TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e FRANCESCHI

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e BARBIER

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/06103

N° Portalis 352J-W-B7G-CW6ML

N° MINUTE :

Assignation du :

17 mai 2022

JUGEMENT

rendu le 18 avril 2025

DEMANDERESSE

Madame [K] [E]

[Adresse 7]

[Localité 10]

représentée par Maître Alexis BARBIER de la SELARL BARBIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0042

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la S.A.S. ATRIUM GESTION

[Adresse 8]

[Localité 9]

représenté par Maître Catherine FRANCESCHI de la SELEURL FRANCESCHI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1525

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Léa GALLIEN, greffière,

Décision du 18 avril 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/06103 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW6ML

DÉBATS

A l’audience du 7 mars 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 18 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

_____________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [K] [E] est propriétaire d’un appartement au sixième étage d’un immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 5] ([Adresse 6].), qui constitue le lot de copropriété n°16. M. [M] et Mme [L] sont quant à eux propriétaires du lot n°15, situé au cinquième étage de l’immeuble.

Lors de l’assemblée générale du 9 mars 2022, les copropriétaires ont adopté une décision (n°25) donnant autorisation à M. [M] et Mme [L] de procéder à la démolition partielle de murs porteurs dans leur appartement.

Le procès-verbal de cette assemblée générale a été établi par le syndic le 24 mars 2022.

Par exploit d’huissier signifié le 17 mai 2022, Mme [K] [E] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de contester cette décision prise par l’assemblée générale le 9 mars 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 27 mars 2024, et au visa des articles 25 et 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Mme [K] [E] demande au tribunal de :

— prononcer l’annulation de la résolution n°25 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 mars 2022 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [K] [E] la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dispenser Madame [K] [E] du paiement des charges de copropriété relatifs au paiement de la présente procédure ;

— débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] de toutes ses demandes à l’encontre de Madame [K] [E].

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.

*

Décision du 18 avril 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/06103 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW6ML

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 janvier 2024 par voie électronique, et au visa des articles 10, 25 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— débouter Madame [E] de toutes ses demandes, fins et prétentions, en ce qu’elles sont mal fondées ;

— condamner Madame [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [E] aux entiers dépens.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 5 février 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 7 mars 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande en annulation de résolutions d’assemblée générale

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

L’article 26 de cette même loi dispose quant à lui que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

*

Au soutien de sa demande principale, Mme [K] [E] fait principalement valoir que la décision n°25 prise par l’assemblée générale des copropriétaires le 9 mars 2022 portera atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives, et entraînera l’aliénation d’une partie commune nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, si bien qu’il convenait de l’adopter à l’unanimité ; que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, il ne s’agit pas d’une demande d’autorisation de travaux fondée sur l’article 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; qu’en outre, les copropriétaires du lot n°15 n’ont pas mis l’assemblée générale en mesure de statuer de manière éclairée sur leur projet d’aménagement impliquant l’annexion d’une partie commune.

En réplique, le syndicat des copropriétaires fait principalement valoir que la décision contestée a valablement été soumise à la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires, dans la mesure où il s’agit uniquement d’une autorisation de travaux donnée à un copropriétaire ; que cette autorisation s’inscrit dans la continuité de décisions précédentes visant à permettre la création de nouveaux lots dans la courette de l’immeuble ; que l’autorisation accordée n’entraînera donc aucun empiétement sur les parties communes, et ne portera pas atteinte à la destination de l’immeuble ; qu’enfin, il est rapporté la preuve de l’information suffisante des copropriétaires par la production des documents techniques joints avec la convocation à l’assemblée générale.

Sur ce,

A titre liminaire, il convient de constater que Mme [K] [E] est recevable en son action, pour l’avoir exercée dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale contestée, et ce alors qu’elle dispose de la qualité d’opposante, pour avoir voté à l’encontre de cette décision.

La décision contestée (n°25), intitulée « Autorisation à donner à Monsieur [M] et Madame [L] propriétaires du lot 15 à l’effet de procéder à la démolition partielle de murs porteurs dans leur appartement selon rapport de l’architecte joint à la convocation », a été adoptée à la majorité de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. En raison de sa longueur, elle ne sera pas reproduite ci-après en intégralité, et il est renvoyé à la lecture du procès-verbal sur ce point.

— Sur les règles de majorité applicables

Mme [K] [E] soutient tout d’abord que l’autorisation de travaux accordée aux propriétaires du lot n°15 aura pour effet d’entraîner une « annexion » d’une surface de 2,87 m² constituant une partie commune, et de porter atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives, si bien que la décision aurait selon elle dû être adoptée à l’unanimité.

A l’examen des pièces produites aux débats, il apparaît en effet que les propriétaires du lot n°15 ont obtenu l’autorisation de démolir partiellement des murs porteurs, et ce afin de créer un plancher couvrant une courette (ou « puits de lumière ») et intégrer la surface conquise à leur appartement. Cette autorisation intervient dans la continuité de décisions d’assemblée générale prises les 22 avril 2004, 14 février 2005, 27 février 2006 et 6 mars 2007, qui ont pour objet de permettre à des copropriétaires de construire un plancher couvrant cette courette et constituer ainsi de nouveaux lots.

S’il est constant que les travaux projetés par les propriétaires du lot n°15 sont rendus possibles par une aliénation de parties communes, c’est cependant à tort que Mme [K] [E] soutient que cette aliénation n’a pas été soumise au vote des copropriétaires. La décision présentement contestée ne porte que sur l’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer des travaux affectant les parties communes (article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965), et repose sur une aliénation de parties communes précédemment décidée par l’assemblée générale, qui a d’ores et déjà créé de nouveaux lots, existants ou « virtuels » (lots en volume).

Ces décisions d’assemblée générale ont été adoptées suivant les règles de majorité applicables, et ne sont en toute hypothèse plus susceptibles de contestation.

Outre que la décision contestée n’est qu’une autorisation de travaux et non une aliénation de parties communes, et qu’elle devait ainsi être adoptée à la majorité de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il doit être relevé au surplus que l’aliénation de parties communes dont il s’agit ne devait pas être votée à l’unanimité.

Il doit en effet être rappelé que le syndicat des copropriétaires peut librement aliéner des parties communes de l’immeuble à la majorité des voix de tous les copropriétaires, dès lors que la conservation de celles-ci n’est pas nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

En l’espèce, à l’examen du règlement de copropriété, il apparaît que l’immeuble a une destination mixte (habitation et activité commerciale), dans la mesure où il comporte principalement des appartements à usage d’habitation mais également des locaux commerciaux en rez-de-chaussée. Il ne peut donc être sérieusement soutenu que la conservation d’une courette ceinte de murs et d’une superficie de 2,87 m² serait nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

Mme [K] [E] soutient également que la création d’un plancher couvrant la courette aura pour effet de porter atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives, dans la mesure où cela entraînera une baisse de luminosité dans son lot, ainsi qu’une diminution de la circulation d’air que permettait ce puits de lumière.

A supposer que cette diminution de la luminosité et cette perte de ventilation soient démontrées, la modification des conditions de jouissance évoquée à l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 s’entend de modifications significatives, qui changent sensiblement l’usage que le copropriétaire peut faire de ses parties privatives. Les atteintes invoquées par la demanderesse ne sont en toute hypothèse pas d’une intensité suffisante pour constituer la modification prévue à l’article susvisé.

En outre, il convient de rappeler que la juridiction ne peut se prononcer sur l’opportunité des décisions prises par le syndicat des copropriétaires, qui peut souverainement décider d’amoindrir les capacités de désenfumage ou la luminosité de l’immeuble.

C’est également à tort que la demanderesse soutient que « la création d’un lot dans la courette doit donc respecter les conditions visées dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 avril 2004 ». L’examen du procès-verbal de cette assemblée révèle en effet qu’aucune décision n’a été prise ce jour-là à la suite des propos de l’architecte de l’immeuble (résolution n°11 : « L’assemblée générale ne statue pas sur cette résolution… »).

Par ailleurs, il n’est aucunement exigé par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ou la réglementation que l’aliénation d’une partie commune au profit d’un copropriétaire s’effectue à titre onéreux, outre qu’il est établi que les copropriétaires du lot n°15 ont écrit au syndic le 17 juin 2022 afin de régulariser l’acquisition du lot n°37.

Décision du 18 avril 2025

8ème chambre 3ème section

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Enfin, le fait que des éléments d’équipement commun (« réseaux techniques ») soient possiblement situés dans la courette destinée à être annexée est sans aucune incidence sur la possibilité qu’a le syndicat des copropriétaires d’aliéner des parties communes. Il est très fréquent en pratique que de tels équipements communs (colonnes d’évacuation des eaux, gaines électriques) passent au sein de parties privatives, sans que cela n’engendre en soi un risque pour leur préservation.

Il apparaît ainsi que l’assemblée générale a valablement adopté la décision n°25 à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

— Sur l’information des copropriétaires

Mme [K] [E] fait également grief au syndicat des copropriétaires d’avoir adopté la décision contestée sans disposer des informations nécessaires pour statuer en toute connaissance de cause.

Comme le fait justement valoir le syndicat des copropriétaires, les dispositions de l’article 10 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 imposent au copropriétaire sollicitant une autorisation de travaux de fournir un « document précisant l’implantation et la consistance des travaux », et non un « dossier complet » comme le soutient la demanderesse.

L’autorisation de l’assemblée générale peut en outre valablement être accordée sous conditions, comme en l’espèce, étant rappelé que l’architecte de l’immeuble donne un avis technique que la copropriété est libre de suivre ou non, mais aucunement une « autorisation ».

A l’examen des pièces versées par le syndicat des copropriétaires, il apparaît que les copropriétaires du lot n°15 ont joint à leur demande d’autorisation divers documents techniques (compte-rendu d’architecte, diagnostic de structure et descriptif du projet) qui précisaient de manière suffisante l’implantation et la consistance des travaux.

Il ne peut être sérieusement soutenu qu’il ne serait « pas possible d’apprécier la teneur et la localisation des nouveaux lots créés », car leur consistance est aisément déterminable au regard des documents fournis, et du simple fait qu’ils sont constitués par l’espace situé entre les murs délimitant la courette, étage par étage.

Il apparaît en conséquence que l’assemblée générale des copropriétaires, en ce compris la demanderesse, était pleinement informée quant au projet de travaux envisagé et a pu se prononcer en toute connaissance de cause.

Pour l’ensemble des motifs qui précèdent, la décision n°25 a été adoptée de manière régulière et n’encourt donc pas l’annulation. Mme [K] [E] sera ainsi déboutée de sa demande.

2 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [K] [E], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, Mme [K] [E] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Mme [K] [E] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [K] [E] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Mme [K] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 11], le 18 avril 2025.

La greffière Le président