Min N° 25/00376

N° RG 24/05363 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDYOT

Mme [S] [V] épouse [R]

Mme [W] [R]

M. [J] [R]

C/

Mme [N] [Z] épouse [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 30 avril 2025

DEMANDEURS :

Madame [S] [V] épouse [R]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Madame [W] [R]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Monsieur [J] [R]

[Adresse 11]”

[Localité 8]

représentés par M^e Christophe OHMER, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [N] [Z] épouse [Y]

[Adresse 6]

[Localité 1]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 19 février 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Christophe OHMER

Copie délivrée

le :

à : Madame [N] [Z] épouse [Y]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2023, Madame [S] [V] épouse [R], Madame [W] [R] et Monsieur [J] [R] ont donné à bail à Madame [N] [Z] épouse [Y] un appartement situé [Adresse 3]) à [Localité 10], pour un loyer mensuel de 665 euros, et 40 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2024, Madame [S] [V] épouse [R], Madame [W] [R] et Monsieur [J] [R] ont fait signifier à Madame [N] [Z] épouse [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.410 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 23 mai 2024, Madame [S] [V] épouse [R], Madame [W] [R] et Monsieur [J] [R] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024, Madame [S] [V] épouse [R], Madame [W] [R] et Monsieur [J] [R] a fait assigner Madame [N] [Z] épouse [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [N] [Z] épouse [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,condamner Madame [N] [Z] épouse [Y] au paiement des sommes suivantes :◦

la somme de 3.667,98 euros au titre de la dette locative arrêtée au 7 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 21 mai 2024,◦une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à libération effective des lieux ◦la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile◦les dépens, comprenant les frais du commandement de payer et ceux liés à la procédure d’exécution forcée ,ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 22 octobre 2024.

À l’audience du 19 février 2025, Madame [S] [V] épouse [R], Madame [W] [R] et Monsieur [J] [R], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes et actualisent la créance à la somme de 7.311,74 euros arrêtée au 3 février 2025 loyer du mois de janvier 2025 inclus. Ils soulignent qu’il n’y a pas eu de reprise de paiement du loyer, et s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

Les demandeurs soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [N] [Z] épouse [Y] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 21 mai 2024. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [N] [Z] épouse [Y], ne conteste pas le principe de la dette, indique avoir quitté le logement depuis le 9 novembre 2024, qu’un état des lieux a été réalisé le 15 février 2025 et avoir remis les clés. Elle ajoute percevoir des revenus mensuels de 1.900 euros et avoir deux enfants à charge en garde alternée. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l’espèce, Madame [N] [Z] épouse [Y] assignée à l’étude du commissaire de justice, a comparu à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Madame [S] [V] épouse [R], de Madame [W] [R] et de Monsieur [J] [R] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 23 décembre 2023, du commandement de payer délivré le 21 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 3 février 2025 que les demandeurs rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [N] [Z] épouse [Y] à payer à Madame [S] [V] épouse [R], Madame [W] [R] et Monsieur [J] [R] la somme de 7.311,74 euros, au titre des sommes dues au 3 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 21 mai 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 2 juillet 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 23 décembre 2023 à compter du 2 juillet 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [N] [Z] épouse [Y] justifie de sa situation personnelle et financière mais ne démontre pas avoir repris le versement intégral du loyer courant. Les conditions légales d’obtention de délais de paiement ne sont donc pas remplies, et les bailleurs s’y opposant, la locataire sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [N] [Z] épouse [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [N] [Z] épouse [Y] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 2 juillet 2024, Madame [N] [Z] épouse [Y] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [N] [Z] épouse [Y] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [N] [Z] épouse [Y] succombant en la cause, il convient de la condamner aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 mai 2024.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner Madame [N] [Z] épouse [Y] à payer à Madame [S] [V] épouse [R], Madame [W] [R] et Monsieur [J] [R] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de Madame [S] [V] épouse [R], Madame [W] [R] et Monsieur [J] [R] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 décembre 2023 entre Madame [S] [V] épouse [R], Madame [W] [R] et Monsieur [J] [R] d’une part, et Madame [N] [Z] épouse [Y] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10], sont réunies à la date du 2 juillet 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [N] [Z] épouse [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [N] [Z] épouse [Y] à compter du 2 juillet 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [N] [Z] épouse [Y] à payer à Madame [S] [V] épouse [R], Madame [W] [R] et Monsieur [J] [R] la somme de 7.311,74 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 3 février 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [N] [Z] épouse [Y] à payer à Madame [S] [V] épouse [R], Madame [W] [R] et Monsieur [J] [R] l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à complète libération des lieux ;

DEBOUTE Madame [N] [Z] épouse [Y] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [N] [Z] épouse [Y] à payer à Madame [S] [V] épouse [R], Madame [W] [R] et Monsieur [J] [R] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [N] [Z] épouse [Y] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 mai 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE