Min N° 25/00621

N° RG 25/01424 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD42G

S.C.I. IMMO L

S.A. PACIFICA

C/

M. [H] [G] [I]

Mme [E] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 juillet 2025

DEMANDERESSES :

S.C.I. IMMO L

[Adresse 4]

[Localité 7]

S.A. PACIFICA

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentés par M^e François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [G] [I]

[Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparant

Madame [E] [F]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 09 avril 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e François MEURIN

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [H] [G] [I] et Madame [E] [F]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 février 2023, ayant pris effet le même jour, la S.C.I. IMMO L a donné à bail à Mme [E] [F] et M. [H] [G] [I] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 9], pour un loyer mensuel initial de 800 euros, des provisions mensuelles sur charges de 30 euros, outre un dépôt de garantie de 800 euros.

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 11 février 2023.

Par jugement du 28 août 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux a, en substance prononcé la résiliation judiciaire du bail et a condamné les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à leur départ effectif.

Mme [E] [F] et M. [H] [G] [I] ont quitté les lieux le 22 août 2024.

Le 09 octobre 2024, M^e Constance LOOSVELD, commissaire de justice, a dressé un constat d’état des lieux de sortie.

Dans le cadre du contrat d’assurance de garantie locative souscrit au bénéfice de la bailleresse, la S.A. PACIFICA a versé à cette dernière la somme de 5 527,77 euros au titre des détériorations immobilières, la bailleresse lui délivrant quittance subrogative le 12 décembre 2024.

Par courriers recommandés avec avis de réception du 24 décembre 2024, la S.A. PACIFICA et la S.C.I. IMMO L ont mis en demeure Mme [E] [F] et M. [H] [G] [I] de leur régler respectivement les sommes de 5 527,77 euros et 3 148,30 euros au titre des dégradations locatives.

Par actes de commissaire de justice du 21 mars 2025, la S.C.I. IMMO L et la S.A. PACIFICA, ont fait assigner Mme [E] [F] et M. [H] [G] [I] à l’audience du 09 avril 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins, de :

— condamner solidairement Mme [E] [F] et M. [H] [G] [I] à payer à la S.C.I. IMMO L la somme de 3 148,30 euros au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2024 ;

— condamner solidairement Mme [E] [F] et M. [H] [G] [I] à payer à la S.A. PACIFICA la somme de 5 527,77 euros au titre de son préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2024 ;

— condamner solidairement Mme [E] [F] et M. [H] [G] [I] à payer à la S.C.I. IMMO L la somme de 200,21 euros au titre du remboursement de la moitié de l’état des lieux de sortie ;

— condamner in solidum Mme [E] [F] et M. [H] [G] [I] à payer à la S.A. PACIFICA la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 09 avril 2025, le président, sur le fondement de l’article 446-3 du code de procédure civile, sollicite les demanderesses afin qu’elle produisent le recommandé visé à l’article 659 du code de procédure civile s’agissant des convocations des défendeurs.

Lors de cette même audience, la S.C.I. IMMO L et la S.A. PACIFICA, représentées par leur conseil, sollicitent le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

Mme [E] [F] et M. [H] [G] [I] ne comparaissent pas ni ne sont représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2025, prorogée au 16 juillet 2025.

Aucun document sollicité n’a été transmis à la juridiction dans les temps requis.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution des défendeurs

L’article 474 du code de procédure civile prévoit qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En outre, l’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assignés selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Mme [E] [F] et M. [H] [G] [I] n’étaient ni présents ni représentés lors des audiences. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur les dégradations locatives

Conformément aux dispositions des articles 1732 et 1735 du Code civil et aux dispositions des articles 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Lorsque les dégradations sont constatées lors de la restitution des lieux, le preneur est présumé en être responsable, la charge de la preuve d’un cas de force majeure ou d’une faute du bailleur ou d’un tiers lui incombant. Il appartient cependant au bailleur de rapporter la preuve de l’existence des dégradations locatives.

La vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Ainsi, les réparations locatives n’impliquent pas la remise à neuf des papiers peints, peintures au revêtement de sol dès lors que leur dégradation provient d’un usage normal et légitime de la chose louée et de la vétusté.

Au titre des dégradations locatives, le bailleur a droit à la réparation intégrale de son préjudice qui relève du pouvoir d’appréciation du juge. Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur à ce titre ont un caractère indemnitaire, le bailleur n’étant pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé aux réparations locatives pour lesquelles il sollicite une indemnisation.

Enfin, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’entrée de l’appartement n’est pas mentionnée dans l’état des lieux d’entrée, réalisé contradictoirement. Cette pièce doit donc être présumée avoir été remise en bon état de réparations locatives en application de l’article 1731 du code civil. Dans l’état des lieux de sortie, il est relevé que le sol est sale, que certains joints de lames de parquet s’écartent et sont présentes, à proximité de la porte d’entrée, des griffures. Étant rappelé que les locataires ne sont restés qu’un an et six mois dans le logement, ces détériorations ne peuvent relever de la vétusté naturel. Pour autant, la somme de 1 403,60 euros sollicitée apparaît disproportionnée compte tenu de la surface endommagée. Dans ces conditions, il convient d’évaluer cette dégradation à 550 euros.

Dans le séjour, l’état des lieux d’entrée mentionne que les revêtements du sol, des murs et du plafond sont neufs. Dans l’état des lieux de sortie, il est évoqué la présence de nombreuses traces noires, des clous, des coups. Sont également observés des coups dans les fenêtres et des traces de perçages, avec arrachement non rebouchées au-dessus des fenêtres. Le commissaire décrit de nombreuses traces noires sur les appuis de fenêtres et la présence de mégots dans la gouttière à proximité des fenêtres. La présence des traces et des cigarettes relève de l’obligation d’entretien des locataires qui y ont manqués. Les coups, quant à eux, constituent des dégradations à proprement parler, de même que les clous et trous non rebouchés. Pour autant, en tenant compte de la durée d’occupation, l’évaluation de ces dégradations apparaît surestimée à 3 740 euros alors qu’il n’est pas démontré qu’elles impliquaient le changement des corps de fenêtres ou autre chose qu’un rebouchage et une reprise des peintures. Elle sera évaluée à 1 500 euros.

S’agissant de la première chambre, l’état des lieux d’entrée fait état de revêtements de sols et de murs neufs, le tout peint en blanc. À la sortie, le commissaire fait état d’un sol en mauvais état, sale, avec des griffes éparses, des zones où les lames de parquet sont déformées et noircies par l’humidité, et où elles se descellent en certaines zones. Les plinthes sont sales et présentent de nombreuses traces noirâtres. Ces dégradations relèvent d’un défaut d’entretien des locataires. Les demandeurs sollicitent 2 054,25 euros à ce titre. Cependant, si la reprise intégrale du parquet semble nécessaire, le simple nettoyage des plinthes aurait été suffisant, de telle sorte que l’évaluation apparaît erronée. Il convient donc de fixer les réparations nécessaires à 1 500 euros.

Enfin, lors de l’entrée dans les lieux, l’ensemble de la salle-de-bain est à l’état neuf, aussi bien s’agissant des menuiseries que des plafond, revêtements de sol, robinetterie et évier. À la sortie, le commissaire de justice évoque la présence de calcaire dans la douches, ses portes et ses parois, lesquelles portes sont cassées. Le mitigeur est absent. Ces éléments relèvent à la fois d’un manque d’entretien, s’agissant du calcaire, et d’une dégradation s’agissant du reste, imputable aux locataires. Le changement des éléments détériorés et le nettoyage des autres peut être évalué, comme le font les demandeurs, à 886,22 euros.

Dans la même pièce, dont les équipements étaient à l’état neuf, il est constaté à la sortie que le meuble avec double vasque est sale et que deux tiroirs en sont cassés. Ces éléments, constitutifs de dégradations, sont imputables à l’occupation des locataires. Leur indemnisation à hauteur de 592 euros apparaît justifiée.

Tel qu’il résulte de l’évaluation des dégradations et de leur prise en charge, l’assureur a pris a réglé l’intégralité des reprises dans l’entrée, 80 % des travaux dans le salon, l’intégralité des travaux dans la première chambre et 61 % des dégradations de la douche, et l’intégralité des réparations des équipements. La bailleresse a réglé le reste.

Sur cette base et celle de la quittance subrogative du 12 décembre 2024, la S.A. PACIFICA est donc bien fondée à se voir régler par les anciens locataires une somme de 2 688,05 euros. Les bailleurs, quant à eux, sont bien fondés à se voir reverser la somme totale de 2 146,05 euros.

Le bail prévoyant en son article VII la solidarité des locataires, il convient ainsi de condamner solidairement Mme [E] [F] et M. [H] [G] [I] à payer à la S.A. PACIFICA la somme de 2 688,05 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2024, date de la mise en demeure, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Les anciens locataires seront également condamnés à payer la somme de 2 146,05 euros à la S.C.I. IMMO L, avec intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2024.

3. Sur la prise en charge du dépôt de garantie

En application des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du procès-verbal du commissaire de justice du 22 octobre 2024 et des modalités d’assignation, que les locataires ont quitté les lieux sans laisser d’adresse à la bailleresse.

Par ailleurs, par courriers recommandé avec avis de réception du 26 septembre 2024, elle a tenté de convoquer les locataires à l’état des lieux de sortie, sans qu’ils n’y défèrent, à défaut d’adresse actualisé.

Il en résulte que malgré les efforts de la S.C.I. IMMO L de faire réaliser amiablement et contradictoirement un état des lieux de sortie, elle n’a pu y parvenir. Le cout de l’état des lieux de sortie, d’un total de 311,28 euros tel qu’il résulte des deux mises en demeure du 24 décembre 2024, sera donc pris en charge pour moitié par les anciens locataires qui seront donc solidairement condamnés à verser à la bailleresse la somme de 155,64 euros.

4. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Mme [E] [F] et M. [H] [G] [I] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. IMMO L les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Mme [E] [F] et M. [H] [G] [I] à payer à la S.C.I. IMMO L la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE solidairement Mme [E] [F] et M. [H] [G] [I] à payer à la S.C.I. IMMO L la somme de 2 146,05 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [E] [F] et M. [H] [G] [I] à payer à la S.A. PACIFICA la somme de 2 688,05 euros au titre de son préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [E] [F] et M. [H] [G] [I] à payer à la S.C.I. IMMO L la somme de 155,64 euros au titre du cout de l’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE in solidum Mme [E] [F] et M. [H] [G] [I] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Mme [E] [F] et M. [H] [G] [I] à verser à la S.A. PACIFICA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 16 juillet 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION