— N° RG 24/05258 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDYHQ

Min N° 25/00130

N° RG 24/05258 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDYHQ

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SIS [Adresse 3]

C/

M. [C] [F] [D]

Mme [A] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGEMENT DU 05 février 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SIS [Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Laetitia CORBIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [F] [D]

[Adresse 1]

[Localité 6]

comparant

Madame [A] [D]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Monsieur [C] [F] [D]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine,

DÉBATS :

Audience publique du : 11 décembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laetitia CORBIN

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [C] [F] [D] et Madame [A] [D]

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [D] et Madame [A] [D] sont propriétaires des lots de copropriété n° 95 (appartement) et 85 (parking) situés [Adresse 4]) à [Localité 8].

Le 22 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à MEAUX (77100), représenté par son syndic le cabinet S.R.I sis à MEAUX (77100), a fait assigner Monsieur [C] [D] et Madame [A] [D] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

condamner solidairement Monsieur [C] [D] et Madame [A] [D] à lui payer la somme de 6.434,76 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 21 août 2024 (3ème appel de provisions de charges 2024 inclus),condamner Monsieur [C] [D] et Madame [A] [D] à lui payer la somme de 48 euros au titre des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,condamner solidairement Monsieur [C] [D] et Madame [A] [D] à lui payer la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,condamner solidairement Monsieur [C] [D] et Madame [A] [D] à lui payer la somme de 1.500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 décembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], représenté par son syndic le cabinet S.R.I sis à [Localité 8], est représenté à l’audience par son conseil et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [C] [D] et Madame [A] [D] ne se sont pas acquittés de leur quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Cités par actes remis à étude, Monsieur [C] [D] comparaît à l’audience, indiquant représenter Madame [A] [D], mais ce dernier n’a ps transmis en cours de délibéré de pouvoir régulier conformément à son engagement.

Madame [A] [D] ne comparaît donc pas et n’est pas représentée à l’audience.

Monsieur [C] [D] occupe un emploi de cuisinier pour un salaire mensuel de 2.600 euros. Il a expliqué que sa conjointe était sans emploi, mère au foyer elle s’occupe de leurs 5 enfants, le couple percevant des allocations mensuelles par la CAF à hauteur de 900 euros. Le couple vit dans une maison sans crédit immobilier, sauf pour ledit le logement acquis en investissement locatif et dans lequel il n’y avait plus de locataire depuis le mois de mai 2024 le nouveau bail signé ayant débuté au 1er janvier 2025. Il a sollicité des délais de paiement de la dette sur 8 mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera statué sur les demandes visées par l’assignation délivrée aux défendeurs, aucune actualisation n’étant possible du fait d’ absence de la défenderesse à l’audience.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], représenté par son syndic le cabinet S.R.I sis à [Localité 8], verse aux débats:

un contrat de syndic Cabinet S.R.I sis à [Localité 7] désigné par l’Assemblée générale du 6 décembre 2024 et le contrat antérieur désigné par l’Assemblée générale du 31 mai 2023,un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [C] [D] et Madame [A] [D] sont propriétaires du lot n° 95 (appartement) et 85 (parking) situé [Adresse 4]) à [Localité 9] décompte daté du 21 août 2024,les appels de fonds,les procès-verbaux d’Assemblée générale tenues les 31 janvier 2023, 31 mai 2023 et 5 juillet 2024 et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [C] [D] et Madame [A] [D] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 6.434,76 euros (hors frais de relance, mises en demeure et de procédure d’un montant de 48 euros).

Conformément à l’article 1310 du code civil, Monsieur [C] [D] et Madame [A] [D] seront tenus solidairement au paiement.

Il convient, en conséquence, de solidairement Monsieur [C] [D] et Madame [A] [D] au paiement de la somme de 6.434,76 euros, au titre des charges dues à la date du 21 août 2024, provisions de charges pour la période du 3ème trimestre 2024 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 novembre 2024, date de l’assignation.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il résulte du décompte arrêté au 21 août 2024 que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], représenté par son syndic le cabinet S.R.I sis à [Localité 8], réclame le remboursement de tous les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de ladite créance.

Le demandeur produit un décompte sur lequel figure les sommes suivantes :

48 euros pour les deux lettres de mise en demeure des 17 juin 2022 et 13 mars 2023.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], représenté par son syndic le cabinet S.R.I sis à [Localité 8] est donc fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [C] [D] et Madame [A] [D] seul, la somme de 48 euros au titre des mises en demeure.

Par conséquent, Monsieur [C] [D] et Madame [A] [D] seront solidairement condamnés à payer la somme de 48 euros le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], représenté par son syndic le cabinet S.R.I sis à [Localité 8], au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 novembre 2024, date de l’assignation.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], représenté par son syndic le cabinet S.R.I sis à [Localité 8], ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement de droit commun

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de 24 mois.

Le demandeur est défavorable à l’octroi de délais de paiement au profit du défendeur.

Monsieur [C] [D] et Madame [A] [D] a expliqué la dette par l’absence de locataires dans le logement depuis le mois de mai 2024 alors que ce dernier avait été acheté en investissement locatif, ce qui a donc engendré une baisse des ressources du couple avec nécessité de régler les échéances du crédit immobilier. Il sollicite l’octroi de délais de paiement de droit commun sur un échéancier de 8 mois.

Compte tenu de la situation des défendeurs et du nouveau bail ayant été signé en janvier 2025, il y a donc lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement en lui octroyant un délai de paiement sur les délais de droit commun de 24 mois, la demande du défendeur paraissant disproportionné au regard des ressources et de la composition du foyer d’autant que cette échéancier reste soumis au fait que les défendeurs doivent continuer à régler leurs charges trimestrielles, seule le règlement de la dette faisant l’objet de délais.

En conséquence, Monsieur [C] [D] et Madame [A] [D] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette en 23 mensualités d’un montant de 270 euros et la 24ème mensualité soldant la dette, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision.

L’attention de Monsieur [C] [D] et Madame [A] [D] est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, la dette sera entièrement exigible, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [C] [D] et Madame [A] [D] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique des défendeurs, il convient de condamner ceux-ci in solidum à payer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], représenté par son syndic le cabinet S.R.I sis à [Localité 8], la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [D] et Madame [A] [D] à verser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], représenté par son syndic le cabinet S.R.I sis à [Localité 8], la somme de 6.434,76 euros, au titre des charges dues à la date du 21 août 2024 (provisions de charges pour la période du 3ème trimestre 2024 incluses), ainsi que la somme de 48 euros au titre des frais de recouvrement ; ces sommes étant majorées des intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2024, date de l’assignation ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 8], représenté par son syndic le cabinet S.R.I sis à [Localité 8], de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

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AUTORISE Monsieur [C] [D] et Madame [A] [D] à s’acquitter de la dette en 23 mensualités de 270 euros minimum chacune et une 24ème mensualité soldant la dette, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en revanche, si une seule mensualité reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [D] et Madame [A] [D] à verser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], représenté par son syndic le cabinet S.R.I sis à [Localité 8], la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [D] et Madame [A] [D] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière, La juge,