse 5]) à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 477,15 euros et 102,61 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PLURIAL NOVILIA a, par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2023, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2024, la SA PLURIAL NOVILIA a ensuite fait assigner Madame [E] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— ordonner son expulsion,

— condamner Madame [E] [D] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2.532,23 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation et d’une somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 septembre 2024.

A l’audience, la SA PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative, hors frais, à la somme de 3.998,52 euros (échéance du mois d’août 2024 inclus), précisant être opposée à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de la locataire.

Madame [E] [D] comparaît en personne et reconnaît le principe de la dette locative mais pas son montant. Elle déclare avoir repris les virements, bien qu’ils soient irréguliers, le dernier datant du 6 août 2024, pour une somme de 300 euros représentant la moitié de son loyer, et demande à ce que le décompte soit actualisé de la reprise de paiement des loyers courants. La locataire souhaite pouvoir se maintenir dans les lieux en s’acquittant du loyer courant et d’une somme supplémentaire de 111 euros en règlement de l’arriéré.

Madame [E] [D] dépose à l’audience une copie du diagnostic social et financier.

Un diagnostic social et financier a été remis à l’audience par la locataire avec lectures des conclusions aux débats.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2024.

Suivant note en délibéré reçue par courriel au greffe le 16 septembre 2024 et sur autorisation du tribunal, la SA PLURIAL NOVILIA a produit un décompte actualisé confirmant la bonne réception du virement de 300 euros indiqué par la locataire à l’audience et confirmant du paiement de 601 euros du dernier loyer courant en date du 4 septembre 2024, dont la locataire avait aussi produit le justificatif en cours de délibéré. La SA PLURIAL NOVILIA actualise le montant de la dette locative à un montant de 3.531,63 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SA PLURIAL NOVILIA produit un décompte démontrant que Madame [E] [D] reste lui devoir, frais déduits (134,11 euros de frais de procédure) la somme de 3.398,52 euros à la date du 13 septembre 2024 (échéance du mois d’août 2024 incluse).

En conséquence, Madame [E] [D] sera condamnée au paiement de cette somme de 3.398,52 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 13 septembre 2024 (échéance du mois d’août 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 17 mai 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 31 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit, dans sa version applicable au contrat, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 11 janvier 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 juillet 2023, pour la somme en principal de 2.267,68 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 septembre 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La société bailleresse est opposée à l’octroi de délais de paiement du fait des règlements irréguliers et partiels de loyers.

A l’audience, Madame [E] [D] demande à ce que lui soit accordé des délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux. Elle indique que plusieurs paiements même irréguliers ont été effectués afin de réduire sa dette locative, réglant partiellement son loyer. Durant l’audience, elle s’engage à reprendre le règlement intégral des loyers et effectue le même jour un paiement de 601 euros, réglant ainsi le loyer d’août 2024.

Il ressort des éléments du dossier que le dernier loyer courant a été réglé et que la locataire dispose de ressources suffisantes pour apurer le montant de la dette dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments, Madame [E] [D] sera autorisée à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

L’attention de la locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :

➢ la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef ;

➢ Madame [E] [D] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [E] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SA PLURIAL NOVILIA sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SA PLURIAL NOVILIA aux fins d’expulsion ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 janvier 2023 entre la SA PLURIAL NOVILIA, d’une part, et Madame [E] [D], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 4] à [Localité 3] sont réunies à la date du 27 septembre 2023 ;

CONDAMNE Madame [E] [D] à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 3.398,52 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 septembre 2024 (échéance du mois d’août 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [E] [D] à s’acquitter de la dette en 30 mensualités de 111 euros minimum chacune et une 31ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :

➢ la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 27 septembre 2023 ;

➢ le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

➢ la société bailleresse sera autorisée, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Madame [E] [D], ainsi que tous occupants de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire,

➢ le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

➢ Madame [E] [D] sera condamnée à verser à la SA PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion ;

DÉBOUTE la SA PLURIAL NOVILIA de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [E] [D] aux dépens qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge