MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 18 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00622 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZDB5

AFFAIRE : [G] [V], [O] [P] épouse [V] C/ S.N.C. OPALE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Catherine COMBY, lors du délibéré

Madame Valérie IKANDAKPEYE, lors des débats

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [G] [V]

né le 09 Septembre 1985 à [Localité 7] (MAROC),

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Anne BARLATIER PRIVITELLO de la SELARL BARLATIER, avocats au barreau de LYON

Madame [O] [P] épouse [V]

née le 30 Janvier 1988 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Anne BARLATIER PRIVITELLO de la SELARL BARLATIER, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.N.C. OPALE,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Olivier MAZOYER, avocat au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 05 Novembre 2024

Délibéré prorogé au 18 mars 2025

Notification le

à :

Maître [U] [F] [N] de la SELARL [F] – 41, Expédition

Maître [X] [H] – 963, Expédition et grosse

EXPOSE DU LITIGE

Le 05 octobre 2020, la SNC OPALE a conclu avec Monsieur [G] [V] et Madame [O] [P], son épouse (les époux [V]) une promesse synallagmatique de vente d’un bien à rénover, portant sur le lot de copropriété n° A301 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2]), les travaux devant être achevés pour le 30 juin 2022.

La vente d’immeuble à rénover a été réitérée par acte authentique en date du 14 avril 2021, prévoyant un achèvement des travaux au 30 septembre 2022.

La livraison aux époux [V] de leur bien a eu lieu le 20 mars 2023, avec réserves, en présence de Maître [W], commissaire de justice mandaté par leurs soins qui a dressé un procès-verbal de constat, et de la société FX BAT IMMO.

La somme de 5 159,15 euros a été consignée auprès de la Caisse des dépôts et consignations.

Par courriers des 28 mars 2023, 14 avril 2023, 19 avril 2023 et 20 avril 2023, les époux [V] ont notifié à la SNC OPALE de nouveaux désordres et non-conformités.

Par courrier en date du 05 juin 2023, les époux [V] ont mis la SNC OPALE en demeure de procéder à la reprise des réserves et désordres, et de les indemniser des préjudices subis en raison du retard de livraison, à hauteur de 4 629,73 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, les époux [V] ont fait assigner en référé

la SNC OPALE ;

aux fins de condamnation à réaliser des travaux sous astreinte et en indemnisation provisionnelle.

A l’audience du 05 novembre 2024, les époux [V], représentés par leur avocat, ont soutenu oralement leur conclusions n° 2 et demandé de :

condamner la SNC OPALE à réaliser les travaux nécessaire à l’achèvement et à la levée des réserves et non-conformités relevées dans

◦le procès-verbal de livraison du 20 mars 2023 ;

◦le procès-verbal de constat de Maître [W] du 20 mars 2023 ;

◦leurs courriers des 28 mars 2023, 14 avril 2023, 19 avril 2023 et 20 avril 2023 ;

dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 300,00 euros par jour de retard ;

condamner la SNC OPALE à leur payer les sommes provisionnelles suivantes :

◦10 000,00 euros, à titre de réduction du prix ;

◦4 629,73,00 euros, à valoir sur leur préjudice financier ;

◦1 800,00 euros, à valoir sur leur préjudice de jouissance ;

◦5 000,00 euros, à valoir sur leur préjudice moral ;

débouter la SNC OPALE de ses prétentions ;

condamner la SNC OPALE à leur payer la somme de 3 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SNC OPALE, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :

se déclarer incompétent et renvoyer les époux [V] devant le juge du fond ;

débouter les époux [V] de leurs prétentions ;

condamner les époux [V] à lui payer la somme de 5 159,15 euros ;

condamner les époux [V] aux dépens et à lui payer la somme de 3 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 14 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 446-2 du code de procédure civile : « Lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, les conclusions […] Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. […]. »

Sur la demande d’exécution de travaux sous astreinte

Le moyen tiré, devant le juge des référés, de l’existence d’une contestation sérieuse, ne constitue pas une exception d’incompétence (Civ. 3, 19 mars 1986, 84-17.524 ; Soc., 23 mars 1989, 86-40.053).

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à statuer sur la prétendue incompétence du juge des référés soulevée par la SNC OPALE.

Sur la demande d’exécution de travaux sous astreinte

L’article L. 262-3 du code de la construction et de l’habitation dispose : « La livraison résulte de l’établissement d’un procès-verbal établi entre le vendeur et l’acquéreur.

Les vices de construction ou les défauts de conformité apparents affectant les travaux mentionnés au premier alinéa de l’article L. 262-1 sont dénoncés dans l’acte de livraison des travaux ou dans un délai d’un mois après cette livraison. L’action en réparation des vices de construction ou des défauts de conformité ainsi dénoncés peut être intentée dans un délai d’un an après la livraison. »

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article L. 131-1, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution ajoute : « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. »

En l’espèce, les époux [V] visent tout d’abord, pour fonder leur demande, les articles 1642-1 et 1648 du code civil, relatifs à la vente d’immeuble à construire, à terme ou en l’état futur d’achèvement (art. 1601-1 du code civil), dont ne relève pas la vente d’immeuble à rénover, ainsi que cela ressort en particulier des dispositions des articles L. 262-1 et R. 262-1 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que de la jurisprudence (Civ. 3, 7 janvier 2016, 14-29.655).

La jurisprudence qu’ils citent est également afférente à la vente d’immeuble à construire et inopérante en l’espèce.

Ensuite, ils avancent, à bon droit, qu’il appartient au vendeur d’immeuble à rénover de rapporter la preuve de la reprise des vices de construction et défauts de conformité apparents et dénoncés dans l’acte de livraison, mais opèrent un renversement de la charge de la preuve en affirmant qu’elle incomberait aussi au vendeur pour les désordres dénoncés de manière unilatérale dans le mois suivant la livraison, quand bien même il en doit la garantie s’ils sont avérés.

Dès lors, il incombe aux époux [V] de prouver l’existence des désordres apparents dénoncés par courriers des 28 mars 2023, 14 avril 2023, 19 avril 2023 et 20 avril 2023 et qui n’auraient pas déjà été dénoncés lors de la livraison du 20 mars 2023.

Ces courriers ne s’appuyant sur aucune photographie, procès-verbal de constat ou expertise amiable, la preuve de l’existence de ces désordres, simplement alléguée, n’est pas établie.

Ainsi, la prétention des Demandeurs, qui porte sur l’exécution par la SNC OPALE de son obligation de les reprendre, alors qu’ils ne justifient pas de leur réalité, est sérieusement contestable.

Enfin, les époux [V] sollicitent la reprise des désordres dénoncés lors de la livraison, tant dans le « procès-verbal de remise des clefs » (pièce n° 19) que dans le procès-verbal de constat dressé simultanément par Maître [W] (pièce n° 20).

Pour contester son obligation, la SNC OPALE expose, en premier lieu, que les acquéreurs auraient restreint leurs prétentions aux réserves listées dans sa pièce n° 38.2, alors qu’elle est l’auteur de cette énumération qu’elle tente de leur imputer et qu’elle ne saurait limiter l’objet du litige par cette manœuvre.

En deuxième lieu, elle fait valoir que la demande des époux [V] concerne presque exclusivement des prestations qui ne sont pas comprises dans la notice descriptive, alors que l’action en réparation des vices et défauts de conformité apparents ne peut porter que sur ceux affectant les travaux mentionnés à l’article L. 262-1 du code de la construction et de l’habitation.

Sur ce point, il ne relève pas de l’office du juge des référés de procéder à l’analyse technique, longue et complexe, de ladite notice et d’opérer un rapprochement entre les travaux prévus et la trentaine de désordres sur laquelle porte la demande.

Or, les Demandeurs n’ont pas procédé à cette analyse dans la discussion de leur conclusions et ne justifient donc pas de l’obligation de la SNC OPALE dont ils se prévalent.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette prétention.

Sur les demandes provisionnelles des acquéreurs

L’article 1223 du code civil énonce : « En cas d’exécution imparfaite de la prestation, le créancier peut, après mise en demeure et s’il n’a pas encore payé tout ou partie de la prestation, notifier dans les meilleurs délais au débiteur sa décision d’en réduire de manière proportionnelle le prix. L’acceptation par le débiteur de la décision de réduction de prix du créancier doit être rédigée par écrit.

Si le créancier a déjà payé, à défaut d’accord entre les parties, il peut demander au juge la réduction de prix.  »

L’article 1231-1 du code civil prévoit : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier […] »

Il appartient au Demandeur d’une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque et au Défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable (Civ. 1, 04 novembre 1987, 86-14.379).

Sur la demande au titre de la réduction du prix

En l’espèce, les époux [V] font valoir que la largeur de leurs places de parking, de 2,10 m chacune, serait inférieure à celle minimale de 2,3 m chacune, et que la surface de leur cave serait de 4,4 m² au lieu de 6,4 m², outre la présence d’une pompe de relevage à l’intérieure de celle-ci.

D’une part l’allégation relative à la largeur des places de parking ne repose que sur leur courrier du 20 avril 2023, dépourvu de tout élément de preuve extrinsèque, lequel ne saurait établir, à lui seul, la réalité des faits invoqués au soutien de la prétention.

La surface inférieure de la cave n’est pas davantage justifiée, seule la présence d’une pompe de relevage ressortant du procès-verbal de constat dressé le 20 mars 2023.

D’autre part, aucun élément des écritures ou pièces des Demandeurs ne permet d’apprécier la proportionnalité de la somme provisionnelle sollicitée, de 10 000,00 euros, avec les inexécutions non démontrées.

Enfin, si le juge des référés peut allouer une provision, lorsque l’obligation dont elle résulte n’est pas sérieusement contestable, il ne saurait trancher la contestation sérieuse tirée de l’absence de démonstration de l’inexécution alléguée et de la proportionnalité de la réduction.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette prétention.

Sur la demande au titre du préjudice financier

En l’espèce, les époux [V] expliquent que la livraison de leur bien avait été contractuellement fixée au 30 septembre 2022, mais a eu lieu le 20 mars 2023, alors que :

si des travaux ont bloqué la rue des pêcheurs, d’autres accès au chantier étaient possibles ;

les intempéries avancées par la SNC OPALE n’ont pu empêcher la réalisation des travaux, alors que le bâtiment était hors d’eau et hors d’air et qu’ils devaient avoir lieu en intérieur ;

le pavage des rues de [Localité 8] et des pêcheurs par la METROPOLE DE [Localité 6] n’est pas justifié ;

la défaillance de l’entreprise de carrelage n’est pas établie ;

le report de l’intervention d’ENEDIS pour la mise sous tension de la colonne électrique n’est pas démontré.

La SNC OPALE fait valoir que l’acte de vente comporte une clause énumérant des causes légitime de report de la date de livraison, parmi lesquelles les précipitations définies contractuellement, les retards imputables à la défaillance d’une entreprise, justifiée par une simple mise en demeure, et à son remplacement, ainsi que ceux imputables aux cessionnaires des réseaux, et prévoyant un report égal à deux fois la durée de ces retards.

Cette clause stipule que les causes de ces retards seront justifiées par courriers du maître d’œuvre, lesquels sont joints aux courriers en date des 11 octobre 2022 et 10 février 2023 de la Défenderesse, outre les relevés météorologiques de la station [Localité 6]-[Localité 4] annexés au courrier du 30 novembre 2022.

La contestation ainsi élevée par la SNC OPALE, à l’encontre de son obligation indemnitaire au titre du retard de livraison, est sérieuse, dans la mesure où elle est susceptible de la réduire à néant.

En effet, quand bien même certaines causes de report invoquées ne sont pas démontrées conformément aux stipulations contractuelles, le juge des référés n’a pas à procéder au calcul du nombre de jours de retard et de report légitime imputables à chaque cause et événement, alors que les parties se sont abstenues de tout calcul et que les époux [V] n’établissent pas que les reports justifiés, ne couvriraient pas la totalité de la période litigieuse.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces prétentions.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

En l’espèce, les époux [V] arguent que les multiples interventions liées à la levée des réserves leur ont causé un préjudice de jouissance et que certaines ne seraient pas levées.

Ils estiment leur préjudice à 20% de la valeur locative de leur appartement, retenue à hauteur de 900,00 euros par mois, du 20 mai 2023 au 20 mai 2024.

La SNC OPALE note que les Demandeurs ont eux-mêmes reconnus, dans leurs conclusions, que l’acte de vente comporte une clause excluant toute indemnisation au titre de ce préjudice, lié à l’intervention des entreprises pour lever les réserves.

Si cette clause est susceptible de présenter un caractère abusif au sens de l’article R. 212-1, 6°, du code de la consommation, il ne relève pas de l’office du juge des référés de la réputer non écrite, alors qu’elle relève de la loi des parties, ce dont il s’ensuit que la contestation est sérieuse, la clause litigieuse étant de nature à exclure tout droit à indemnisation des époux [V] concernant le préjudice de jouissance précité.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette prétention.

Sur la demande au titre du préjudice moral

En l’espèce, si les époux [V] se prévalent du fait qu’ils auraient subi une période stressante et angoissante du fait des manquements de la SNC OPALE à ses obligations, force est de constater qu’aucune de leurs prétentions n’a prospérer en l’absence de preuve suffisante ou en raison de leur carence dans l’articulation des éléments de preuve dont ils pourraient disposer.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette prétention.

Sur la demande provisionnelle en paiement de la venderesse

L’article R. 262-10, alinéa 3, du code de la construction et de l’habitation prévoit : « Le solde est payé à la livraison. Toutefois, il peut être consigné en cas de défaut de conformité ou de vices apparents mentionnés sur le procès-verbal de livraison prévu à l’article L. 262-3. »

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier […] »

Il appartient au Demandeur d’une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque et au Défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable (Civ. 1, 04 novembre 1987, 86-14.379).

En l’espèce, de multiples réserves ont été dénoncées lors de la livraison et, de même que les époux [V] ne justifient pas qu’elles soient toutes imputables à des travaux listés dans la notice descriptive, la SNC OPALE ne rapporte pas la preuve que les vices et défauts de conformité apparents ainsi mentionnés ont été levés.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette prétention.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, les époux [V], succombant à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile: « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, l’équité commande de dire n’y avoir lieu à condamnation de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur la prétendue « incompétence » du juge des référés ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande des époux [V] tendant à l’exécution sous astreinte des travaux d’achèvement et de levée des réserves et non-conformités relevées dans

le procès-verbal de livraison du 20 mars 2023 ;

le procès-verbal de constat de maître [W] du 20 mars 2023 ;

leurs courriers des 28 mars 2023, 14 avril 2023, 19 avril 2023 et 20 avril 2023 ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes indemnitaires provisionnelles des époux [V] aux titres de la réduction de prix, de leur préjudice financier, de leur préjudice de jouissance après réception et de leur préjudice moral ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle en paiement de la SNC OPALE au titre du solde du prix de vente ;

CONDAMNONS les époux [V] aux dépens de la présente instance ;

REJETONS les demandes des époux [V] et SNC OPALE fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6], le 18 mars 2025.

Le Greffier Le Président