Min N° 25/00618

N° RG 25/01043 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD3Y7

Syndic. de copro. RESIDENCE [11]

C/

M. [N] [S]

Mme [P] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 juillet 2025

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. RESIDENCE [11]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Jean-sébastien TESLER, avocat au barreau d’ESSONNE, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [S]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparant

Madame [P] [S]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 09 avril 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jean-sébastien TESLER

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [N] [S] et Madame [P] [S]

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [N] [S] et Mme [P] [S] sont propriétaires des lots n° 22 et 86 au sein de la copropriété Résidence nouvel [8] 2, située au [Adresse 2] à [Localité 10].

Par actes de commissaire de justice du 24 février 2025, le [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.S. LAMY, a fait assigner M. [N] [S] et Mme [P] [S] à l’audience du 09 avril 2025 du tribunal judiciaire de Meaux aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— condamner solidairement M. [N] [S] et Mme [P] [S] à lui payer la somme de 3 868,84 euros au titre des charges impayées, arrêtés au 01er janvier 2025, 4e appel de provisions de charges 2024-2025 et régularisation appels déjà effectués sur l’exercice 2024-2025 inclus ;

— condamner solidairement M. [N] [S] et Mme [P] [S] à lui payer la somme de 662,09 euros au titre de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

— condamner solidairement M. [N] [S] et Mme [P] [S] à lui payer la somme de 1 500 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner in solidum M. [N] [S] et Mme [P] [S] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 09 avril 2025, le président, sur le fondement de l’article 446-3 du code de procédure civile, sollicite le [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice, afin qu’il lui transmette d’ici au 23 avril 2025 inclus les certificats de non-contestation des assemblées générales évoquées dans le cadre de l’instance ainsi que l’avis de réception du recommandé visé à l’article 659 du code de procédure civile, compte tenu du mode de convocation des défendeurs.

Lors de cette audience, le syndicat des copropriétaires de la Résidence nouvel Air 2, pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.S. LAMY sous l’enseigne Nexity, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

M. [N] [S] et Mme [P] [S] ne comparaissent pas ni ne sont représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2025, prorogée au 16 juillet 2025.

Par courriers électroniques du 23 avril, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, a transmis les pièces sollicitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution des défendeurs

L’article 474 du code de procédure civile prévoit qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En outre, l’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assignés selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, M. [N] [S] et Mme [P] [S] n’ont pas comparu ni n’était représentés lors de l’audience du 09 avril 2025. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Aussi, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un relevé de propriété, que M. [N] [S] et Mme [P] [S] sont propriétaires des lots 22 et 86 de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] faisant partie de la copropriété.

Au soutien de sa demande portant sur des charges échues et impayées entre le 01er avril 2023 et le 01er janvier 2025, pour un montant de 3 868,84 euros, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

—  les procès-verbaux des assemblées générales des 10 mars 2023 et 07 novembre 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les budgets prévisionnels des exercices 2023-2024 et 2024-2025 et a approuvé les comptes de l’exercice 2023-2024, votant par ailleurs la réalisation de divers travaux ;

— les certificats de non-contestation des assemblées générales des 10 mars 2023, 03 avril 2024 et 06 mars 2025 ;

— les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots des défendeurs pour les provisions de charges 2023-2024 et 2024-2025 ;

— le relevé de compte copropriétaire arrêté au 01er avril 2025 ;

— le contrats de syndic ;

— les copies des mises en demeure adressés aux propriétaires les 15 février 2024, 22 mai 2024, 7 juin 2024 et 19 juillet 2024.

Il en résulte que la demande du syndicat des copropriétaires est fondée à hauteur de 3 868,84 euros, cette somme correspondant aux charges appelées sur la période du 01er avril 2023 au 01er janvier 2025 inclus, conformément aux assemblées générales susvisées, déduction faite des crédits portés au compte des défendeurs.

M. [N] [S] et Mme [P] [S] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence condamnés au paiement au syndicat des copropriétaires de la somme de 3 868,84 euros au titre des charges courantes et appels de fonds impayés. Cette condamnation sera cependant conjointe, à défaut de démonstration d’une solidarité entre eux, le simple fait qu’ils portent le même nom de famille n’étant pas suffisant pour caractériser la solidarité prévue par l’article 220 du code civil.

En application de l’article 1231-6 du code civil, à défaut de demande contraire formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

L’article 10-1 a) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 662,09 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure du 15 février 2024, de deux autres du 22 mai 2024, d’une nouvelle le 07 juin 2024, et enfin d’un courrier de constitution de dossier pour commandement de payer les charges en date du 19 juillet 2024. Il justifie également d’une sommation de payer les charges de copropriété en date du 08 août 2024.

Il n’est cependant pas justifié des modalités de mise en demeure, aucun accusé de réception n’étant produit. Leur coût pour les 15 février 2024 et 22 mai 2024 sera retenu à hauteur 1,49 euros chacun, soit un total de 2,98 euros.

Il n’est pas justifié des commandements de payer du 27 août 2024, seules des sommations de payer du 08 août 2024, dont le coût n’est pas porté au compte des défendeurs, étant produites.

Pour les autres frais portés au débit de leur compte dont il est justifié, soit une seconde mise en demeure du 22 mai 2024, une du 07 juin 2024, les courriers de constitution du dossier, il ne peut être sérieusement soutenu que la multiplication de ces actes ait eu la moindre utilité, une fois établi que les défendeurs ne voulaient pas (ou ne pouvaient pas) s’acquitter de leur dette, et que l’engagement d’une procédure était indispensable. Ne pouvant être qualifiés de frais nécessaires ils seront rejetés.

Enfin, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées, les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles. Ils constituent des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic.

Sera rejetée à ce titre la demande portant sur la somme de 138 euros de frais de constitution de dossier du 19 juillet 2024.

En conséquence, M. [N] [S] et Mme [P] [S] seront condamnés conjointement, pour les mêmes motifs que mentionnés plus haut, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2,98 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

4. Sur la demande en dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit démontrer qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement et que le copropriétaire concerné a fait preuve de mauvaise foi.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [N] [S] et Mme [P] [S] de leurs obligations dans la mesure où le défaut de paiement met en péril la gestion du syndicat.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que M. [N] [S] et Mme [P] [S] ont manqué à leurs obligation depuis le mois d’avril 2023, soit pour une période relativement longue.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à condition qu’il soit établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

À cet égard, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi des débiteurs doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [N] [S] et Mme [P] [S] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [N] [S] et Mme [P] [S], partie perdante, seront condamné aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut condamner la partie perdante à payer une somme au titre des frais de justice exposés et non compris dans les dépens. Cependant, pour des raisons d’équité tirées de la situation des parties, il peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, étant condamné aux dépens, M. [N] [S] et Mme [P] [S] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros, au titre des frais irrépétibles.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE conjointement M. [N] [S] et Mme [P] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence nouvel [8] 2, située au [Adresse 2] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 3 868,84 euros au titre des charges arrêtés au 01er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE conjointement M. [N] [S] et Mme [P] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence nouvel [8] 2, située au [Adresse 3] [Localité 10], prise en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2,98 euros au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence nouvel [8] 2, située au [Adresse 4] [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [N] [S] et Mme [P] [S] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [N] [S] et Mme [P] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence nouvel [8] 2, située au [Adresse 3] [Localité 10], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 16 juillet 2025, a été signé par le président et la greffière.

La greffière Le président