— N° RG 25/00002 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDYRK

Date : 12 Mars 2025

Affaire : N° RG 25/00002 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDYRK

N° de minute : 25/00118

Formule Exécutoire délivrée

le : 17-03-2025

à : M^e Estelle GOUBARD + dossier

Copie Conforme délivrée

le :

à :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le DOUZE MARS DEUX MIL VINGT CINQ, par M^me Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

Société LF OPPORTUNITE IMMO

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Estelle GOUBARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. ABC LOGISTIC

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparante

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 29 Janvier 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 14 septembre 2021, la société LF OPPORTUNITE IMMO, représentée par sa société de gestion LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS (le bailleur) a donné à bail commercial à la société A.B.C LOGISTIC (le preneur) des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 8] , moyennant le paiement d’un loyer annuel fixé en principal à la somme de 36.487,50 euros, hors charges et hors taxes, TVA en sus, payable trimestriellement par avance, le premier paiement intervenant le 1er octobre 2021, une franchise de deux mois de loyers hors charge et hors taxe étant accordée exceptionnellement à titre commercial pour les périodes du 1er au 31 décembre 2021 et pour la période du 1er au 31 décembre 2022.

Par acte sous seing privé du même jour, la société AB TRANS EXPRESS s’est constituée caution solidaire des engagements contractuels de la société A.B.C LOGISTIC au profit du bailleur à hauteur de la somme de 36.487,50 euros.

— N° RG 25/00002 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDYRK

Des loyers étant demeurés impayés pour une somme de 39 019,88 euros arrêtée au 14 août 2024, par acte de commissaire de justice signifié le 2 septembre 2024 le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail portant sur la somme susmentionnée.

Par acte extra-judiciaire du 4 octobre 2024, le bailleur a fait dénoncer à Maître [R], es qualités de liquidateur de la société AB TRANS EXPRESS, caution solidaire le commandement de payer susvisé.

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, par acte d’huissier du 23 décembre 2024, le bailleur a fait assigner le preneur devant la juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir:

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial en date du 21 septembre 2021, portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 8] ;

— DIRE ET JUGER que, par le jeu de la clause résolutoire, le bail commercial en date du 21 septembre 2021 liant les parties est résilié à compter du 3 octobre 2024 et que la société ABC LOGISTIC occupe sans droit ni titre les locaux loués depuis cette date ;

— ORDONNER l’expulsion de la société ABC LOGISTIC ainsi que de tous occupants, sans droit ni titre, de son/leur chef, dans le mois de la décision à intervenir, avec au besoin, l’aide et le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— CONDAMNER à titre provisionnel la société ABC LOGISTIC à payer à la société LF OPPORTUNITE IMMO, représentée par sa société de gestion LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS, les sommes suivantes :

1. 55.057,31 € TTC (CINQUANTE-CINQ MILLE CINQUANTE-SEPT EUROS ET TRENTE ET UN CENTIMES), sauf à parfaire, outre les intérêts au taux légal majoré de 5 points, conformément aux clauses contractuelles (article 11 du contrat de bail « Retards de paiement ») et ce à compter de la date de la signification du commandement de payer en date du 2 septembre 2024 ;

2. 5.505,73 € TTC (CINQ MILLE CINQ CENT CINQ EUROS ET SOIXANTE-TREIZE CENTIMES), sauf à parfaire, au titre de la clause contractuelle relative aux retards de paiement (article 11) ;

3. 6.438,44 € TTC (SIX MILLE QUATRE CENT TRENTE-HUIT EUROS ET QUARANTE-QUATRE CENTIMES) à titre d’indemnité d’occupation outre les charges par mois à compter du 3 octobre 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, et ce, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés.

— ATTRIBUER conformément aux clauses contractuelles à la société LF OPPORTUNITE IMMO représentée par sa société de gestion, LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS, le dépôt de garantie d’un montant de 9.121,88 € (NEUF MILLE CENT VINGT ET UN EUROS ET QUATRE-VINGT-HUIT CENTIMES) à titre d’indemnité provisionnelle,

— CONDAMNER la société ABC LOGISTIC, aux entiers dépens ce y compris la somme de 364,54 € (TROIS CENT SOIXANTE-QUATRE EUROS ET CINQUANTE-QUATRE CENTIMES) correspondant aux frais engagés pour la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 2 septembre 2024 et de la dénonciation à la caution du commandement de payer en date du 4 octobre 2024 ;

— CONDAMNER la société ABC LOGISTIC à payer à la LF OPPORTUNITE IMMO, représentée par sa société de gestion LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS, une somme de 3 500,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit en matière de référé.

A l’audience du 29 janvier 2025, la société LF OPPORTUNITE IMMO a maintenu ses demandes.

La société A.B.C LOGISTIC étant fermée le jour de la délivrance de l’acte, elle a été assignée à étude et n’a pas comparu à l’audience du 29 janvier 2025. La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

SUR CE,

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

En l’espèce, figure en annexe du commandement de payer, le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement porte sur une créance d’un montant de 38.704,85 euros, arrêtée au 14 août 2024, après déduction du coût du commandement de payer et la clause pénale, qui ne sont pas une créance locative, et de la somme de 315,03 euros correspondant à l’addition du coût d’un précédent commandement de payer du 29 novembre 2022, du coût d’une levée de Kbis, de débours, de dénonce à la caution et de la TVA appliquée sur ces dépenses qui figure dans le décompte des sommes dues.

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance le dernier paiement partiel s’imputant sur les loyers et charges locatives effectué par le preneur étant daté du 1er avril 2024.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise depuis le 3 octobre 2024 et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société A.B.C LOGISTIC et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation

Il est constant qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le bailleur sollicite, sur la base des dispositions de l’article 18 du contrat de bail commercial, le paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer journalier en principal majoré de 50% et augmenté des charges et accessoires dus en vertu de la convention, d’un montant mensuel de 6.438,44 euros TTC, hors charges.

L’indemnité d’occupation assurant la réparation du préjudice résultant pour le bailleur d’une occupation sans bail , la provision sollicitée à ce titre peut être fixée au montant non sérieusement contestable du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en l’absence de tout autre élément, observation étant faite que le montant de l’indemnité d’occupation demandée par la société LF OPPORTUNITE IMMO, qui excède très largement le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail, serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond en ce que la majoration demandée s’analyse en une clause pénale.

La demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie par le juge des référés qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail d’occupation due par la société A.B.C LOGISTIC depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera donc fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, le bailleur étant en conséquence débouté de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant de 6.438,44 euros TTC.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, le bailleur sollicite le paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif d’un montant de 55.057,31 euros correspondant aux loyers et charges demeurés impayés selon décompte arrêté au 23 octobre 2024 intégrant le dépôt de garantie d’un montant de 9.121,88 euros dont il est par ailleurs demandé l’attribution et qu’il convient dès lors de déduire de l’arriéré locatif. Il sera également déduit de ce décompte un appel d’honoraires DEEPKI 2022 d’un montant de 360 euros qui n’est pas explicité et dont l’intitulé exclut qu’il puisse s’agir d’un arriéré locatif.

Ce décompte, expurgé des coûts de commandement de payer, étant par ailleurs parfaitement précis et détaillé et faisant mention des paiements partiels effectués par le preneur, il convient, après déduction des sommes susmentionnées de condamner la société A.B.C LOGISTIC à payer au bailleur à titre de provision la somme de 45.575,43 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 23 octobre 2024.

Il est demandé par le bailleur que l’application d’intérêts moratoires au taux légal majoré de 5 points conformément aux dispositions contractuelles et à compter de la date du commandement de payer en date du 2 septembre 2024.

La majoration conventionnelle du taux d’intérêt moratoire étant susceptible de modération par le juge du fond, nonobstant les dispositions du contrat de bail, il y a lieu de faire application du taux d’intérêt légal dans les termes du dispositif de la présente décision.

Sur la demande relative à l’application de la clause pénale

Le bailleur sollicite la condamnation du preneur à lui payer la somme de 5.505,73 euros en application de l’article 11 du contrat de bail qui dispose en cas de non-paiement à échéance exacte de toute somme due par le preneur en vertu du présent bail, le preneur sera en application de l’article 1231-5 du Code civil, de plein droit débiteur envers le bailleur d’une majoration forfaitaire de 10 % des sommes exigibles, le tout augmenté d’un intérêt au taux légal majoré de cinq points sur les sommes dues à compter de l’échéance contractuelle sans mise en demeure préalable (…).

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée même d’office par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Ainsi, compte-tenu de son montant, qui serait potentiellement de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Le bailleur sera en conséquence débouté de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 5.505, 73 euros.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

La société bailleresse sollicite en application des clauses contractuelles l’attribution du dépôt de garantie de 9.121,88 euros à titre d’indemnité provisionnelle.

S’il est certes constant que par application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre, le juge peut néanmoins même d’office, modérer la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit à l’article 10 que « dans le cas de résiliation du présent bail par suite d’inexécution de ses conditions pour une cause imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts sans préjudice de tous autres, des loyers échus ou à échoir, et de toutes autres sommes dues par le preneur ». Aux termes de l’article 18 de la convention, il est également prévu qu’en cas d’occupation des locaux loués après résiliation du bail, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité forfaitaire irréductible.

Cette clause, bien qu’accepté par le preneur, constitue également une clause pénale en ce qu’elle ne prévoit pas la conservation du dépôt de garantie à titre d’avance sur des dommages et intérêts à fixer, mais prévoit forfaitairement la sanction d’une résiliation du contrat de bail imputable au preneur et revêt donc le caractère d’une clause pénale qui, en tant que tel est susceptible de présenter un caractère excessif et être minoré par le juge du fond.

Il n’y a donc pas davantage lieu à référé de ce chef.

Le bailleur sera en conséquence déboutée de sa demande tendant à se voir attribuer le dépôt de garantie d’un montant de 9121,88 euros à titre d’indemnité provisionnelle.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société A.B.C LOGISTIC, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 septembre 2024.

L’équité commande qu’il soit fait application au bénéfice de la société LF OPPORTUNITE IMMO des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la société A.B.C LOGISTIC étant condamnée à lui payer la somme de 1200 € en application de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties à la date du 3 octobre 2024,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société A.B.C LOGISTIC et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 6] à [Localité 8] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons n’y avoir lieu à assortir la mesure d’expulsion d’une astreinte,

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société A.B.C LOGISTIC, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

Condamnons par provision la société A.B.C LOGISTIC à payer à La société LF OPPORTUNITE IMMO la somme de 45.575,43 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus au 23 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2024 sur la somme de 39 019,88 euros et à compter du 23 décembre 2024 sur le surplus et les indemnités d’occupation postérieures,

Disons n’y avoir lieu à référé concernant la demande de condamnation provisionnelle au paiement de la somme de 5.505,73 euros TTC correspondant à la clause contractuelle relative axu retards de paiement, et déboutons en conséquence la société LF OPPORTUNITE IMMO de cette demande,

Disons n’y avoir lieu à référé concernant la demande d’attribution du dépôt de garantie et déboutons en conséquence la société LF OPPORTUNITE IMMO de sa demande tendant à se voir attribuer à titre d’indemnité provisionnelle la somme de 9121,88 euros,

Condamnons la société A.B.C LOGISTIC aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 2 septembre 2024,

Condamnons la société A.B.C LOGISTIC à payer à la société LF OPPORTUNITE IMMO la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons les demandes de la société LF OPPORTUNITE IMMO de ses demandes plus amples ou contraires,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président