— N° RG 25/00329 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD4D2

Date : 11 Juin 2025

Affaire : N° RG 25/00329 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD4D2

N° de minute : 25/00300

Formule Exécutoire délivrée

le :

à :

Copie Conforme délivrée

le : 12-06-2025

à : M^e Audrey CAGNEAUX-DUMONT + dossier

M^e Morgane LAMBRET

M^e Fabrice NORET

M^e Marie-Odile PEROT – CANNAROZZO

Régie

Service Expertise

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le ONZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ, par Monsieur Arnaud MARCANGELI, Juge au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDEURS

Monsieur [J] [T]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Audrey CAGNEAUX-DUMONT, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

Madame [M] [U]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Audrey CAGNEAUX-DUMONT, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSES

S.A.R.L. MONDIAL GESTION exploitant sous l’enseigne ORPI

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Marie-Odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, avocat plaidant

Syndicat des copropriétaiers de l’immeuble du [Adresse 10] et [Adresse 4] représenté par son syndic la société MONDIAL GESTION

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Fabrice NORET, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

SA AXA FRANCE IARD

[Adresse 3]

[Localité 14]

représentée par M^e Morgane LAMBRET, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, substitué par M^e Carine FONTAINE, avocat au barreau de MEAUX

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 07 Mai 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 27 juin 2023, Monsieur [J] [T] et Madame [M] [U] ont acquis un ensemble immobilier sis [Adresse 13] et [Adresse 9] à [Localité 16]. L’ensemble est compris dans un immeuble R+3 composé de huit lots de copropriétés lesquelles sont assurées auprès de la compagnie AXA FRANCE IARD selon police d’assurance n°377700187 tandis que le syndicat de copropriétaire est constitué auprès de la société MONDIAL GESTION exerçant sous l’enseigne agence ORPI.

Suivant procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires en date du 3 juillet 2023, il était voté des travaux de réfections sur les parties communes dans les conditions de majorité de l’article 24 de la loi du 18 juillet 1965. Au cours de cette même assemblée, il était décidé d’annuler partiellement l’appel de fonds travaux du 5 novembre 2021 relatifs aux travaux de toiture. Par suite, le syndicat des copropriétaires transmettait un devis réalisé auprès de la société PEINTURES LEVEQUES pour un montant de 4488.11 € TTC.

Par courriel en date des 11 décembre 2023, 21 janvier 2024, 7 mars 2024, 23 mars 2024 et par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 juin 2024, Monsieur [J] [T] et Madame [M] [U] dénonçaient auprès de l’agence ORPI la nécessité de procéder à des travaux de débouchage de la gouttière et alertaient sur l’état de délabrement de l’immeuble.

Le 04 mai 2024, Monsieur [J] [T] et Madame [M] [U] mandataient le cabinet DJHM. Celui-ci dressait un rapport aux termes duquel il objectivait “une couverture dans un assez bon état général excepté une couverture en tuiles plates en fin de vie. Les liteaux n’assurent plus le bon maintien des tuiles et ces dernières sont dans un état de vétusté très avancées. Il faut prévoir la réfection complète. Pour le reste des couvertures, un entretien est nécessaire comprenant le remaniage des tuiles déplacées ainsi que le remplacement des tuiles cassées ou manquantes.”

Suivant procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires en date du 8 juillet 2024, il était voté, conformément à la majorité de l’article 25 de la loi du 18 juillet 1965, les travaux de ravalement côté cours, travaux de toiture et le financement y afférent.

Par arrêté municipal en date du 1er octobre 2024, le maire de [Localité 15] ordonnait l’évacuation immédiate de toutes les personnes présentes dans le bâtiment avec recours à la police nationale jusqu’à réalisation de travaux du bâtiment.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 08 octobre 2024 adressée à l’agence ORPI, Monsieur [J] [T] et Madame [M] [U] sollicitaient l’organisation en urgence d’une assemblée générale.

Les travaux de réfection et de toiture étaient réalisés, selon émission de facture par la société DJHM COUVERTURE, le 30 octobre 2024 et un rapport d’intervention était dressé le même jour.

Le 24 octobre 2024, l’agence ORPI mandatait la société ACEE pour établir un rapport de visite. Le rapport était dressé le 06 novembre 2024 et celui-ci mettait en exergue “qu’il avait été envisagé de réparer la structure et la façade de la cage d’escalier mais il faut en fait démolir et reconstruire la maçonnerie des façades car trop hétéroclite et instable. Cette intervention nécessitera un étaiement total des volées d’escaliers en bois afin de conserver l’ouvrage. Cela implique la reprise complète de la toiture terrasson zinc protégeant la cage d’escalier.”

— N° RG 25/00329 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD4D2

Un second rapport était dressé par la société CITEMETRIE qui faisait état “du mur de l’escalier fortement dégradé par un ruissèlement d’eau provenant du toit en zinc, présentant un risque de chute de pierres et une fragilisation de la structure de l’escalier en bois mettant en péril la sécurité des personnes et la stabilité du bâtiment, un plancher haut du local commun situé au rez-de-chaussée présentant des fissures importantes (malgré travaux de confortement déjà réalisés), un panc en zinc au dessus de l’escalier en mauvais état présentant une faible pente (traces de stagnation et d’infiltration d’eau au droit de l’héberge qui seraient à l’origine de ruissellements ayant provoqué la dégradation du mur d’échiffre de l’escalier, la chute de pierres et la prise de l’arrêté d’urgence”.

Par suite, un audit structurel était réalisé à l’initiative de l’agence ORPI faisant état des mêmes constatations.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice en date respectivement des 26 mars et 3 avril 2025, Monsieur [J] [T] et Madame [M] [U] ont fait assigner la société MONDIAL GESTION exploitant sous l’enseigne ORPI ès qualité de syndic, la S.A AXA FRANCE IARD et le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12] représenté par son syndic la S.A.R.L MONDIAL GESTION devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

A l’audience du 7 mai 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [J] [T] et Madame [M] [U] ont maintenu les termes de leurs exploits introductifs d’instance.

La société MONDIAL GESTION exploitant sous l’enseigne ORPI ès qualité de syndic, la S.A AXA FRANCE IARD et le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] [Adresse 9] représenté par son syndic la S.A.R.L MONDIAL GESTION, valablement représentées, ont formulé les protestations et réserves d’usage.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2025, date de la présente ordonnance.

SUR CE,

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure et notamment des nombreuses investigations techniques que l’immeuble présente une dangerosité manifeste dû notamment à l’état de vétusté et la fragilisation de ses structures.

A ce stade, l’origine des désordres n’est pas déterminée. La mesure sollicitée au visa des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile aura pour but de les déterminer au contradictoire de chacune des parties. Elle aura également pour but de conserver et/ou établir des preuves avant, le cas échéant, tout procès au fond.

Au regard de ces éléments, Monsieur [J] [T] et Madame [M] [U] disposent d’un motif légitime à faire établir les désordres allégués.

Ainsi, il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de Monsieur [J] [T] et de Madame [M] [U] le paiement de la provision initiale.

La demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens devront demeurer à la charge de Monsieur [J] [T] et de Madame [M] [U].

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Ordonnons une mesure d’expertise,

Désignons pour y procéder

Monsieur [D] [I]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.13.40.09.18

Email : [Courriel 17]

avec mission de :

— entendre les parties et tous sachants,

— prendre connaissance de tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux situés [Adresse 13] et [Adresse 9] à [Localité 16] après y avoir convoqué les parties,

— examiner les lieux objet du litige, dire s’ils sont affectés des désordres et des non conformités mentionnés par les demandeurs dans leur assignation,

— dans l’affirmative, les décrire, en rechercher les causes et préciser pour chacun d’eux s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans leur mise en oeuvre, d’un non respect des règles de l’art, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause,

— fournir tout renseignement technique et de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices de toute nature éventuellement subis, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant du sinistre, notamment le préjudice de jouissance,

— décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et aux non conformités constatés ; en évaluer le coût poste par poste après avoir, le cas échéant, examiné et discuté les devis ou propositions chiffrées présentés par les parties dans le délai qu’il leur aura imparti ; préciser la durée des travaux préconisés,

— donner son avis sur la solution économiquement la plus raisonnable,

— donner tous éléments permettant d’apprécier les préjudices subis par Monsieur [J] [T] et par Madame [M] [U] du fait des désordres, des non conformités et des travaux de reprise à effectuer ; en proposer une évaluation chiffrée,

— indiquer le montant de la dépréciation de l’immeuble pour le cas où il ne pourrait pas être remédié à certaines malfaçons,

— s’il y a lieu, proposer un compte entre les parties,

— d’une manière générale, faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

* en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable,

* fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

* rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai ;

Disons qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert, ce dernier pourra autoriser les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre des demandeurs, par des entreprises qualifiées de son choix; que, dans ce cas, l’expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

Fixons à la somme de 5000 € le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par Monsieur [J] [T] et par Madame [M] [U] à la Régie de ce tribunal au plus tard le 11 août 2025;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ces délais impératifs, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire dans les SIX MOIS de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle,

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du code de procédure civile,

Laissons les dépens à la charge de Monsieur [J] [T] et de Madame [M] [U],

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Président