Tribunal Judiciaire de Meaux, 1re chambre section 2, 26 août 2025, n° 24/04594

TJ Meaux 26 août 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le syndicat a produit des preuves suffisantes pour établir la créance de charges de copropriété, rendant la demande fondée.
Accepté
Responsabilité civile pour préjudice financier
La cour a reconnu que les irrégularités de paiement de Monsieur [B] [N] ont eu un impact négatif sur la trésorerie du syndicat, justifiant l'octroi de dommages-intérêts.
Accepté
Droit à la réparation des frais irrépétibles
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser le syndicat supporter seul les frais de justice, accordant ainsi une indemnité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Meaux, 1re ch. sect. 2, 26 août 2025, n° 24/04594
Numéro(s) :	24/04594
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Charles NEGREVERGNE
Cabinet(s) :	NEGREVERGNE-FONTAINE-DESENLIS
Parties :	S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE - OPEN

Texte intégral

— N° RG 24/04594 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWE2

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 10 Février 2025

Minute n°25/670

N° RG 24/04594 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWE2

CCC : dossier

FE :

— M^e NEGREVERGNE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT SIX AOUT DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE – OPEN SQUARE [Adresse 7] [Adresse 2] représentée par son syndic en exercice la SAS LA COPRO Syndic de copropriétés [Adresse 6]

[Adresse 5]

représenté par Maître Jean-charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE DESENLIS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [B] [N]

[Adresse 4]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 17 Juin 2025,

GREFFIERES

Lors des débats : Madame KILICASLAN, Greffière et

du délibéré:Madame CAMARO, greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Madame BASCIAK, Présidente, ayant signé la minute avec Madame CAMARO, Greffière ;

****

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [N] est propriétaire du lot n°12 correspondant à un appartement au sein de l’ensemble immobilier OPEN SQUARE G8 sis [Adresse 1] à [Localité 8] placé sous le statut de la copropriété et dont le syndic est la société SAS LA COPRO.

M. [B] [N] ne règle pas régulièrement ses charges de copropriété depuis 2019.

Par un jugement du 27 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Melun a condamné Monsieur à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] sis [Adresse 1] à MONTEVRAIN (77144) (ci-après le syndicat des copropriétaires) la somme de 6317,77 € au titre des charges dues à la date du 20 juillet 2021, provision de charges pour la période du premier trimestre 2019 au troisième trimestre 2021 inclus, ainsi que la somme de 5,08 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2021 et a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande à titre de dommages-intérêts.

Le syndicat des copropriétaires déclare avoir dû procéder à l’exécution forcée de ce jugement Monsieur ne s’étant pas exécuté spontanément.

Par courrier du 8 février 2023, le syndicat des copropriétaires a mis Monsieur [B] [N] en demeure de lui payer la somme de 6993,83 € au titre des charges arrêtées au 23 janvier 2023 compris entre le quatrième trimestre 2021 et le 23 janvier 2023.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par un acte de commissaire de justice du 15 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [B] [N] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir :

« -Recevoir le syndicat des copropriétaires en son exploit introductif d’instance et le déclarer bien fondée ;

— CONDAMNER M. [B] [N] au paiement de la somme de 13 144,60 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux et loi ALUR selon décompte du 31 juillet 2024 ;

— CONDAMNER M. [B] [N] au paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts en faveur du syndicat des copropriétaires en réparation de préjudice subis ;

— ALLOUER au syndicat des copropriétaires demandeur une indemnité de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamner M. [B] [N] au paiement de cette somme ;

— DIRE qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner M. [B] [N] à en tous les dépens en ce compris le coût de la sommation de payer ».

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation susvisée pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.

Régulièrement assigné, M. [B] [N] n’a pas constitué avocat, de sorte que le présent jugement sera réputé contradictoire.

Cependant conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 février 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 17 juin 2025, et mise en délibéré au 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort de la combinaison de ces dispositions qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, au soutien de sa demande le syndicat des copropriétaires produit :

— la matrice cadastrale démontrant que M. [B] [N] est propriétaire du lot n°12 correspondant à un appartement au sein de l’ensemble immobilier OPEN SQUARE G8 sis [Adresse 3] à [Localité 8] ;

— le contrat du syndic du 13 juin 2022 conclu pour une durée de 11 mois et 29 jours soit du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, ajustant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 14 septembre 2023 versé en pièce n°6 mais qui reprend le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2022 ;

— les appels de provisions de 2020, d’octobre 2021 à mars 2023 et le premier trimestre 2024 et les charges de copropriété des années 2021 et 2022 ;

— un extrait de compte émanant du syndic arrêté au 31 juillet 2024.

Il ressort de l’étude de ces pièces que les charges ont été approuvées par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 29 juin 2022 et que les sommes mentionnées dans l’extrait de compte au titre de ces charges correspondent à celles figurant dans les appels de fonds.

Concernant les frais de recouvrement dont le syndicat des copropriétaires demande le paiement, il est relevé que les frais FONCIA de suivi des procédures ne sont pas justifiés en ce que le contrat de syndic alors applicable n’est pas produit. Concernant les frais de constitution de dossier d’avocat, le syndicat des copropriétaires produit le contrat du syndic mais ne verse pas aux débats la facture justifiant que ces frais ont bien été exposés.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires justifie sa créance au titre des charges de copropriété non payées par M. [B] [N] pour la somme de 12 644,60 euros (13144,60 – 350 – 150) arrêtée au 1er juillet 2024, appel de fonds travaux et appel de charges 3eme trimestre inclus

Ainsi la créance du syndicat des copropriétaires est certaine, liquide et exigible à hauteur de 12 644,60 euros.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et M. [B] [N] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12 644,60 euros arrêtée au 1er juillet 2024, appel de fonds travaux et appel de charges 3eme trimestre inclus.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la responsabilité civile est susceptible d’être engagée en présence d’une faute et d’un préjudice unis par un lien de causalité.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du décompte versé aux débats que M. [B] [N] paye irrégulièrement ses charges de copropriété depuis 2019, sans motifs, contraignant les autres copropriétaires à subvenir aux besoins de la copropriété et fragilisant la trésorerie de cette dernière.

Il est constant que les irrégularités de paiement des charges de copropriété par M. [B] [N] depuis trois ans ont nécessairement impacté la trésorerie du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, M. [B] [N] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [B] [N] partie perdante, sera condamné aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

M. [B] [N] sera par conséquent condamné à lui payer la somme de 2000 euros en contribution à ses frais irrépétibles d’instance.

Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition du greffe :

CONDAMNE M. [B] [N] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] sis [Adresse 1] à [Localité 8] représenté par son syndic la SAS LA COPRO la somme de 12 644,60 euros arrêtée au 1er juillet 2024, appel de fonds travaux et appel de charges 3eme trimestre inclus ;

CONDAMNE M. [B] [N] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] sis [Adresse 1] à [Localité 8] représenté par son syndic la SAS LA COPRO la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE M. [B] [N] aux dépens ;

CONDAMNE M. [B] [N] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] sis [Adresse 1] à [Localité 8] représenté par son syndic la SAS LA COPRO la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE