N° RG 24/02446 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TR6T

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 24/02446 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TR6T

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SCP CAMILLE ET ASSOCIES

à la SELARL CABINET J.M. SERDAN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 JUIN 2025

DEMANDERESSE

SCI CLAIREFONTAINE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SAS B-ART, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-Manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Manuel BELLIER de la SELARL MISSIO, avocats au barreau de GERS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 20 mai 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 21 juillet 2020, la SCI CLAIREFONTAINE, a consenti à la SAS B-ART, un bail commercial portant sur un local sis [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 04 décembre 2024, la SCI CLAIREFONTAINE a assigné la SAS B-ART devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail commercial, ordonner l’expulsion du preneur et obtenir le règlement des loyers et charges impayés.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 20 mai 2025.

La SCI CLAIREFONTAINE, dans ses dernières écritures, demande au juge des référés, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail du 21 juillet 2020, à effet du 18 novembre 2024, par suite du commandement de payer demeuré infructueux délivré le 18 octobre 2024,ordonner l’expulsion des lieux loués de la SAS B-ART et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, condamner à titre provisionnel la SAS B-ART à supporter l’intégralité des frais de son expulsion, ainsi que le remboursement des sommes exposées par le bailleur au titre des dispositions de l’article A444-32 du code de commerce dans l’hypothèse d’un recours à l’exécution forcée de la décision,condamner provisionnellement la SAS B-ART à lui payer la somme de 27.820,16 euros TTC au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de novembre 2024 inclus,fixer à titre provisionnel une indemnité d’occupation de 5.778 euros à compter du mois de décembre 2024,condamner la SAS B-ART au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle de 5.778 euros TTC jusqu’à la libération effective des lieux,condamner provisionnellement la SAS B-ART au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 500 euros commençant à courir à compter du mois de juillet 2024 jusqu’au jour de l’ordonnance, au titre de la pénalité forfaitaire stipulée au bail commercial entre les parties,condamner provisionnellement la SAS B-ART au paiement de la somme de 2.782,01 euros au titre de la clause pénale stipulée au bail commercial entre les parties,débouter en tout état de cause la SAS B-ART de ses éventuelles demande de délai de paiement, rétroactifs ou non, et de suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail,condamner la SAS B-ART à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens, en ce compris le coût de levée d’un état d’endettement.

De son côté, la SAS B-ART demande au juge des référés, de :

débouter la SCI CLAIREFONTAINE de l’ensemble de ses demandes, à l’exception de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail à l’effet du 18 novembre 2024,lui accorder un délai expirant le 31 juillet 2025 pour libérer les lieux occupés,fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation pour la période courant du 19 novembre 2024 au 31 juillet 2025 à la somme de 4.102 euros HT,ordonner à la SCI CLAIREFONTAINE de communiquer les justificatifs afférents aux états récapitulatifs annuels relatifs aux charges 2022 et 2023, de procéder à l’émission des avoirs nécessaires afin de régulariser comptablement la dette locative (au vu de la régularisation des charges et du plafonnement du loyer),lui accorder un délai expirant le 31 décembre 2025 pour régler les sommes dues au titre de la dette locative et des indemnités d’occupation.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties, il sera renvoyé aux conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, le contrat souscrit le 21 juillet 2020 entre la SCI CLAIREFONTAINE et la SAS B-ART contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial pour non paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le 18 octobre 2024, la SCI CLAIREFONTAINE justifie avoir délivré un commandement de payer pour la somme de 30.649,16 euros (frais d’acte exclus) visant la clause résolutoire et comportant les mentions légales.

Le fait que la SAS B-ART n’ait pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit le 18 novembre 2024, traduit la défaillance du débiteur, entraîne la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée l’expulsion.

La SAS B-ART ne conteste pas l’application de cette clause résolutoire et s’engage à quitter les lieux avant le 31 juillet 2025.

Compte tenu des versements opérés récemment, il sera fait doit à cette demande raisonnable en contre-partie de la possibilité pour la SCI CLAIREFONTAINE de mettre en œuvre la procédure d’expulsion dès le 01 août 2025, si l’engagement de la SAS B-ART devait ne pas être honoré.

Les demandes formées au titre de la majoration des indemnités d’occupation et de la mise en œuvre de la clause pénale seront rejetées. Elles supposent l’analyse d’une faute contractuelle que le juge des référés, juge de l’évidence, n’a pas pouvoir d’analyser.

En conséquence, il y a lieu de :

constater la résiliation du bail commercial à compter du 18 novembre 2024,dire qu’à compter de cette date, la preneuse est devenue occupante sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef, à compter du 01 août 2025,l’autoriser à quitter les lieux amiablement avant le 31 juillet 2025 inclus,fixer l’indemnité d’occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles au prorata temporis et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de la SCI CLAIREFONTAINE.

* Sur la demande de provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Selon la SCI CLAIREFONTAINE, le bail commercial fixe actuellement le loyer mensuel à la somme de 4.108 euros HT, à laquelle s’ajoute la provision sur charges de 707 euros HT, soit un total de 4.815 euros HT et 5.778 euros TTC.

Suite au paiement intervenue le 22 octobre 2024, elle estime que solde locatif débiteur arrêté au 18 novembre 2024 s’élève à un montant de 27.820,16 euros TTC, échéance du mois de novembre 2024 inclus.

De son côté, la SAS B-ART conteste le montant du décompte et notamment l’application de l’indexation estimant que le loyer ont été trop facturé à hauteur de 96 euros HT par mois à compter du 21 juillet 2023. Elle ajoute ne pas être en mesure de pouvoir apprécier l’augmentation de la provision pour charges en l’absence des justificatifs transmis.

La SCI CLAIREFONTAINE est restée taisante sur la question de la contestation de la révision du loyer. En revanche, elle a versé aux débats l’ensemble des justificatifs actualisés permettant de justifier le calcul de la régularisation de charges et de l’augmentation de la provision pour charges.

Il résulte du bail du 21 juillet 2020 que le loyer annuel est fixé à la somme de 45.600 euros HT. La première révision triennale devait intervenir « la troisième année de la date anniversaire du point de départ du bail », soit le 21 juillet 2021 (date anniversaire) + 3 années c’est à dire le 21 juillet 2024. L’indice de référence est ILC 4T2019, soit 116,16.

Le loyer annuel révisé devait donc être ainsi calculé : 45.600 x 135,30 (ILC 4T2024) / 116,16 (ILC 4T2019) = 53.113,63 euros HT par an, soit 4.426,13 euros HT par mois.

Le loyer en cours appliqué est inférieur à ce montant. Il en résulte donc que la SAS B-ART ne démontre pas qu’existerait une surfacturation qui constituerait une contestation sérieuse au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

Par application des principes de l’article 5 de ce même code, il convient donc de s’en tenir à la demande de la SCI CLAIREFONTAINE.

Il résulte de l’examen des documents qu’à la date du 20 novembre 2025, la SAS B-ART est bien redevable de la somme de 27.820,16 euros TTC, échéance du mois de novembre 2024 inclus.

Ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être payé par le preneur au bailleur. Il le sera en deniers ou quittances afin de tenir compte du versement qui a été opéré très dernièrement.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 novembre 2024, date d’exigibilité du dernier loyer réclamé.

* Sur la demandes de délai de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) ».

Malgré un versement conséquent de 11.556 euros opéré au mois de mai 2025, il n’en demeure pas moins que le solde locatif débiteur se creuse à la somme de 39.876,16 euros échéance du mois de mai 2025 incluse.

Du fait des difficultés économiques qu’elle indique traverser, la SAS B-ART ne paraît pas en mesure de contenir cette accroissement, ni donc de faire en sorte de diminuer sa dette par des versements réguliers supérieurs au montant des indemnité d’occupation.

La situation économique ne lui permet donc pas de se voir octroyer des délais de paiement.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SAS B-ART, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’anticiper le fait qu’il faille exposer des frais d’exécution forcée, si bien que la demande au titre de l’article A444-32 du code de commerce paraît prématurée et hypothétique.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la demanderesse qui a été contrainte d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONSTATONS la résiliation de plein droit à compter du 18 novembre 2024, du bail daté du 21 juillet 2020, consenti par la SCI CLAIREFONTAINE à la SAS B-ART, portant sur un local situé [Adresse 3] ;

ORDONNONS à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de la SAS B-ART et celle de tous biens et occupants de son chef, à compter du 01 août 2025 par dérogation aux délais légaux, moyennant le respect des formes légales, avec le concours éventuel d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régit par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS en deniers ou quittance la SAS B-ART à payer à la SCI CLAIREFONTAINE une somme provisionnelle de 27.820,16 euros TTC (VINGT SEPT MILLE HUIT CENT VINGT EUROS et SEIZE CENTIMES) au titre des créances de loyers, de charges, de taxes et aux indemnités d’occupation impayées, afférent au bail résilié, arrêté au 01 novembre 2024 (moi de novembre 2024 inclus) inclus ;

CONDAMNONS la SAS B-ART au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la somme égale aux loyers, charges, taxes et accessoires normalement exigibles (soit actuellement 5.778 euros), au prorata temporis de son occupation, à compter du 01 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de la SCI CLAIREFONTAINE ;

CONDAMNONS la SAS B-ART à payer à la SCI CLAIREFONTAINE la somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes, y compris les demandes au titre des clauses pénales et les délais de grâce ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la SAS B-ART aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 17 juin 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,