Min N° 24/00869

N° RG 24/03379 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDUBU

Syndic. de copro. [Adresse 6]

C/

M. [K] [U]

Mme [G] [H] épouse [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGEMENT DU 13 novembre 2024

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Fabrice NORET, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [U]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 5]

non comparant

Madame [G] [H] épouse [U]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 5]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur LEUTHEREAU Noel, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 25 septembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice NORET

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [K] [U] et Madame [G] [H] épouse [U]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [K] [X] et Mme [G] [H] épouse [U] sont propriétaires des lots n°9, 39 et 237 dans l’immeuble en copropriété [Adresse 7] à [Localité 9].

Invoquant la défaillance des propriétaires dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic en exercice l’Agence CAP, a, par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, fait assigner les époux [U] à l’audience du 25 septembre 2024 du tribunal judiciaire de Meaux aux fins d’obtenir leur condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement solidaire des sommes suivantes :

—  8 894,94 euros au titre des charges et travaux impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  365,04 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  700 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil ;

—  1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 25 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

Mme [G] [U], comparant en personne, reconnaît le montant de la dette. Elle sollicite pas ailleurs de plus larges délais de paiement et propose de régler la somme de 260 euros par mois s’appuyant sur ses charges et revenus.

M. [K] [U] ne comparaît pas ni n’est représenté. Le présent jugement étant susceptible d’appel, il sera dès lors réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, il est renvoyé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, à l’assignation et aux notes d’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la non-comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [K] [U] a régulièrement été assigné à personne par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024. Il n’a cependant pas comparu et n’était pas représenté lors de l’audience. Il sera dès lors fait application des textes qui précèdent.

2. Sur la demande en paiement au titre des charges

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse, notamment, aux débats les éléments suivants :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un décompte couvrant la période du 22 mars 2021 au 01er juillet 2024,

— les appels budget, fonds travaux et régularisations de charges entre le 01er avril 2021 au 01er juillet 2024 ;

— le procès-verbal des assemblées générales des 29 mars 2022, 29 mars 2023 et 28 mars 2024 ayant approuvé les comptes d’exercice pour les exercices 2020/2021, 2021/2022 et 2022/2023, des travaux d’installation et le budget prévisionnel pour l’exercice 2023/2024.

Il ressort des éléments produits que les époux [U] sont propriétaires des lots n°9, 39 et 237 de l’état descriptif de division de la résidence.

Par ailleurs, concernant le montant des charges de copropriété dû, le décompte montre un solde débiteur à hauteur de 8 894,94 euros au 01er juillet 2024, déduction faite des frais de recouvrement.

Ce montant n’a par ailleurs pas été contesté par Mme [G] [U] lors de l’audience.

Il en résulte que la demande du syndicat des copropriétaires est fondée à hauteur de 8 894,94 euros, cette somme correspondant aux charges appelées sur la période du 22 mars 2021 au 01er juillet 2024, conformément aux assemblées générales susvisées, déduction faite des crédits portés au compte des défendeurs.

Les époux [U] seront dès lors condamnés solidairement, sur le fondement de l’article 210 du code civil, au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2024, date de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

3. Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

L’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10 , sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, les frais de contentieux, d’un montant total de 365,04 euros, ne peuvent être retenus en intégralité. En effet, si ont été produits les courriers des frais de première et deuxième relance, aucun élément ne permet de justifier leur coût ou de leur envoi. Seul le commandement de payer du 20 mars 2024, pour un coût de 163,04 euros est ainsi justifié.

En conséquence, les époux [U] seront condamnés solidairement, en application de l’article 220 du code civil, au syndicat des copropriétaires, au titre des frais de recouvrement, une somme de 163,04 euros.

Les frais de recouvrement non retenus à leur encontre, soit pour un total de 202 euros, doivent dès lors être recrédités sur leur compte.

4. Sur la demande en dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les manquements répétés des défendeurs à leur obligation essentielle de régler les charges de copropriété sur plusieurs années, démontrent leur mauvaise foi et causent un préjudice financier à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, les époux [U] seront condamnés solidairement à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

5. Sur la demande en délais de paiement

Aux termes de l’article 1243-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, Mme [G] [U] a sollicité de plus larges délais de paiement, faisant valoir qu’elle s’était d’ores et déjà entendue avec un premier commissaire de justice pour mettre en place des délais de paiement à l’amiable. Cependant, elle n’a versé aucune pièce à ce titre.

Par ailleurs, elle a versé le bulletin de salaire de son époux du mois d’août 2024 sur lequel le cumul net imposable permet de retenir un revenu mensuel moyen de 1 865,09 euros. Est également démontré le versement d’une somme de 1 099,26 euros par mois à Mme [G] [U] au titre de l’allocation d’aide au retour à l’emploi. Il résulte par ailleurs des pièces versées que M. [K] [U] est redevable d’une somme totale de 2 535 euros à l’administration fiscale pour laquelle il a fait l’objet d’une saisie à tiers détendeur le 14 mars 2024. Le couple a par ailleurs cinq enfants à charge.

Mme [G] [U] propose de régler 260 euros par mois afin d’apurer la dette locative. Cependant, cette somme ne suffirait à apurer la seule dette au titre des charges dans le délai légal de deux ans, les mensualités devant être d’un montant minimum de 370 euros pour que la dette puisse être apurée dans ces délais. Or, les ressources et charges du couple, compte tenu de leur situation, ne sont pas en capacité d’apurer cette dette, étant à noter que les derniers appels de fonds n’ont pas été honorés dans leur intégralité.

Dans ces conditions, il convient de débouter Mme [G] [U] de sa demande en délais de paiement.

5. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 code de procédure civile, les époux [U], succombant principalement à l’instance, il convient de les condamner in solidum aux entiers dépens.

Les époux [U] étant condamnés aux dépens, ils seront également condamnés in solidum, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

CONDAMNE solidairement M. [K] [X] et Mme [G] [H] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] ([Adresse 4]), représenté par son syndic, la somme de 8 894,94 euros au titre charges dues sur la période du 22 mars 2021 au 01er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [X] et Mme [G] [H] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] [Localité 1], représenté par son syndic, la somme de 163,04 euros au titre des frais de recouvrement du 22 mars 2021 au 01er juillet 2024 ;

RAPPELLE que les frais de recouvrement non retenus à l’encontre de M. [K] [X] et Mme [G] [H] épouse [U], soit pour un montant de 202 euros, doivent être recrédités sur son compte ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [X] et Mme [G] [H] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] [Localité 1], représenté par son syndic, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Mme [G] [H] épouse [U] de sa demande en délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [X] et Mme [G] [H] épouse [U] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [X] et Mme [G] [H] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] [Localité 1], représenté par son syndic, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2024, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION