TRIBUNAL JUDICIAIRE d’ARRAS

[Adresse 1]

[Localité 1]

N° RG 25/01439 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-FDAZ

JUGEMENT 30 Avril 2026

Minute

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 2]

C/

[G] [A], [D] [B] épouse [A]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 30 Janvier 2026, sous la présidence de Madame Elise HUERRE, Juge du tribunal judiciaire, assistée de M. Gaëtan DELETTREZ, greffier placé,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2026 ;

ENTRE :

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

M. [G] [A], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Mme [D] [B] épouse [A], demeurant [Adresse 5]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [G] [A] et Madame [D] [B] épouse [A] sont propriétaires des lots 322, 368, 406 et 617 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 2], représentant respectivement 112/100000, 1/100000, 72/100000 et 2206/100000 tantièmes, soit ensembles 2391 tantièmes.

Alléguant un arriéré au titre des charges de copropriété et par acte du 29 juin 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de cet immeuble, représenté par son syndic la société [Adresse 7] a fait commandement à Monsieur [G] [A] et Madame [D] [B] épouse [A] de payer la somme de 2057,58 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 29/12/25, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de cet immeuble a ensuite fait assigner Monsieur [G] [A] et Madame [D] [B] épouse [A] devant le tribunal judiciaire d’Arras aux fins de poursuivre leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

8 155,73 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 30 octobre 2025 sauf à parfaire, avec intérêts à compter du 29/06/23 sur la somme de 2057,58 euros ;

1 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation solidaire aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30/01/26.

A cette audience, la société SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE SAS, représentée par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance, portant le montant de sa demande en paiement à la somme de 8740,91 euros selon décompte arrêté au 21 janvier 2026.

Au soutien de ses prétentions, la société [Adresse 7] fait valoir que les défendeurs n’ont pas payé régulièrement les charges de copropriété malgré diverses relances.

Régulièrement cités selon assignations délivrées à étude, Monsieur [G] [A] et Madame [D] [B] épouse [A] n’ont ni comparu à l’audience ni ne se sont faits représenter dans les conditions prévues par l’article 828 du Code de procédure civile.

A l’issue de débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026 prorogé au 30 avril 2026, la décision devant être rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient de statuer par jugement réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement étant susceptible d’appel.

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété impayées

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, la société SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE SAS verse aux débats :

— la fiche d’immeuble démontrant la qualité de copropriétaire des défendeurs,

— les relevés individuels de charges d’octobre 2021 à octobre 2025 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 juin 2021, 31 mai 2022, 4 avril 2023, 13 novembre 2023, 3 juin 2024, 28 novembre 2024, 23 juin 2025, portant approbation des comptes des exercices 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024, approbation du projet de plan pluriannuel de travaux et vote des budgets prévisionnels desdits exercices et de l’exercice 2025 ;

— le décompte de la créance arrêté à la date du 21 janvier 2026, incluant l’appel de provisions du 1er janvier 2026 ;

— les lettres de relance, la lettre de mise en demeure du 14 février 2023 et le commandement de payer délivré le 29 juin 2023 ;

— le contrat de syndic signé le 23 juin 2025.

Il convient d’observer que le relevé individuel de charges de janvier 2026 n’est pas produit de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier la créance au titre du dernier appel de charges. La somme de 504,39 euros sera dès lors retranchée du décompte pour ce motif.

Il ressort de ces documents que les défendeurs restent devoir la somme de 7429,52 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er octobre 2021 au 31 décembre 2025, incluant l’appel de provision du 1er octobre 2025, déduction faite d’une part, des sommes réclamées par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES au titre des frais de recouvrement, lesquelles sont examinées infra, d’autre part des frais engagés au titre des dépens.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

— les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;

— les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

— les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

— les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25

— les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit diverses lettres de relance dont rien n’établit le bon envoi aux défendeurs. Les sommes facturées sur ce fondement seront donc écartées des sommes dues. Seul est démontré l’envoi de sa lettre recommandée du 14 février 2023, pour laquelle la somme de 53 euros est facturée aux défendeurs. Ces frais correspondant aux frais prévus au contrat de syndic, il y a lieu de les imputer aux défendeurs.

Il est en outre facturé à deux reprises la somme de 192 euros correspondant au coût de constitution du dossier contentieux, outre la somme de 216 euros pour le suivi du dossier contentieux.

Or le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, n’inclut dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire, au titre des « frais de recouvrement », que les mises en demeure par lettre recommandée, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et le suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement, également, en cas de diligences exceptionnelles). Ne sont pas inclus d’autres honoraires que pourrait facturer le syndicat.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de diligences exceptionnelles justifiant la facturation de ces frais, ceux-ci seront écartés des sommes dues par le défendeur.

La créance du syndicat des copropriétaires s’établit dès lors comme suit :

— charges de copropriété impayées : 7429,52

— frais de mise en demeure : 53 euros

Total : 7482,52 euros

Il convient dès lors de condamner les défendeurs au paiement de cette somme, laquelle produira intérêts au taux légal sur la somme de 2057,58 euros à compter du 29/06/23, date de la mise en demeure, et de la présente décision pour le surplus.

Sur la solidarité :

Il est constant que la solidarité ne se présume pas et doit être expresse ou résulter de la loi. En l’espèce, il est établi que les défendeurs, mariés, sont tous deux copropriétaires de lots de l’immeuble considéré. Aussi y a-t-il lieu de les condamner solidairement au paiement des charges de copropriété échues et impayées.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [G] [A] et et Madame [D] [B] épouse [A], parties succombantes, aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer. L’équité commande par ailleurs de les condamner sous la même solidarité à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [A] et Madame [D] [B] épouse [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 6] à [Localité 2], représenté par son syndic, la somme de 7482,52 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er octobre 2021 au 31 décembre 2025, incluant l’appel de provision du 1er octobre 2025 et pénalités, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 2057,58 euros à compter du 29 juin 2023, et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [A] et Madame [D] [B] épouse [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 6] à [Localité 2], représentée par son syndic, la société [Adresse 7] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [A] et Madame [D] [B] épouse [A] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, aux jour, mois et an susdits, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge susnommé et Yannick LANCE, greffier placé,

Le Greffier Le Juge