TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

PROCEDURES ORALES

JUGEMENT DU 27 Avril 2026

N° RG 26/00026 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L7XE

JUGEMENT DU :

27 Avril 2026

S.D.C. IMMEUBLE HARMONY [Adresse 4] [Localité 2] représenté par son syndic [V]

C/

[P] [Y]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 27 Avril 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 02 Février 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe;

ENTRE :

DEMANDEUR

S.D.C. IMMEUBLE HARMONY [Adresse 4] [Localité 2] représenté par son syndic [V]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant

représenté par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par M^e Anne-Marie QUESNEL, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDERESSE

Madame [P] [Y]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [P] [Y] est propriétaire des lots n°13 et 124 correspondants respectivement à un appartement et un parking au sein de l’ensemble immobilier HARMONY, sis [Adresse 7] à [Localité 5].

Se prévalant de charges de copropriétés restées impayées et de mises en demeure demeurées infructueuses, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC HARMONY, sis [Adresse 8] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [V] [Localité 6] REPUBLIQUE, a fait délivrer à la copropriétaire un commandement de payer les charges par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC HARMONY, sis [Adresse 8] à NOYAL-CHÂTILLON-SUR-SEICHE (35230), représenté par son syndic en exercice, le cabinet [V] RENNES REPUBLIQUE, a fait assigner Mme [P] [Y] devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement desdites sommes.

Ainsi, au bénéfice de l’exécution provisoire, et au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10 et 10-1, et du décret d’application du 17 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Mme [P] [Y] au paiement des sommes suivantes :

2.519,67 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 3ème trimestre 2025 incluse) outre la capitalisation des intérêts, 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 février 2026.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Il a entendu, oralement, se référer aux termes de son assignation sauf à préciser que la dette actualisée au 1er janvier 2026 s’élève à 2.821,80 euros.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires rappelle que sa créance est certaine, liquide et exigible puisqu’elle résulte des décisions des assemblées générales ayant approuvé les comptes et fixé le montant du budget prévisionnel et des provisions. Il souligne que la copropriétaire ne règle plus les charges afférentes à ses lots depuis plusieurs mois et n’a pas régularisé la situation malgré l’envoi de mises en demeure. Il considère que le comportement répétitif et injustifié de la copropriétaire entraîne un préjudice direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires de la créance justifiant l’octroi de dommages et intérêts.

Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice délivré selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile, Mme [P] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 27 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément aux articles 15 et 16 du Code de procédure civile, les pièces versées à l’audience par le demandeur n’ayant pas été préalablement communiquées à la défenderesse, seront écartées des débats.

1. Sur la demande au titre des charges de copropriétés et des frais

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 10-1 de la même loi précise que par dérogation au deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la propriété de Mme [P] [Y] concernant les lots n°13 et 124 de la copropriété litigieuse.

Il produit le contrat de syndic applicable du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2026, avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tels que les frais de mise en demeure et la constitution de dossier, sa transmission et son suivi à un avocat.

Il fournit également les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 25 avril 2022, 28 septembre 2023, 24 octobre 2024 ayant, entre autres, approuvé les comptes du 1er avril 2022 au 31 mars 2024, voté le budget prévisionnel du 1er avril 2023 au 31 mars 2026, et les travaux mis en œuvre, avec les appels de provisions et les états de répartition correspondants.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires actualise le montant de sa créance en produisant un décompte arrêté au 1er janvier 2026. Toutefois, il ne justifie pas en avoir préalablement informé la défenderesse. En application des articles 4, 15 et 16 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur et de précision dans l’acte introductif d’instance d’une possible actualisation des sommes réclamées à l’audience, seules les demandes telles que fixées dans l’assignation seront examinées.

Le décompte, édité le 6 août 2025, mentionne un solde débiteur de 2.519,67 euros, appel de provisions pour charges du 1er juillet 2025 inclus.

Ce décompte laisse apparaître l’imputation de nombreux frais de recouvrement. Il convient de les examiner selon leur nature :

— Les frais de mises en demeure et de relances,

Le coût de ces actes sont imputées, pour la somme de 52 euros chacun, les 18 novembre 2022, 8 décembre 2022, 16 février 2023, 10 mars 2023, 15 novembre 2023, 11 décembre 2023, 14 février 2024, 5 mars 2024, 28 mai 2024 et 30 août 2024.

Les copies des lettres recommandées adressées les 18 novembre 2022, 21 février 2023, 15 novembre 2023, 12 décembre 2023, 7 mars 2024, 28 mai 2024, 30 août 2024 et 14 novembre 2024 sont produites.

Leur envoi n’étant pas justifié, les factures produites étant insuffisantes à elles-seules pour se faire, les mises en demeure des 8 décembre 2022, 10 mars 2023, 14 février 2024 seront écartées, soit une somme de 156 euros (soit 52 € x 3).

— Les frais de dernier avis avant poursuites,

Des frais de « dernier avis avant poursuites » sont quant à eux imputés les 16 décembre 2022 pour 53,17 euros, le 3 février 2023 pour 54 euros, le 17 mars 2023 pour 53,17 euros, le 15 décembre 2023 pour 53,17 euros, le 8 mars 2024 pour 53,17 euros.

Ces frais non suivis d’effet et de poursuites judiciaires effectives, malgré l’absence de paiement de la copropriétaire, n’apparaissent nullement nécessaires. Ils seront déduits de la créance, soit 266,68 euros.

— Les frais de commandement de payer,

Des frais de commandement de payer sont imputés les 31 janvier 2023 pour 112,20 euros, 15 février 2023 pour 79,87 euros, le 7 septembre 2024 pour 54 euros, le 14 octobre 2024 pour 138,32 euros. Le commandement de payer, notifié le 14 octobre 2024, est versé aux débats. Il est noté que la copropriétaire a effectué quelques paiements par la suite.

Au vu du nombre de lettres recommandées et de l’absence de poursuites effectives malgré les avertissements, la nécessité de l’ensemble de ces commandements de payer n’est pas démontrée.

De plus, seul le dernier étant produit et celui-ci ayant été effectivement suivi d’effet, son coût de 138,32 euros, correspondant à celui porté à l’acte, sera mis à la charge de la copropriétaire.

— Les frais dit de « honoraires suivi contentieux »,

Enfin, des frais dit de « honoraires suivi contentieux » sont imputés le 20 septembre 2024 pour un montant de 117,60 euros. La facture produite mentionne la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice.

Le contrat de syndic précise, en son article 9, que ces frais sont dus uniquement en cas de diligences exceptionnelles et calculés selon le barème horaire prévu à l’article 7.2.1, soit 117,60 euros l’heure.

Force est de constater que le demandeur ne justifie pas du caractère exceptionnel des diligences accomplies. Ce coût ne saurait être mis à la charge de la copropriétaire.

Ainsi, la créance peut être arrêtée à la somme de 1.979,39 euros (soit 2.519,67 € – 156 € – 266,68 € – 117, 60 €).

En conséquence, Mme [P] [Y] sera condamnée à régler au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC HARMONY, sis [Adresse 8] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [V] [Localité 6] REPUBLIQUE, la somme de 1.979,39 euros au titre des charges de copropriétés et des frais arrêtés 6 août 2025, 2ème appel de provisions pour charges inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

La capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

2. Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le seul fait pour Mme [P] [Y] de ne pas régler les sommes dues au titre des charges de copropriété est insuffisant pour caractériser sa mauvaise foi. Le syndicat des copropriétaires ne se prévalant d’aucune autre circonstance de nature à caractériser la mauvaise foi de l’intéressée et ne justifiant pas de la réalité des difficultés de la copropriété en lien avec l’attitude de la débitrice, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée.

3. Sur les mesures accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [P] [Y], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, tenu aux dépens, Mme [P] [Y] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC HARMONY, sis [Adresse 8] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [V] [Localité 6] REPUBLIQUE, la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE Mme [P] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC HARMONY, sis [Adresse 8] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [V] [Localité 6] REPUBLIQUE, la somme de 1.979,39 euros au titre des charges de copropriétés et des frais arrêtés 6 août 2025, 2ème appel de provisions pour charges inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [P] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC HARMONY, sis [Adresse 8] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [V] [Localité 6] REPUBLIQUE, la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [P] [Y] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,