Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp fond, 21 mars 2025, n° 25/00104

TJ Toulouse 21 mars 2025

Arguments

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Accepté
Violation des obligations contractuelles par les locataires
La cour a constaté que les locataires ont effectivement abandonné le logement à des tiers sans en informer les bailleurs, ce qui constitue un manquement grave aux obligations contractuelles.
Accepté
Préjudice découlant de l'occupation indue
La cour a jugé que les bailleurs ont droit à une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer et des charges, en raison de l'occupation illégale des lieux.
Rejeté
Troubles et nuisances causés par les locataires
La cour a estimé que les bailleurs n'ont pas prouvé un préjudice matériel ou moral en lien avec les nuisances alléguées.
Accepté
Frais exposés pour faire valoir leurs droits
La cour a jugé que les bailleurs ont engagé des frais pour faire valoir leurs droits, justifiant ainsi la condamnation des locataires à verser une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp fond, 21 mars 2025, n° 25/00104
Numéro(s) :	25/00104
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Anne-Laure CHAZANAnne-Elisabeth DEZARD

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/00104 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TV4T

JUGEMENT

N° B

DU : 21 Mars 2025

[Y] [R]

[O] [I] épouse [R]

[W] [C]

[H] [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 21 Mars 2025

à M^e DEZARD

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 21 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 Janvier 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [Y] [R], demeurant [Adresse 4]

Mme [O] [I] épouse [R], demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Anne-Elizabeth DEZARD, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Anne-laure CHAZAN, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [W] [C], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Mme [H] [C], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat ayant pris effet le 3 mai 2019, Monsieur [Y] [R] et Madame [O] [I] épouse [R] ont donné à bail à Monsieur [W] [C] et Madame [H] [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3].

Par acte d’huissier du 9 octobre 2024, Monsieur [Y] [R] et Madame [O] [I] épouse [R] ont fait assigner Monsieur [W] [C] et Madame [H] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] pour obtenir :

— le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour faute,

— en conséquence, l’expulsion immédiate des locataires et de tous occupants de leur chef au besoin avec assistance de la force publique et d’un serrurier,

— la non-application des dispositions des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— la condamnation solidaire de ces derniers à leur payer :

* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges de la résiliation à la restitution des clés,

* 5000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

* 1000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer

— à titre subsidiaire l’onjonction de cesser toute nuisances au sein de la copropriété sous astreinte de 500€.

A l’audience du 23 janvier 2025, Monsieur [Y] [R] et Madame [O] [I] épouse [R], représentés par leur conseil reprennent les termes de leur assignation excepté pour l’expulsion dont ils se désistent au motif que les occupants du logement sont partis.

Ils font valoir au soutien de leur demande que les locataires ont violé leur obligation d’user personnellement du logement dans la mesure où ils ont donné ou cédé les lieux sans autorisation à d’autres personnes. Ils invoquent également la violation de l’obligation de jouissance paisible en raison des troubles persistants qu’ils ont causé et qui ont été dénoncés par le syndic et les occupants de l’immeuble.

Bien que convoqués par acte d’huissier remis à un tiers selon les modalités prévues à l’article 658 du Code procédure civile, Monsieur [W] [C] et Madame [H] [C] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Sur le désistement

Il convient de donner acte à Monsieur [Y] [R] et Madame [O] [I] épouse [R] de leur désistement concernant leur demande d’expulsion et de suppression des délais des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution compte tenu du départ des occupants des lieux.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code Civil applicable au contrat de location liant les parties, le preneur est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d’une obligation essentielle consistant à user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et aux termes des conditions générales du contrat de bail, le locataire est tenu des obligations principales suivantes : user des locaux et éléments d’équipement loués suivant la destination prévue au contrat.

L’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose quant à lui “Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation…”

En outre, aux termes de l’article 2.2 « Obligations générale du locataire » du contrat de bail ayant pris effet le 3 mai 2019 « le locataire ne peut sous-louer tout ou partie de son logement sans l’accord écrit du bailleur ».

Le bailleur est fondé en application combinée des articles 1728,1729 et de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, à obtenir la résiliation du bail, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d’user de la chose raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

En l’espèce, Monsieur [Y] [R] et Madame [O] [I] épouse [R] versent aux débats :

— un courrier en date du 29 juillet 2024 d’une résidente de l’immeuble, Madame [P], qui mentionne qu’un couple et quatre enfants occupent l’appartement depuis le départ de la famille [C]

— la photographie de la boîte aux lettre de l’appartement litigieux portant le nom de [B] [X]

— une sommation interpellative du 18 juillet 2024 d’un commissaire de justice qui mentionne que le nom de [C] ne figure plus sur la boîte aux lettres, que Monsieur [X] [J] reconnaît occuper les lieux, qu’il est le cousin de Monsieur [C] et qu’il verse directement le loyer à l’agence, que Madame [J] épouse de Monsieur [J] est également présente dans le logement.

Il apparaît donc que l’appartement loué à Monsieur [W] [C] et Madame [H] [C] a été occupé pendant plusieurs mois par des personnes non désignées dans le contrat de location et ce en violation des dispositions du contrat de bail et qu’il peut être considéré que Monsieur [W] [C] et Madame [H] [C] en abandonnant le logement et en le laissant à des membres de leur famille sans en informer leur bailleur, ont porté atteinte à la destination des lieux, manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires, et sans qu’il soit besoin d’évoquer le trouble de jouissance paisible également invoqué par les bailleurs.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

La résiliation ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation du local donné à bail, ils seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail et ce afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 21 mars 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1240 du Code civil dispose que “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Les bailleurs sollicitent la somme de 5000€ au titre de leur préjudice subi par la faute de Monsieur et Madame [C] du fait des troubles et nuisances causés par ces derniers depuis plusieurs mois.

Cependant, il sera relevé que si les bailleurs versent des éléments pouvant démontrer certaines nuisances causées par Madame et Monsieur [C] (courrier syndic et attestations de résidents de l’immeuble), dont la gravité apparaît cependant relative, ils ne démontrent pas de préjudice matériel ou moral causé en lien avec ces troubles.

Les bailleurs seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [C] et Madame [H] [C], partie perdante, supporteront la charge des dépens sans que soit compris les frais du commandement de payer qui n’était pas obligatoire dans le cadre de cette procédure.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû engager Monsieur [Y] [R] et Madame [O] [I] épouse [R] pour faire valoir leur droits, Monsieur [W] [C] et Madame [H] [C] seront condamnés à leur verser la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu à effet au 3 mai 2019 entre Monsieur [Y] [R] et Madame [O] [I] épouse [R] d’une part et Monsieur [W] [C] et Madame [H] [C] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7], aux torts exclusifs des défendeurs à la date du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [C] et Madame [H] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DONNE ACTE à Monsieur [Y] [R] et Madame [O] [I] épouse [R] de leur désistement s’agissant de la demande d’expulsion et de suppression des délais des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place dont le sort sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [C] et Madame [H] [C] à verser à Monsieur [Y] [R] et Madame [O] [I] épouse [R] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 21 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [C] et Madame [H] [C] à verser à Monsieur [Y] [R] et Madame [O] [I] épouse [R] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [C] et Madame [H] [C] aux dépens qui ne comprendront pas les frais du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

La greffière, La vice-présidente