N° RG 22/07564 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XB6Y

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 1ER AOÛT 2025

50C

N° RG 22/07564

N° Portalis DBX6-W-B7G-XB6Y

Minute n°2025/

AFFAIRE :

[L] [E] divorcée [I]

C/

SA AXA FRANCE IARD

SAS BOUYGUES IMMOBILIER

Grosse Délivrée

le :

à

SCP EYQUEM BARRIERE DONITIAN CAILLOL

SCP INTERBARREAUX D’AVOCATS GUESPIN ET ASSOCIES

M^e Thierry LAMPE

1 CCC Monsieur [Y] [V], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique,

Lors des débats :

Madame DENIS, adjoint administratif assermenté faisant fonction de Greffier.

Lors du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

En présence de Monsieur [S] [O], auditeur de justice, qui participé aux débats avec voix consultative en cours de délibéré.

DÉBATS :

à l’audience publique du 04 Juin 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Madame [L] [E] divorcée [I]

née le 12 Novembre 1985 à [Localité 9] (ROUMANIE)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Thierry LAMPE, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur RCP et RCD de la SASU MG AMENAGEMENT

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Amélie CAILLOL de la SCP EYQUEM BARRIERE DONITIAN CAILLOL, avocat au barreau de BORDEAUX

SAS BOUYGUES IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 5]

représentée par M^e Charlotte GUESPIN de la SCP INTERBARREAUX D’AVOCATS GUESPIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

Par acte authentique en date du 14 mai 2018, Madame [L] [E] épouse [I] a acquis auprès de la SAS BOUYGUES IMMOBILIER en l’état futur d’achèvement dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 8] [Adresse 13], [Adresse 12] et [Adresse 14] dénommé « AMORETTI » un appartement de type T2 et un parking pour un prix de vente de 218.000 euros.

Le délai d’achèvement était prévu au plus tard à la fin du quatrième trimestre 2019.

La réception de l’ouvrage est intervenue le 07 février 2020 et la livraison a eu lieu suivant procès-verbal du 04 mars 2020, avec réserves.

Se plaignant de réserves non levées et de désordres, par acte d’huissier du 27 juillet 2020, Madame [I] a fait assigner en référé la SAS BOUYGUES IMMOBILIER afin de voir ordonnée une expertise judiciaire.

La SAS BOUYGUES IMMOBILIER a appelé en la cause différents intervenants à la construction et notamment la société LM AMENAGEMENT devenue MG AMENAGEMENT, titulaire du lot doublages/cloisons et assurée auprès de la SA AXA FRANCE IARD.

Par ordonnance en date du 08 février 2021, il a été fait droit à la demande d’expertise et Monsieur [Y] [V] a été désigné en qualité d’expert judiciaire. L’expert judiciaire a rendu son rapport le 15 juin 2022.

N° RG 22/07564 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XB6Y

Par acte en date du 07 octobre 2022 Madame [I] a fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire la SAS BOUYGUES IMMOBILIER aux fins de la voir condamnée à l’indemniser d’un préjudice.

Par acte en date des 11 et 12 janvier 2023, la SAS BOUYGUES IMMOBILIER a fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire la société MG AMENAGEMENT et la SA AXA FRANCE IARD aux fins de recours.

Le juge de la mise en état a, par une ordonnance en date du 29 février 2024, rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SAS BOUYGUES IMMOBILIER tirée de la forclusion de l’action sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil, au motif que les demandes n’étaient plus présentées sur ce fondement.

La SAS BOUYGUES IMMOBILIER s’est désistée de l’instance concernant la SAS MG AMENAGEMENT, désistement qui a été constaté par ordonnance du juge de la mise en état en date du 06 mai 2025.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2025, Madame [L] [I] née [E] demande au Tribunal de :

Vu les articles 1231-1, 1642-1 et 1646-1, 1792 du Code civil,

— Condamner la Société BOUYGUES IMMOBILIER à verser à Madame [L] [I] sur le fondement de l’article 1792 du code civil et subsidiairement sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil la somme de 20.800 euros au titre de la perte de loyers de mars 2020 à juin 2022 en raison des dommages constatés sur les plafonds de l’appartement portant atteinte à sa destination,

— A titre subsidiaire, condamner la Société BOUYGUES IMMOBILIER à verser à Madame [L] [I] sur le fondement de l’article 1792 du code civil et subsidiairement sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil la somme de 6.240 euros au titre de la perte de chance de louer le logement de loyers de mars 2020 à juin 2022 en raison des dommages constatés sur les plafonds de l’appartement portant atteinte à sa destination,

— Condamner la Société BOUYGUES IMMOBILIER à verser à Madame [L] [I] sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil la somme de 2.400 euros en raison de la perte de loyers du fait du retard de livraison,

— Condamner la Société BOUYGUES IMMOBILIER à verser à Madame [L] [I] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mai 2025, la SAS BOUYGUES IMMOBILIER demande au Tribunal de :

JUGER la société BOUYGUES IMMOBILIER recevable et bien fondée en ses demandes

Y FAISANT DROIT

JUGER que l’action de Madame [I] au titre des désordres apparents relève des dispositions des articles 1642-1 et 1648 du Code civil relatifs à la garantie spéciale des défauts de conformité et vices apparents, et par suite que cette action est forclose [Localité 10] égard à la forclusion des demandes de Madame [I] fondées sur les articles 1642-1 et 1648 du Code civil,

DEBOUTER Madame [I] de l’intégralité de ses demandes

JUGER que les conditions d’application de l’article 1792 du Code civil ne sont pas remplies en l’absence de désordre de nature décennal, et par suite, que la société BOUYGUES IMMOBILIER n’engage pas sa responsabilité décennale

DEBOUTER Madame [I] de ses demandes formées sur les articles 1792 et suivants du Code civil en ce qu’elles sont mal fondées

JUGER que l’action de Madame [I] au titre des désordres apparents relève des dispositions des articles 1642-1 et 1648 du Code civil relatifs à la garantie spéciale des défauts de conformité et vices apparents, exclusive de l’application du régime de droit commun de la responsabilité

DEBOUTER Madame [I] de ses demandes fondées sur les articles 1231-1 et suivants du Code civil en ce qu’elles sont mal fondées

ORDONNER la mise hors de cause de la société BOUYGUES IMMOBILIER

DEBOUTER toute partie de toutes demandes plus amples ou contraires à l’encontre de la concluante

A titre subsidiaire

JUGER que la responsabilité décennale de la société BOUYGUES IMMOBILIER n’est pas engagée à défaut de réunion des conditions d’application des articles 1792 et suivants du Code civil

JUGER que la preuve d’une faute de nature à engager la responsabilité contractuelle de la société BOUYGUES IMMOBILIER n’est pas rapportée

JUGER que la société BOUYGUES IMMOBILIER n’est pas responsable des fautes des constructeurs qui n’ont pas fait en sorte de lever les réserves émises à la réception

JUGER que la responsabilité contractuelle de la société BOUYGUES IMMOBILIER n’est pas engagée

JUGER que seule la société MG AMENAGEMENT engage sa responsabilité civile pour le désordre de défaut de verticalité de la porte d’accès de la chambre et par suite, qu’il appartient à cette dernière de prendre en charger les préjudices immatériels consécutifs à ce désordre

JUGER que la garantie dommages immatériels consécutifs de la SA AXA France IARD est mobilisable et la condamner à indemniser Madame [I] à ce titre

DEBOUTER Madame [I] de sa demande d’indemnisation du préjudice de jouissance formulée à l’encontre de la société BOUYGUES IMMOBILIER

ORDONNER la mise hors de cause de la société BOUYGUES IMMOBILIER

A titre infiniment subsidiaire

JUGER que Madame [I] ne rapporte la preuve ni de la réalité, ni du quantum du préjudice de perte de loyer allégué

DEBOUTER Madame [I] de sa demande d’indemnisation d’une prétendue perte de loyer

Subsidiairement,

JUGER que la perte de loyer alléguée s’évalue en une perte de chance et JUGER qu’un pourcentage au titre de la perte de chance de 30 % s’applique

LIMITER l’indemnisation du préjudice de perte de loyer en conséquence

CONDAMNER la société AXA France IARD à garantir et relever indemne la société BOUYGUES IMMOBILIER des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre des demandes formulées par Madame [I]

Sur les demandes en lien avec le retard de livraison allégué

JUGER que Madame [I] ne rapporte la preuve ni de la réalité, ni du quantum du préjudice financier allégué

DEBOUTER Madame [I] de sa demande d’indemnisation au titre d’une prétendue perte de loyer

En toutes hypothèses

DEBOUTER Madame [I] de sa demande de condamnation de la société BOUYGUES IMMOBILIER aux frais irrépétibles et dépens

CONDAMNER Madame [I] ou toute partie succombante à verser à la société BOUYGUES IMMOBILIER la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles et dépens

JUGER que l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de l’affaire

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mars 2025, la SA AXA FRANCE IARD demande au Tribunal de :

Vu l’article 1103 du code civil, Vu le rapport d’expertise judiciaire,

REJETER les prétentions dirigées contre la société AXA

A titre subsidiaire, AUTORISER la société AXA à opposer ses franchises contractuelles, tant à l’encontre de son assuré qu’à l’égard des tiers

CONDAMNER BOUYGUES IMMOBILIER à verser à la société AXA une somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER BOUYGUES IMMOBILIER aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 mai 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire, en application des articles 4 et 5 du code de procédure civile le tribunal rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les demandes de « juger que » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

En application de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

L’article 1646-1 du code civil dispose que le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

L’action en responsabilité se prescrit par 10 ans à compter de la réception des travaux et le désordre doit être caché au moment de la réception.

Lorsque l’acquéreur de l’ouvrage agit en réparation contre le vendeur en l’état futur d’achèvement et les constructeurs sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 et suivants du code civil, le caractère apparent du désordre s’apprécie en la personne du maître de l’ouvrage et au jour de la réception.

Le maître de l’ouvrage peut également rechercher la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs, prévue par l’article 1231-1 du code civil qui dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure », étant rappelé que ce recours de nature contractuelle impose de rapporter l’existence d’un manquement contractuel, d’un préjudice et d’un lien causal.

L’acquéreur dispose des droits et actions attachés à la chose et dispose contre les locateurs d’ouvrage d’une action fondée sur le manquement à leurs obligations envers le maître de l’ouvrage.

L’article 1642-1 du code civil prévoit que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

En application de l’article 1648 du même code, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Le constructeur non réalisateur à l’encontre duquel n’est invoquée aucune circonstance ni fait exonératoire, et son assureur disposent en application de l’article 1792 du code civil d’un recours intégral contre les constructeurs auxquels le désordre est imputable, ainsi tenus in solidum à leur égard à garantie. En effet, si l’action en garantie décennale se transmet en principe avec la propriété de l’immeuble à l’acquéreur, le maître de l’ouvrage ne perd pas la faculté de l’exercer quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain, notamment lorsqu’il a été condamné à réparer les vices de cet immeuble.

L’article 1601-1 du code civil dispose que la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

En principe tenue d’indemniser les acquéreurs en application des articles 1601-1, 1611 et 1231-1 du code civil, la SAS BOUYGUES IMMOBILIER, vendeur professionnel, débitrice d’une obligation de résultat, ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère constitutive de force majeure, ou de l’une des causes contractuellement prévues et énoncées.

N° RG 22/07564 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XB6Y

Sur les désordres allégués concernant le plafond de l’appartement :

Madame [I] fait valoir que le plafond est affecté d’infiltrations qui rendent le logement impropre à sa destination et sollicite réparation du préjudice en résultant sur le fondement principal de l’article 1792 du code civil et sur le fondement subsidiaire de l’article 1231-1 du code civil.

La SAS BOUYGUES IMMOBILIER fait valoir que les désordres en plafond ont fait l’objet de réserves à la réception outre qu’il n’est pas démontré l’existence d’infiltration qui rendent l’immeuble impropre à son usage ou affectent sa solidité.

La liste des réserves au procès-verbal de livraison mentionne un impact au plafond, l’existence d’une fissure sur le plafond de la chambre et “vérifier plafond proche DCL si fuite”.

Lors d’une “visite expertale” de l’appartement C302 de Madame [I] réalisée le 17 mars 2020, il a été relevé “la présence d’une fissure importante avec décollement de l’enduit plâtre au plafond de la chambre” au droit d’un joint de prédalle et que le « désordre pouvait être dû à une infiltration provenant du niveau supérieur ». Il est ajouté qu’il conviendra de reprendre ce désordre et qu’une mise en peinture de la totalité du plafond sera indispensable. La visite fait également état d’un désordre important en plafond du séjour, que le plâtre a été déposé sur toute la longueur de ce séjour/cuisine et qu’il conviendra d’apporter des précisions à l’acquéreur concernant l’origine de ce désordre qui devra être repris avec mise en peinture globale du plafond du séjour.

Si dans un courrier du 23 mars 2020 adressé au vendeur en état futur d’achèvement, Madame [I] dénonce à celui-ci un certain nombre de malfaçons dont elle affirme qu’il trouvera la liste jointe au présent courrier, elle n’a pas joint à ce courrier produit aux débats la liste des malfaçons invoquées.

L’expert judiciaire a constaté lors de la réunion contradictoire du 26 mars 2021, au plafond du séjour, l’existence d’un très léger spectre de reprise de fissures, que sur une fissure de prédalle qui était apparue s’était greffée une fuite survenue au quatrième étage qui avait fait l’objet d’une réparation par la société BORD’O ENERGIES en octobre 2020, puis que le plafond du séjour et de la chambre avaient été repeints mais que l’entreprise de peinture aurait signalé une présence anormale d’humidité localisée, l’expert judiciaire précisant qu’aucun document n’attestait de cette remarque de l’entreprise de peinture. Madame [I] a affirmé à l’expert judiciaire que le 05 mars 2021 le plafond du séjour avait été de nouveau dégradé par la présence d’humidité mais qu’à la date du 26 mars 2021, le plafond avait été repeint à l’initiative de la SAS BOUYGUES IMMOBILIER. L’expert judiciaire a ajouté que malgré ses demandes répétées quant à la production des ordres de service adressé à la société BORD’O ENERGIES et pour la reprise qui serait intervenue en mars 2021, aucune réponse ne lui avait été apportée.

L’expert judiciaire a conclu que le désordre en plafond de séjour était apparu après livraison et s’apparentait à un dommage consécutif à l’action de l’eau ou à une présence anormale d’humidité avec dégradation de la peinture et de l’enduit, mais que la peinture ayant été refaite avant la réunion d’expertise contradictoire, il n’avait pas été permis de constater la matérialité du dommage.

Il a précisé que le désordre en plafond de séjour était à l’origine liée à une fissuration de prédalle et dans un second temps potentiellement à une fuite, et que ce désordre intervenait sur des revêtements qui faisaient corps de manière indissociable avec un élément d’ossature. Il a ajouté que le désordre n’était a priori pas apparent à la livraison et non réservé et qu’en l’état de ses opérations, il n’était pas de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination. S’agissant de sa cause, il a indiqué que le désordre résultait manifestement d’une présence anormale d’humidité dont l’origine n’avait pu être détectée en l’état des pièces produites, la fuite ayant été interrompu et les supports ayant été remis en peinture.

Madame [I] verse aux débats un rapport préliminaire “expertise en un temps” réalisé par le cabinet SARETEC suite à une réunion sur place le 13 septembre 2023 suite à un dommage déclaré d’infiltrations au plafond de la chambre concernant l’appartement C302.

Le rapport décrit des dommages qui se localisent dans la chambre et se matérialise par des décollements ponctuels de peinture en plafond et murs de doublage, mentionne que le locataire a évoqué une ancienne fuite d’eau réparée dans l'« année de parfait achèvement au droit du réseau pression de l’alimentation du mitigeur de la douche » et, qu’à ce stade de l'“expertise”, les dommages ne présentent aucun caractère de gravité.

Madame [I] produit en outre un mail en date du 13 novembre 2023 en provenance de l’agence immobilière Human immobilier par l’intermédiaire de laquelle elle a revendu le logement le 18 octobre 2023, mail dans lequel l’agent immobilier écrit qu’un dossier concernant l’infiltration d’eau (chambre) de l’appartement C302 a été ouvert au mois d’août et qu’il a été clôturé suite au dernier rendez-vous du 13 septembre avec comme résolution que le dégât était dû à une ancienne fuite de l’appartement du dessus. L’agent immobilier ajoute « les nouveaux propriétaires devait emménager dans l’appartement ce week-end. Le dégât des eaux n’est absolument pas résolu (photo en pièce jointe), il pleut dans l’appartement. Vous comprendrez que nous avons des propriétaires furieux ».

Si l’expert judiciaire a indiqué que le désordre n’était pas apparent à la livraison, il est néanmoins établi que lors de la visite expertale du 17 mars 2020, une fissure importante avec décollement de l’enduit plâtre au plafond de la chambre a été constatée pouvant être due à une infiltration provenant du niveau supérieur, outre un désordre important en plafond du séjour, le plâtre ayant été déposé sur toute la longueur, des précisions étaient à apporter concernant l’origine du désordre. L’expert judiciaire a indiqué qu’une fuite avait été réparée au niveau du plafond mais n’a pas précisément daté le dégât des eaux intervenu, ne parlant que de la date de livraison et non du délai d’un mois pour dénoncer des vices apparents.

Toujours est-il qu’il n’est pas établi que le dégât des eaux qui n’apparaît pas remis en cause par l’expert et est mentionné par celui-ci, est intervenu dans le mois de la livraison et constitue un vice apparent qui ne peut être réparé sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Le dégât des eaux ayant été réparé et la peinture reprise, l’expert judiciaire n’a pas relevé de dommage de nature décennale.

N° RG 22/07564 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XB6Y

Madame [I] soutient que le désordre est réapparu suite à l’expertise judiciaire et est de gravité décennale.

Néanmoins, les éléments relevés par le Cabinet SARETEC concernent une infiltration survenue dans la chambre et les conclusions de ce rapport ne permettent pas de conclure à un dommage de nature décennal, le rapport concluant à l’absence de gravité des dommages.

Enfin, le simple mail de l’agent immobilier qui évoque un dégât des eaux non résolu dans la chambre et qu’il pleuvrait dans l’appartement, est insuffisant à prouver l’existence des infiltrations alléguées, outre qu’elles seraient de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination et à porter atteinte à sa solidité et de surcroît, que ce dommage aurait été présent sur la période de mars 2020 à juin 2022.

Ainsi, il n’est pas établi l’existence d’un dommage de nature décennal ayant affecté l’immeuble de la requérante au cours de la période de mars 2020 à juin 2022, période sur laquelle elle sollicite l’indemnisation d’une perte de loyer “en raison des dommages constatés sur les plafonds”.

Sur le fondement subsidiaire de l’article 1231-1 du code civil, la demanderesse fait valoir que la réfection du plafond est fautive car elle a été réalisée sur un support humide. Outre qu’il n’est pas n’établit que cette réfection serait intervenue sur un support humide tel que l’a relevé l’expert judiciaire, en l’absence de démonstration suffisante d’un dommage d’infiltration postérieur sur la période d’indemnisation demandée et qui plus est d’un dommage qui serait en lien avec la reprise intervenue, aucun manquement n’est non plus établi à l’encontre de la SAS BOUYGUES IMMOBILIER susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle à ce titre.

Madame [I] sera ainsi déboutée de sa demande en réparation de pertes de loyer sur la période de mars 2020 à juin 2022.

Sur le défaut de verticalité de la porte de la chambre :

Madame [I] sollicite que ce désordre, dont elle ne demande plus réparation matérielle, n’étant plus propriétaire de l’appartement, soit pris “en considération afin de statuer sur les indemnités” au titre de la perte de loyer, ce sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, au motif que le vendeur de l’immeuble en l’état futur d’achèvement est “ solidairement responsable avec l’entreprise ayant posé la cloison litigieuse” sur ce fondement.

L’expert judiciaire a constaté ce désordre qui se matérialisait par un faux aplomb de l’huisserie.

Le désordre, tel que relevé par l’expert judiciaire et tel que cela est non contesté, a fait l’objet d 'une réserve à la livraison “chambre 1, huisserie porte : défaut de verticalité porte/huisserie”.

Tel que le fait valoir la SAS BOUYGUES IMMOBILIER, il relève alors du régime exclusif de la réparation des vices apparents, les désordres apparents à la livraison qui affectent un immeuble vendu en état futur d’achèvement sans revêtir de gravité décennale ou biennale relèvent exclusivement de la garantie de l’article 1642-1 du code civil, de sorte que la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée du vendeur n’est pas applicable, même à titre subsidiaire (Civ ; 3ème, 24 mai 2018, pourvoi n°17-14.644).

En conséquence, outre qu’elle ne fait valoir en réalité aucun préjudice résultant de ce désordre, Madame [I] sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil concernant ce désordre et il n’y a en conséquence également pas lieu à recours.

Sur le retard de livraison :

La livraison est intervenue le 4 mars 2020, avec 2 mois et 4 jours de retard relativement au délai d’achèvement fixé au plus tard au 31 décembre 2019.

La SAS BOUYGUES IMMOBILIER, qui ne fait valoir aucune cause légitime de retard, a ainsi engagé sa responsabilité contractuelle en application des articles 1601-1, 1611 et 1231-1 du code civil, et est tenue à réparation du préjudice en résultant.

Madame [I] produit un avis de valeur locative de l’appartement en date du 20 avril 2021 établi par l’agence BORDHOME qui estime cette valeur à un montant situé entre 770 et 800 euros par mois hors charges.

La SAS BOUYGUES IMMOBILIER soutient que le préjudice n’est démontré ni dans sa réalité ni dans son quantum. Elle se réfère en outre à la notion de perte de chance qu’elle avait invoquée concernant la perte de loyer alléguée en raison des désordres.

Il résulte du rapport du cabinet SARETEC qui fait mention d’un locataire que l’immeuble a bien été donné en location. En outre, eu égard aux caractéristiques du bien (T2 de 47,91 m² avec balcon et place de parking), le loyer, évalué à tout le moins à 770 euros, correspond à la situation du marché locatif bordelais. Cependant, le préjudice invoqué par madame [I] recèle une perte de chance en l’absence de certitude absolue de sa réalisation. Toujours au regard de la situation du marché locatif local et de la période considérée, cette perte de chance sera fixée à 85 %. Enfin, la livraison étant intervenue le 04 mars, alors que le mois était déjà commencé, il sera considéré que le préjudice locatif a duré 3 mois.

Ainsi, il sera accordé à Madame [I] en réparation de la perte de chance de louer son bien sur la période du retard de livraison : (3 x 770 euros ) x 85 % = 1 963,50 euros que la SAS BOUYGUES IMMOBILIER sera condamnée à lui payer.

Sur les demandes annexes :

Partie perdante, la SAS BOUYGUES IMMOBILIER sera condamnée aux dépens, en ce compris ceux du référé et le coût de l’expertise judiciaire.

Au titre de l’équité, Madame [I] sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Toujours au titre de l’équité, la SA AXA FRANCE IARD sera déboutée de sa demande sur le même fondement.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu à l’écarter, celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal,

CONDAMNE la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à payer à Madame [L] [E] épouse [I] la somme de 1 963,50 euros en réparation de la perte de chance de percevoir des loyers due au retard de livraison.

DÉBOUTE Madame [L] [E] épouse [I] du surplus de ses demandes.

DÉBOUTE la SA AXA FRANCE IARD de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SAS BOUYGUES IMMOBILIER aux dépens, en ce compris ceux du référé et le coût et de l’expertise judiciaire.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’il n’y avoir lieu à l’écarter.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT