— N° RG 24/01034 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDXJI

Date : 19 Mars 2025

Affaire : N° RG 24/01034 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDXJI

N° de minute : 25/00133

Formule Exécutoire délivrée

le : 24-03-2025

à : M^e Olivier AUMONT + dossier

Copie Conforme délivrée

le : 24-03-2025

à : M^e Renaud MONTINI + dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le DIX NEUF MARS DEUX MIL VINGT CINQ, par Monsieur [E] [B], Président du tribunal judiciaire de MEAUX au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. SU IMMO OSLO

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Olivier AUMONT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par M^e Sameen MOHAMMAD, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

SAS CONTICINI PRODUCTION

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Renaud MONTINI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par M^e Corinne PERON, avocat au barreau de PARIS

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Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 12 Février 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par contrat en date du 17 mars 2023, La S.C.I SU IMMO OSLO (le bailleur) a donné à bail commercial à la société CONTICINI PRODUCTION (le preneur) des locaux situés [Adresse 1] ([Adresse 6]), moyennant un loyer annuel de 55 000 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2024, pour une somme de 81 408,63 euros.

— N° RG 24/01034 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDXJI

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte d’huissier du 28 novembre 2024, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de :

— CONSTATER la résiliation de plein droit du bail commercial ayant lié les parties à compter du 10 novembre 2024 ;

— CONDAMNER la SAS CONTICINI PRODUCTION à payer à la SCI SU IMMO OSLO la somme provisionnelle de 80.651,08 € au titre des loyers et charges impayés au 31 octobre 2024 (premier mois du 4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 10 octobre 2024 ;

— CONDAMNER la SAS CONTICINI PRODUCTION à payer à la SCI SU IMMO OSLO une indemnité provisionnelle fixée au dernier loyer contractuel, majoré contractuellement de 50%, charges en sus, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération complète et effective des lieux, en ce compris la remise des clés ;

— ORDONNER l’expulsion sans délai de la SAS CONTICINI PRODUCTION, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux, avec le concours de la [Localité 8] Publique et d’un serrurier si besoin est ;

— AUTORISER la SCI SU IMMO OSLO à séquestrer les biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, dans tel garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse

— SUBSIDIAIREMENT, si le juge des référés devait suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder des délais de paiement, auxquels la bailleresse s’oppose, à la SAS CONTICINI PRODUCTION, à supposer que cette dernière puisse se prévaloir de la qualité de débiteur malheureux et de bonne foi, la SCI SU IMMO OSLO demande que :

• Faute pour la SAS CONTICINI PRODUCTION de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et sans mise en demeure préalable :

o Le tout deviendra immédiatement exigible,

o La clause résolutoire sera acquise,

o Il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SAS CONTICINI PRODUCTION, et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués,

• En cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution,

• Une indemnité provisionnelle fixée au dernier loyer, majorée contractuellement de 25%, augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

— CONDAMNER la SAS CONTICINI PRODUCTION à payer à la SCI SU IMMO OSLO la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

— LA CONDAMNER en outre aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et, le cas échéant, de la dénonciation de la présente procédure aux créanciers inscrits ;

— RAPPELER que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de droit par provision.

A l’audience du 12 février 2025 la S.C.I SU IMMO OSLO a maintenu ses demandes et actualisait le décompte de l’arriéré locatif à hauteur de 103 740,42 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 31 mars 2025.

La société CONTICINI PRODUCTION dans ses dernières conclusions soutenues à l’audience, sollicite du juge des référés de débouter la S.C.I SU IMMO OSLO de l’ensemble de ses demandes et prétentions en faisant valoir l’existence de contestations sérieuses, d’une part, s’agissant du commandement de payer qui serait dépourvu d’effet en l’absence de précision sur la nature et le montant de la dette, et d’autre part, sur le montant de l’arriéré locatif en ce sens qu’elle réfute toute possibilité d’y appliquer la clause pénale et plus amplement sur le décompte estimant que la franchise de loyer n’a pas été déduit du décompte final. A titre subsidiaire, elle sollicite une compensation des dettes entre l’arriéré locatif et la franchise de loyer et y adjoindre un délai de paiement de 10 mois. Enfin, elle demande une condamnation de la demanderesse d’une somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2025.

SUR CE,

1- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Un commandement de payer qui ne permet pas au locataire de bien mesurer la nature ou le degré des injonctions qui lui sont faites pour y apporter une réponse pertinente dans le délai requis, doit être annulé. (Cass, Civ3, 10 février 1988, 86-18453). Il convient toutefois de préciser que la nullité nécessite la démonstration d’un grief.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

En l’espèce, la société CONTICINI PRODUCTION excipe d’une contestation sérieuse tirée de l’irrégularité du commandement de payer faisant valoir que celui-ci n’indique pas avec précision la nature et le montant des sommes réclamées au titre de la créance.

Cependant, le commandement de payer mentionne avec précision le décompte de la créance locative. L’acte a par ailleurs pour annexe les clauses contractuelles du bail commercial relatives à la clause résolutoire. Enfin, le commandement de payer mentionne expressément l’appel de loyer avec les sommes correspondants tant au loyer trimestriel qu’aux frais.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I SU IMMO OSLO n’a fait qu’exercer ses droits légitimes du bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d’un montant de 80 571,08 euros, arrêtée au 1er octobre 2024, après déduction du coût du commandement de payer et des frais de relance, quine sont pas des créances locatives.

La société CONTICINI PRODUCTION fait valoir qu’elle bénéficiait d’une franchise de loyer complète jusqu’à l’installation du monte charge. Elle argue de ce que l’installation du monte-charge n’a pas été effective avant le mois de janvier 2024. Elle affirme dès lors qu’elle aurait dû bénéficier d’une franchise de loyer de mars 2023 à janvier 2024 soit sur une somme totale de 70 540,00 euros.

Aux termes des dispositions combinées des articles 6 et 9 du code de procédure civile à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le défendeur ne produit aucun élément permettant d’étayer la contestation dont il est demandé l’appréciation. Il convient par conséquent d’écarter le moyen.

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. La société CONTICINI PRODUCTION ne s’oppose d’ailleurs pas à ce constat de la résolution du contrat de bail à la date du 10 novembre 2024.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société CONTICINI PRODUCTION et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, même si cette dernière indique que le local commercial est déjà non occupé.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

2 – Sur l’indemnité d’occupation

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer annuel en cas d’expulsion. Compte-tenu de son montant, cette somme, qui excède très largement le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail, serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I SU IMMO OSLO, l’obligation de la société CONTICINI PRODUCTION au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1er mars 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 103 740,42 euros.

La société CONTICINI PRODUCTION demande la compensation de sa dette avec le montant du dépôt de garantie d’un montant de 13.750 euros. Cependant, cet élément ressort de l’appréciation du juge du fond dès lors qu’elle est susceptible de procurer un avantage à l’une ou l’autre des parties. Il ne peut dès lors pas y être décidé dans le cadre de la procédure de référé.

Il y a dès lors lieu de rejeter cette demande et de condamner la société CONTICINI PRODUCTION, à verser au demandeur la somme de 103 740,42 euros avec intérêts au taux légal à hauteur de 80 571,08 euros à compter du 10 octobre 2024, date du commandement de payer visant la clause résolutoire et à compter de l’assignation pour le surplu.

3 – Sur la demande de délai de paiement

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

La société CONTICINI PRODUCTION sollicite des délais de paiement dénonçant l’importance de la créance et l’absence de capacité financière.

La demanderesse s’oppose à l’octroi de délais de paiement en faisant valoir que la société locataire a élevé des contestations injustifiées pour différer le paiement de ses loyers et charges et qu’en tout état de cause la défenderesse a déjà bénéficié de délai de paiement.

La société locataire ne verse aux débats aucune attestation comptable ou documents bancaires pour étayer ses propos.

Au regard de ces éléments, il convient de rejeter sa demande.

4 – Sur le mesures de fin de jugement

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société CONTICINI PRODUCTION, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 10 octobre 2024.

En considération de l’équité, la société CONTICINI PRODUCTION sera condamnée à payer à la S.C.I SU IMMO OSLO la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Rejetons le moyen tiré de l’irrégularité du commandement de payer,

Rejetons le moyen tiré de la contestation sérieuse relative au montant de la dette,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 11 novembre 2024,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société CONTICINI PRODUCTION et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] ([Adresse 7] le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société CONTICINI PRODUCTION, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

Condamnons par provision la société CONTICINI PRODUCTION à payer à la S.C.I SU IMMO OSLO la somme de 103 740,42 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus au 1er mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2024 sur la somme de 80 571,08 euros et à compter du 28 novembre 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

Rejetons la demande de délai de paiement, et de compensation des dettes,

Condamnons la société CONTICINI PRODUCTION à payer à la S.C.I SU IMMO OSLO la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société CONTICINI PRODUCTION aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 octobre 2024,

Rejetons les autres demandes des parties,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président