TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 20 MARS 2025

N° RG 23/00161 – N° Portalis DB3R-W-B7H-Y2RM

AFFAIRE

Société LE CREDIT LOGEMENT

C/

[F] [H] [X] [U] épouse [K], [R] [N] [K]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste TAVANT, Juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assisté de Jessica ALBERT, Greffier.

CREANCIER POURSUIVANT :

LE CREDIT LOGEMENT

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Séverine RICATEAU de la SELARL SLRD AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 782

DEFENDEURS :

Madame [F] [H] [X] [U] épouse [K]

née le [Date naissance 3] 1962 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par Maître Florence FRICAUDET de la SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 706

Monsieur [R] [N] [K]

né le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par Maître Florence FRICAUDET de la SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 706

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 16 Janvier 2025 en audience publique.

JUGEMENT

rendu par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal

FAITS ET PROCEDURE

Suivant commandement délivré le 1er septembre 2023 pour Monsieur [R] [K] et le 11 septembre pour Madame [F] [U] épouse [K], et publié le 21 septembre 2023 au Service de la publicité foncière de [Localité 12] 2, SAGES 9224P02, volume 2023 S numéro 59, la SA CREDIT LOGEMENT a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à Monsieur [K] et Madame [K], situés à [Adresse 11], cadastré section AO [Cadastre 6], lieudit “[Adresse 5]” pour un contenance de 7 ares, en l’espèce un terrain sur lequel il existe une construction comprenant un salon, une salle de bain, au premier étage deux chambres, en rez-de-jardin, une dépendance, un jardin arboré, figurant sous le terme lot B, étant précisé que l’adresse postale dudit lot B est la suivante : [Adresse 5], plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au greffe.

Par acte du 13 novembre 2023, la SA CREDIT LOGEMENT, créancier poursuivant, a fait assigner Monsieur [R] [K] et Madame [F] [K], à comparaître devant le juge de l’exécution à l’audience du 21 décembre 2023.

Le cahier des conditions de la vente a été déposé au Greffe du Juge de l’Exécution le 16 novembre 2023.

Après plusieurs renvois, notamment aux fins de médiation, l’affaire a été retenue à l’audience du 16 janvier 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 18 novembre 2024, la SA CREDIT LOGEMENT demande :

— de juger que le titre exécutoire n’a pas fait application de la clause de déchéance du terme;

— de constater la validité du titre exécutoire à savoir le jugement du 23 octobre 2020 ;

— de constater la validité de la présente procédure de saisie immobilière ;

— de statuer ce que de droit sur les contestations et demandes incidentes qui pourraient être formées ;

— de débouter les époux [K] de leur demande de délai de grâce de 2 ans pour apurer leur dette ;

— de fixer la créance de la société CREDIT LOGEMENT, à la somme de 1.379.580,76 € en principal, intérêts et accessoires arrêtés au 17 juillet 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2023 jusqu’à parfait paiement ;

— d’autoriser les époux [K] à vendre leur bien situé sis à [Localité 8], cadastré section AO [Cadastre 6] pour 7ares, adresse postale : [Adresse 5], à savoir un terrain sur lequel existe une construction comprenant un salon, une salle de bain, au premier étage deux chambres, en rez-de-jardin, une dépendance, un jardin arboré ; au prix plancher de 1.800.000 € et fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée, dans un délai qui ne pourra excéder quatre mois.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 15 janvier 2025, Monsieur [R] [K] et Madame [F] [K] demandent :

— d’ordonner la production des contrats de prêt n°M10108359401 ; M M10108359402 ; M10108359403 ; M10108359404 ;

Le cas échéant,

— de constater le caractère non écrit des clauses de déchéance du terme contenues dans les contrats de prêt n°M10108359401 ; M M10108359402 ; M10108359403 ; M10108359404 ;

— de tirer toutes les conséquences du caractère non écrit des clauses sur l’évaluation de la créance du CREDIT LOGEMENT ;

subsidiairement,

— d’autoriser Monsieur [R], [N] [K] et Madame [F], [H], [X]

[U] épouse [K] à poursuivre la vente amiable du bien saisi dans les conditions prévues aux articles R.322-20 à R.322-26 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— de dire que le prix de vente ne pourra être inférieur à 1.800.000 euros ;

— de dire que conformément aux dispositions de l’article L.322-4 du code des procédures civiles d’exécution le prix de vente doit être versé auprès de la Caisse des dépôts et consignation ;

— de rappeler que conformément aux dispositions de l’article R.322-20 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance ;

Enfin, si la vente était ordonnée à la demande du créancier,

— de fixer le montant de la mise à prix à la somme de 950 000 euros;

— d’ordonner l’emploi des dépens en frais taxés de vente.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article L.311-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme

En application de l’article L212-1 du code de la consommation, sont abusives, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

Par arrêt du 26 janvier 2017, la Cour de justice de l’Union européenne a dit pour droit que l’article 3 paragraphe 1 de la directive 93/13 devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

Par arrêt du 8 décembre 2022, elle a dit pour droit que l’arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu’il dégageait pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, notamment du caractère du déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d’apprécier le caractère abusif d’une clause contractuelle.

La Cour de justice des Communautés européennes devenue la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a dit pour droit que le juge national était tenu d’examiner d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle dès qu’il disposait des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet.

L’article 2305 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 énonce que la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur.

Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.

Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts, s’il y a lieu.

En l’espèce, la SA CREDIT LOGEMENT, en sa qualité de caution solidaire de quatre prêts (M10108359401 ; M10108359402 ; M10108359403 ; M10108359404) consentis par la société BANQUE POSTALE à Monsieur [K] et Madame [K], a réglé les sommes respectives de 630 375 euros, 88 297, 99 euros, 252 203, 54 euros et 534 390, 25 euros sollicitant par la suite, sur le fondement de l’article 2305 du code civil dans sa version applicable au litige, le paiement des sommes précitées auprès des débiteurs.

Or, il convient tout d’abord de relever que le titre exécutoire dont se prévaut la SA CREDIT LOGEMENT pour procéder à la saisie immobilière ne résulte pas de l’exécution du contrat de prêt entre la société BANQUE POSTALE et les consorts [K], et notamment de la clause de déchéance du terme contenu dans celui-ci, mais se fonde exclusivement sur les dispositions de l’article 2305 ancien du code civil, un recours qui a été déclaré régulier à la fois par un jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 3 octobre 2020 et par un arrêt de la cour d’appel de Versailles du 24 mars 2022.

Par ailleurs, la SA CREDIT LOGEMENT, en exerçant son recours personnel sur le fondement de l’article 2305 du code civil, ne peut se voir opposer par le débiteur les exceptions pouvant être opposées au créancier, telle une irrégularité de la déchéance du terme ou encore le caractère abusif d’une telle clause.

Par conséquent, Monsieur et Madame [K] seront déboutés de leur demande tendant à voir ordonner la production des quatre contrats de prêt précités et de leur demande visant à constater le caractère non écrit des clauses de déchéance du terme contenues dans ces mêmes contrats.

Sur la regularité de la procédure

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

Le créancier poursuivant dispose d’un titre exécutoire constitué d’un jugement du tribunal judiciaire de Nanterre rendu le 23 octobre 2020 et d’un arrêt de la cour d’appel de Versailles du 24 mars 2022 confirmant le jugement précité en toutes ses dispositions sauf à actualiser les condamnations solidaires de Monsieur [K] et de Madame [K] à payer à la SA CREDIT LOGEMENT :

— la somme de 186 499, 81 euros outre les intérêts aux taux légal sur le principal de 133 494, 34 euros (après capitalisation des intérêts) à compter du 12/05/2021 jusqu’à parfait paiement au titre du prêt M10108359401 ;

— la somme de 96 173, 73 euros en principal et intérêts au 11/05/2021 outre les intérêts autaux légal sur la somme de 95 715, 11 euros (après capitalisation des intérêts) du 12/05/2021 jusqu’à parfait paiement au titre du prêt M10108359402;

— la somme de 299 504, 81 euros en principal et intérêts arrêtés au 11 mai 2021, outre les intérêts sur le principal de 298 076, 57 euros du 12 mai 2020 jusqu’à parfait paiement au titre du prêt M10108359403 ;

—  575 439, 04 euros outre les intérêtsau taux légal sur le principal de 545 517, 89 euros dus à compter du 12 mai 2021 jusqu’à parfait paiement au 13/01/2021 au titre du prêt M10108359404 ;

— la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La décision est définitive pour avoir été signifiée le 19 avril 2022.

La SA CREDIT LOGEMENT dispose donc d’un titre exécutoire constatant une créance certaine, liquide et exigible.

En l’absence de contestation et au vu des pièces produites, notamment du décompte d’intérêts, il convient de mentionner que la créance de la SA CREDIT LOGEMENT s’élève à la somme de 1 379 580, 76 euros, en principal, intérêts et accessoires, arrêtée au 14 juin 2023 outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement.

Sur la demande de délai de paiement

En l’espèce, il convient de constater que les débiteurs n’ont formé aucune demande de délai de paiement.

Sur la demande de vente amiable

En application de l’article R.311-4 du code des procédures civiles d’exécution, les parties sont tenues de constituer avocat, sauf disposition contraire telle l’article R.322-17 du même code aux termes duquel la demande du débiteur aux fins d’autorisation de la vente amiable de l’immeuble ainsi que les actes consécutifs à cette vente sont dispensés du ministère d’avocat.

Monsieur et Madame [K], propriétaires exclusifs du bien saisi, ayant sollicité l’autorisation de vente amiable lors de l’audience d’orientation, leur demande est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

Conformément à l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

Et, en application de l’article R.322-15 alinéa 2 du même code, lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’espèce, à l’appui de leur demande d’être autorisés à vendre leur bien à l’amiable, Monsieur et Madame [K] versent un mandat de vente sans exclusivité, avec une agence immobilière pour un prix de vente net 2 800 000, en date du 20 mars 2024.

Le débiteur saisi rapporte dès lors la preuve de son intention de vendre son bien et de premières diligences en ce sens, dans des conditions satisfaisantes.

Il convient donc d’accueillir la demande d’autorisation de vendre à l’amiable, en fixant un prix minimum de vente à 1 800 000 euros compte tenu de la situation du bien et du marché immobilier.

Sur la taxe

La taxe, arrêtée et contestable dans le cadre de la procédure sommaire du décret du 16 février 1807, doit être fixée dans le jugement d’orientation en vente amiable en application de l’article R.322-21 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, l’acquéreur devant régler les seuls frais taxés qui s’ajoutent au prix de vente conformément à l’article R.322-24 du même code. Toute dépense doit avoir une utilité pour la procédure de saisie immobilière.

En l’espèce, au vu des justificatifs produits, il convient de taxer les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2 696, 13 euros.

Il y a lieu de rappeler qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A. 444-191 V du code de commerce.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur et Madame [K] de leur demande de production des quatre contrats de prêt ;

DEBOUTE Monsieur et Madame [K] de leur demande de constater le caractère non écrit des clauses de déchéance du terme contenues dans les contrats de prêt n°M10108359401 ; M M10108359402 ; M10108359403 ; M10108359404 ;

CONSTATE l’absence de demande relative à des délais de paiement ;

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance de la SA CREDIT LOGEMENT s’élève à la somme de 1 379 580, 76 euros, en principal, intérêts et accessoires, arrêtée au 14 juin 2023, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement ;

TAXE les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2 696, 13 euros ;

AUTORISE Monsieur et Madame [K] à poursuivre la vente amiable de l’immeuble saisi dans les conditions prévues aux articles R.322-20 à R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à 1 800 000 euros ;

DIT que conformément aux dispositions de l’article L.322-4 du code des procédures civiles d’exécution le prix de vente doit être versé auprès de la Caisse des dépôts et consignation ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du :

Jeudi 19 juin 2025 à 15 heures 00,

Salle B, rez-de-chaussée de l’annexe du tribunal judiciaire de Nanterre

RAPPELLE qu’à cette audience le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement ; que s’il est justifié, par la production de la copie de l’acte de vente et des justificatifs nécessaires :

— de la consignation du prix de vente ;

— du paiement par l’acquéreur en sus du prix de vente des frais de poursuites taxés ;

RAPPELLE qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si le débiteur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction, la conclusion et la publication de l’acte authentique de vente ;

RAPPELLE qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable le juge ordonne la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l’article R.322-25 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions de l’article R.322-20 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance et que conformément aux dispositions de l’article R.321-22 du code des procédures civiles d’exécution la présente décision doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valant saisie publié ;

RAPPELLE qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A.444-191 V du code de commerce ;

ORDONNE l’emploi des dépens en frais taxés de vente.

Ainsi jugé et prononcé le 20 Mars 2025

Et ont signé.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

copie à :

Maître Florence FRICAUDET ccc toque

Maître Séverine RICATEAU CCC TOQUE