Min N° 25/00568

N° RG 25/01153 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD4BC

M. [I] [X]

Mme [P] [J] épouse [X]

C/

M. [C] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 juin 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [X]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [P] [J] épouse [X]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par M^e Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [R]

[Adresse 6]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffiers : M. BOULLE Pierre lors de l’audience, et M^me Florine DEMILLY lors de la mise à disposition

DÉBATS :

Audience publique du : 30 avril 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thibaut EXPERTON

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [C] [R]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 avril 2022, Monsieur [I] [X] et Madame [P] [J] épouse [X] ont donné à bail à Monsieur [C] [R] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 636,00 euros, et 60 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, Monsieur [I] [X] et Madame [P] [J] épouse [X] ont fait signifier à Monsieur [C] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3507,58 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par notification électronique du 28 novembre 2024 Monsieur [I] [X] et Madame [P] [J] épouse [X] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2025, Monsieur [I] [X] et Madame [P] [J] épouse [X] ont fait assigner Monsieur [C] [R] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur, et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues,condamner Monsieur [C] [R] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3.431,39 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de février 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, fixée à la somme de 741,27 euros, jusqu’à la reprise effective des lieux,la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, comprenant le coût du commandement de payer,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 11 février 2025.

À l’audience du 30 avril 2025, Monsieur [I] [X] et Madame [P] [J] épouse [X], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 2730,53 euros arrêtée au 24 avril 2025, loyer du mois d’avril 2025 inclus.

Monsieur [I] [X] et Madame [P] [J] épouse [X] soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [C] [R] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines ou deux mois après la délivrance du commandement de payer du 26 novembre 2024 et, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qu’il n’a pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Ils indiquent que le locataire a repris le paiement des loyers, mais sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [C] [R], régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, selon les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 18 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [C] [R] assigné à l’étude du commissaire de justice, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 11 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [I] [X] et Madame [P] [J] épouse [X] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 14 avril 2022, du commandement de payer délivré le 26 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 24 avril 2025 que Monsieur [I] [X] et Madame [P] [J] épouse [X] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [C] [R] à payer à Monsieur [I] [X] et Madame [P] [J] épouse [X] la somme de 2.730,53 euros, au titre des sommes dues au 24 avril 2025, échéance du mois d’avril incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la conclusion du contrat du 14 avril 2022, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 26 novembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 27 janvier 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 14 avril 2022 à compter du 28 janvier 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [C] [R] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 janvier 2025, Monsieur [C] [R] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [C] [R] à son paiement à compter de 28 janvier 2025, date de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [C] [R] succombant en la cause, il convient de le condamner aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 26 novembre 2024.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [C] [R] à payer à Monsieur [I] [X] et Madame [P] [J] épouse [X] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de Monsieur [I] [X] et Madame [P] [J] épouse [X] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 14 avril 2022 entre Monsieur [I] [X] et Madame [P] [J] épouse [X] d’une part, et Monsieur [C] [R] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 28 janvier 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [C] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [C] [R] à compter du 28 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [C] [R] à payer à Monsieur [I] [X] et Madame [P] [J] épouse [X] la somme de 2.730,53 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 24 avril 2025 échéance du mois d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [C] [R] à payer à Monsieur [I] [X] et Madame [P] [J] épouse [X] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 28 janvier 2025, date de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE Monsieur [C] [R] à payer à Monsieur [I] [X] et Madame [P] [J] épouse [X] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [C] [R] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 26 novembre 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE – PRESIDENTE