Min N° 25/00803

N° RG 25/02436 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD7QE

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [11]

C/

M. [F] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 septembre 2025

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [11]

[Adresse 4]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Annabelle ORTEGA GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [W]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée la Direction nationale d’intervention domaniale, en sa qualité de curateur de la succession vacante, absente à l’audience

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 11 juin 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Annabelle ORTEGA GONZALEZ

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [F] [W] et La direction nationale domaniale

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [F] [W] était propriétaire des lots nos 268, 505 et 591 au sein de la copropriété Résidence [11] située au [Adresse 5] à [Localité 12].

M. [F] [W] est décédé le 12 avril 2023. La succession du défunt n’ayant pas été liquidée dans les six mois suivant son décès, le syndicat des copropriétaires a sollicité la désignation de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (ci-après dénommée la DNID) en qualité de curateur à succession vacante.

Par ordonnance en date du 23 décembre 2024, le président du tribunal judiciaire de Bobigny a fait droit à cette demande.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, le [Adresse 13] [Adresse 10], pris en la personne de son syndic en exercice, a fait assigner la DNID, ès qualité de curateur à la succession vacante de M. [F] [W], devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– la condamner à lui payer la somme de 5 159, 27 euros au titre de la quote-part de charges de copropriété due au 13 mai 2025, outre 1229 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2025 ;

– la condamner à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

– la condamner à lui payer la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outres les dépens de l’instance.

À l’audience du 11 juin 2025, le [Adresse 13] [Adresse 10], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La DNID, en qualité de curateur à la succession vacante de M. [F] [W], ne comparaît pas ni n’est représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 08 août 2025, prorogé au 19 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution du défendeur

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile dispose que le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, bien que régulièrement assigné à personne morale, la DNID, en qualité de curateur à la succession vacante de M. [F] [W], n’a pas comparu ni n’était représenté lors de l’audience. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire..

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Avant l’approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires peut recouvrer des provisions, lesquelles sont exigibles dès lors que le budget de l’exercice concerné a bien été approuvé.

Il résulte par ailleurs de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 que les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aussi, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats un relevé de publicité foncière justifiant que M. [F] [W] était propriétaire des lots nos 268, 505 et 591 au sein de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 12].

Au soutien de sa demande portant sur des charges échus au 13 mai 2025, il produit :

– l’acte de décès de M. [F] [W] ;

– l’ordonnance portant désignation de la DNID en tant que curateur à la succession vacante de M. [F] [W] en date du 23 décembre 2024 ;

– les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des années 2022, 2023, et 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice écoulé et fixé le montant du budget prévisionnel de l’exercice en cours, outre les attestations de non-recours afférentes ;

– les appels de charges de copropriété des exercices du 01er janvier 2022 au 31 décembre 2022, du 01er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et du 01er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ;

– la copie de la mise en demeure réceptionnée par la DNID, en qualité de curateur à la succession vacante de M. [F] [W], en date du 28 février 2025 ;

– le relevé de compte du défendeur à la date du 13 mai 2025.

En l’absence de comparution du défendeur, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du syndicat des copropriétaires aux montants figurant dans l’assignation, nonobstant la production par ce dernier d’éléments d’actualisation de la dette lors de l’audience.

Il en résulte que la demande du syndicat des copropriétaires est fondée à hauteur de 5 159,27 euros, somme correspondant aux charges appelées sur la période du 01er avril 2023 au 13 mai 2025 titre de la quote-part de charges de copropriété arrêtée au 13 mai 2025, somme au paiement de laquelle il convient donc de la condamner.

En application de l’article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quand aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de l’assignation.

3. Sur la demande en paiement au titre des frais de recouvrement

Aux termes l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1 229 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats le contrat de syndic détaillant les prestations prises en charge, la copie de la mise en demeure ainsi que des factures des diligences effectuées par l’avocat.

Toutefois, les frais de constitution du dossier destiné à être remis à un commissaire de justice ou un avocat ne peuvent pas être imputés au copropriétaire débiteur dès lors qu’ils ne sont pas n au sens des dispositions susvisées et constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété, faisant partie des fonctions de base du syndic.

Il convient, en conséquence, de limiter la condamnation de la DNID en tant que curateur à la succession vacante de M. [F] [W] aux frais de mise en demeure d’un montant de 20 euros.

4. Sur la demande en dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte par ailleurs de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges de copropriété par M. [F] [W] découle de son décès et ne peut être imputé à la DNID en tant que curateur à la succession vacante de M. [F] [W]. De plus, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir subi un préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes dues.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article l’article 696 du code de procédure civile, la DNID, ès qualité de curateur à la succession vacante de M. [F] [W], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance.

Compte tenu de la situation respective du défendeur et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de la condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarte de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de M. [F] [W], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [11] située au [Adresse 5] à [Localité 12], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 5 159,27 euros au titre de sa quote-part de charges de copropriété due au 13 mai 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2025 ;

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de M. [F] [W], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [11] située au [Adresse 6] [Localité 12], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 20 euros au titre des frais de l’article 10-1 des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [11] située au [Adresse 6] [Localité 12] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de M. [F] [W] aux dépens ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [11] située au [Adresse 7] [Localité 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION